Investir dans une passoire thermique: une bonne idée?

Dernière mise à jour le : 24/02/2023

Les passoires thermiques vont être progressivement interdites à la location: sont-elles une bonne opportunité d’investissement? ( crédit photo : GettyImages )

Les passoires énergétiques représentent 17% du parc immobilier français. De nouvelles mesures visant à interdire la mise en location de ces biens entrent tour à tour en vigueur. Il peut être intéressant d’investir dans cette catégorie de logements sous certaines conditions. En effet, ils sont moins chers que les autres maisons et appartements sur le marché. Les biens à rénover sont également éligibles à de nombreuses aides et dispositifs pouvant réduire la facture des travaux. Ces éléments contribuent à rentabiliser votre achat.

Sommaire:

• Petits budgets: un logement dit «passoire énergétique» peut être décoté sur le marché
• Passoires énergétiques: les règles se durcissent pour les investisseurs
• Les passoires énergétiques sont parfois de bonnes occasions à saisir
• Rénover une passoire énergétique est un poste de dépenses important
• Propriétaires-bailleurs: vous pouvez financer votre rénovation énergétique grâce au déficit foncier
• Passoires énergétiques: pensez au dispositif Denormandie
• Acheter un logement à rénover avec le Pinel dans l’ancien
• Les aides à cumuler pour réaliser vos travaux: MaPrimeRénov’, CEE…

Petits budgets: un logement dit «passoire énergétique» peut être décoté sur le marché

Faut-il ou non acheter un logement classé E, F ou G lors de son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ? L’opération est tentante, surtout dans certaines villes où les prix de cette catégorie de biens sont à la baisse. À Dijon, Angers ou Rennes, les décotes peuvent atteindre 15% du prix des biens, selon l’analyste des marchés immobiliers PriceHubble. Selon une étude réalisée en avril 2022 par la plateforme Meilleurs Agents et le portail immobilier Se Loger, un appartement classé F ou G en France voit son prix de vente minoré en moyenne de 13% par rapport à celui d’un appartement classé A ou B. Pour les maisons, la décote peut atteindre 17%. Elles deviennent alors un atout aux yeux des acquéreurs en quête d’un logement à prix contenu.

En France, les passoires thermiques sont nombreuses. On en compte près de 5,2 millions, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique en 2022. Selon le Service des données et études statistiques (SDES), les logements à l’étiquette A ou B sont moins nombreux. Dans un rapport publié en septembre 2020, l’organisme précisait que, «sur les 29 millions de résidences principales au 1er janvier 2018, environ 1,9 million de logements (6,6% du parc) seraient peu énergivores (étiquettes A et B du diagnostic de performance énergétique)». Ces biens sont inégalement répartis sur le territoire. Selon les données des Notaires de France, la part des ventes de logements classés F et G représente 17% des transactions en région Bourgogne-Franche-Comté en 2020. À la même période, elle était de 7% en Nouvelle-Aquitaine.

Passoires énergétiques: les règles se durcissent pour les investisseurs

La baisse des prix s’explique également par la réglementation autour de la mise en location des passoires énergétiques. Celle-ci se durcit depuis plusieurs années. Le 1er juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est rendu obligatoire pour mettre un logement en location, sauf si le logement est destiné à être occupé moins de 4 mois par an. Ce document sert à estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre de votre logement sur une échelle allant de A (très performant) à G (déperditions d’énergie importantes). Il est opposable par le locataire ou l’acheteur d’un bien. Depuis le 25 juillet 2022, les loyers des maisons et des appartements en location classés F ou G sont gelés. Le propriétaire-bailleur est donc dans l’impossibilité d’augmenter le loyer du bien classé F ou G.

Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer les logements dont la consommation annuelle dépasse 450 kWh par mètre carré. D’autres mesures destinées à réduire la consommation énergétique des logements ont été actées par le cadre du plan France Relance. Au 1er avril 2023, l’audit énergétique est obligatoire pour toutes les ventes de logements appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G ayant une consommation énergétique primaire d‘au minimum 331 kWh/m2/an. À l’avenir, de plus en plus de logements sont amenés à sortir du marché locatif. Au 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location, puis ceux classés F au 1er janvier 2028 et enfin les maisons et appartements classés E au 1er janvier 2034.

Il est important d’avoir ces dates en tête au moment d’investir dans une passoire énergétique. En effet, vous devez être en mesure de réaliser les travaux permettant d’améliorer la classe énergétique de votre logement avant de subir les restrictions de location. Rappelons que, selon l’Ademe, il est moins coûteux sur le long terme de réaliser une rénovation énergétique globale, permettant de passer à une meilleure notation énergétique en une fois. À l’inverse, la «rénovation par geste» est moins efficace. Elle consiste à rénover un seul poste de dépense énergétique à la fois.

Les passoires énergétiques sont parfois de bonnes occasions à saisir

L’avènement d’un cadre réglementaire plus dur n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle pour tout le monde. Plus l’échéance de l’interdiction de mise en location se rapproche et plus les biens à vendre sont nombreux. Au sein du réseau Laforêt, par exemple, la part des logements dont les étiquettes énergie sont de F ou G a progressé de 11% sur l’année 2022. Chez Guy Hoquet, les biens énergivores représentent de 3% à 9% des logements en vente en régions. Cette part monte à 28% en Île-de-France. Ces biens sont souvent décotés par rapport aux prix du marché. Toutefois, selon les plateformes spécialisées dans la rénovation énergétique comme Heero ou les experts de l’estimation immobilière tel Drimki, le coût d’une rénovation globale efficace peut varier de 15.000 à 45.000 euros.

Rénover une passoire énergétique est un poste de dépenses important

Vous devez être vigilant à la nature du bien que vous achetez s’il s’agit d’une passoire énergétique. Une propriété avec un certain cachet, en pierre de taille ou un bel appartement haussmannien peut coûter très cher à rénover. Selon les données de l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), à Paris, ces derniers représentent près de 29% des logements. Le prix à la rénovation pour un appartement haussmannien peut se chiffrer à plus de 2.000 euros/m². Un tel montant limite votre retour sur investissement. De plus, avec la tension sur les matières premières, les travaux peuvent prendre du temps. Le montant de la facture peut s’alourdir rapidement compte tenu de l’inflation (plus de 6% en 2022, selon l’Insee).

Le chantier peut durer 5 ou 6 mois au minimum. Donc si vous achetez pour louer, pendant ce laps de temps, vous ne percevez aucun revenu locatif. Pourtant, vos mensualités de remboursement sont à régler. Mieux vaut donc avoir un peu d’argent de côté en plus de la somme consacrée à votre acquisition. En copropriété, redoublez de vigilance: certains travaux nécessitent l’accord de l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale. C’est le cas de l’isolation en façade, par exemple.

Propriétaires-bailleurs: vous pouvez financer votre rénovation énergétique grâce au déficit foncier

Quand vous êtes bailleur, vous pouvez financer une partie des travaux réalisés dans votre passoire énergétique grâce au déficit foncier . Ce mécanisme vous permet d’imputer le montant des charges (hors intérêts d’emprunt) du logement sur vos revenus fonciers à hauteur de 10.700 euros par an. Les excédents de travaux peuvent être reportés sur les futurs revenus fonciers pendant dix ans si le bien reste en location. Le plafond du déficit foncier va être revu à la hausse tout prochainement. Dans le cadre des discussions autour de la loi de finances rectificative pour 2023, la majorité a accepté un amendement de l’opposition autorisant le bailleur à bénéficier d’un déficit foncier d’un maximum de 21.400 euros pendant 3 ans.

Pour cela, les travaux réalisés doivent permettre de faire sortir le logement de la catégorie des passoires énergétiques. La mesure sera applicable aux dépenses engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, pour les devis réalisés à partir du 5 novembre 2022.

Passoires énergétiques: pensez au dispositif Denormandie

Pour diminuer le coût global de l’opération d’acquisition d’une passoire thermique, vous pouvez bénéficier des dispositifs d’investissement locatif disponibles dans l’ancien. Par exemple, quand vous achetez un logement à louer situé dans l’une des 234 villes moyennes du programme «Action Cœur de Ville», vous pouvez recourir au dispositif Denormandie:

• Celui-ci est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023.
• Il permet de bénéficier d’une baisse d’impôt équivalente à 12%, 18% ou 21% du montant total de l’opération si vous mettez le bien en location durant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
• Vous devez engager des travaux dans le bien à hauteur de 25% du montant de l’acquisition.
• Si le chantier est dédié uniquement à la rénovation énergétique, les travaux doivent être faits par un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE). Ils doivent permettre au bien d’obtenir la note énergétique minimale E.
• Les travaux peuvent porter sur l’assainissement du bien, sa modernisation, l’aménagement de surface (dont les combles et sous-sols) ou la création de surface. L’opération s’adresse en priorité aux investisseurs habitués à la gestion de travaux.

Acheter un logement à rénover avec le Pinel dans l’ancien

Le Pinel ancien est un autre dispositif d’incitation à l’investissement locatif dans le parc existant. Ce dernier permet de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel dans le neuf . Depuis le 1er janvier 2023, la réduction d’impôt accordée équivaut à 10,5%, 15% ou 17,5% du montant total de l’opération. La déduction maximum est de 300.000 euros. Le logement doit être mis en location avec des loyers modérés pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans en zone A bis, A, ou B1.

À la différence du Pinel neuf, le Pinel ancien s’adresse uniquement aux logements inhabitables lors de leur acquisition et nécessitant des travaux de réhabilitation. En recourant à cette aide, vous disposez de 2 ans, après l’acquisition du logement, pour réaliser des travaux lui permettant d’atteindre le label «HPE rénovation 2009» ou «BBC rénovation 2009». Un certificateur indépendant doit attester de la décence et de la performance énergétique du bien réhabilité. Ce type de stratégie patrimoniale s’adresse surtout aux investisseurs voulant réduire leur pression fiscale.

Les aides à cumuler pour réaliser vos travaux: MaPrimeRénov’, CEE…

En tant que détenteur d’une passoire énergétique, vous êtes éligible à l’ensemble des aides nationales et locales permettant de financer une partie des travaux à effectuer dans le bien. MaPrimeRénov’ fait partie de ces dispositifs. Depuis le 1er juillet 2021, tous les ménages ont accès à cette subvention. Elle accompagne la réalisation des travaux de rénovation énergétique dans des maisons individuelles ou des appartements, occupés à titre de résidence principale ou mis en location. Le dispositif peut être cumulé avec les primes énergie des entreprises privées (CEE).

Connaître sur le bout des doigts l’ensemble des aides et dispositifs nécessaires pour mener votre opération est essentiel, surtout au moment de solliciter un prêt immobilier pour acheter. Les établissements bancaires sont de plus en plus préoccupés par les performances énergétiques des logements à financer. Plus le DPE du bien immobilier est bas, plus la banque exigera une épargne résiduelle (ou autre stratégie financière) pour financer les travaux.

Lorsque votre logement est conforme aux normes environnementales en vigueur, vous pouvez faire une plus-value au moment de sa revente. En effet, si vous avez acheté un bien immobilier considéré comme une passoire thermique ou mal noté lors du DPE, sa valeur peut avoir augmenté à la suite de vos modifications.