Destinées à accueillir des étudiants, des vacanciers, des retraités ou encore des personnes dépendantes, les résidences-services représentent souvent un bon investissement. Un tel placement permet de bénéficier de dispositifs de défiscalisation et présente bien d'autres avantages. Il n'est toutefois pas sans risques et demande une grande vigilance, notamment vis à vis de l'exploitant.
Un résidence servie peut présenter un bon investissement à condition de vérifier certains éléments de l'offre.
Une défiscalisation jusqu'à 33 000€
En achetant un logement neuf ou de plus de 15 ans faisant l'objet d'une réhabilitation, dans une résidence-service, vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. En louant ce bien pendant au moins 9 ans, vous pourrez obtenir une réduction d'impôt de 11% par an dans la limite de 300 000€, soit un avantage fiscal de 33 000€. De plus, vous récupérerez la TVA à 19,6% appliquée sur le bien. Pour cela, vous devrez conserver le bien au moins 20 ans ou le revendre à un investisseur qui s'engage à poursuivre le bail. Sinon, vous devrez rembourser la TVA au prorata du temps restant. Par exemple, si vous revendez au bout de 10 ans, vous devrez rembourser 50% de la TVA.En outre, les loyers issus d'un investissement en résidence-service sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction de vos revenus, vous serez soumis au régime micro-BIC, qui permet un abattement de 50% des recettes, ou réel, qui autorise de déduire des loyers une grande partie des charges.
Pour cela, il vous faudra signer un bail avec une société d'exploitation. Ce bail devra être signé pour une durée de 9 ou 11 ans. C'est ensuite la société d'exploitation qui meuble le logement, trouve un locataire, encaisse les loyers et assure l'entretien. Elle vous reverse ensuite le montant du loyer convenu au départ.
Les résidences-service présentent également d'autres avantages. Les résidences de tourisme par exemple permettront de profiter de quelques jours de vacances à peu de frais. En effet, vous pouvez stipuler au moment de votre achat que vous souhaitez jouir du bien quelques semaines par an. Votre rendement s'en trouvera bien sûr amoindri mais vous pourrez profiter d'une résidence au bord de la mer ou à la montagne sans avoir à vous soucier de rien.
Par ailleurs, les résidences-service en maison de retraite ou pour personnes agées dépendantes (Ehpad) sont très demandées, compte tenu du vieillissement de la population. Il s'agit donc souvent d'un très bon investissement, particulièrement les Ehpad car les occupants sont "captifs" et peu susceptibles de quitter leur logement. Ce qui assure un rendement constant au bien. De plus, l'implantation de ces biens est strictement réglementé par l'Etat.
Les risques
Tout d'abord les résidences-service sont souvent vendues bien plus cher que le prix du marché classique. Il convient donc de s'assurer que le prix de vente correspond bien aux réalités du marché local des résidences de standing. Une marge de 10% est acceptable compte tenu des nombreux équipements (piscine, salle de sport, etc.) dont disposent généralement les résidences-service.Par ailleurs, les vendeurs de résidences-service font souvent valoir une rentabilité autour de 5% mais la réalité est parfois bien différente. La société d'exploitation vous versera des "bons" loyers pendant quelques mois avant de ne plus pouvoir s'acquitter du montant prévu. Cela est dû au fait que les loyers prévisionnels ont été artificiellement gonflés grâce aux "fonds de concours". Une somme importante a été versée par le promoteur à l'exploitant pour lui permettre d'honorer ses premiers loyers en attendant que la résidence fasse le plein. Une fois ces fonds épuisés, l'exploitant ne peut plus payer. Pensez donc à demander le budget prévisionnel afin de vérifier que les loyers n'en représentent pas la majorité.
Vérifiez également que les gros travaux sont bien à la charge de l'exploitant, ainsi que l'entretien courant des logements.
Pour éviter tous ces écueils, c'est la fiabilité de l'exploitant qui doit être vérifiée en premier lieu.
Enfin, la question de la revente a heureusement connu de nettes améliorations ces dernières années. Ces logements n'étant pas des biens immobiliers comme les autres, et ayant plutôt vocation à être des placements de long terme, le marché de la revente n'existait quasiment pas. Aujourd'hui, il existe un marché secondaire pour ces biens (Pierre-revente.com, Attentifimmo.com...) qui offrent en moyenne des rentabilités autour de 5%. Les acteurs du marché des résidences-service (Pierre et Vacances, Domitys...) disposent également de leur structure de revente.
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