Marché immobilier : comment s’adapter au nouveau contexte ?

information fournie par Café de la Bourse •19/01/2024 à 18:00

(Crédits photo : Adobe Stock - )

La crise s'est installé sur le marché immobilier en 2023, touchant les principaux acteurs : agents immobiliers, notaires, mais aussi et surtout ceux qui le font : vendeurs et acquéreurs, obligeant de nombreux particuliers à reporter leur projet immobilier ou à revoir leur copie pour parvenir à le concrétiser malgré tout.

Quelles sont les perspectives pour le marché immobilier en 2024 ? Comment aborder ce secteur en 2024 ? Retrouvez dans cet article notre état des lieux du marché immobilier, les facteurs qui expliquent la crise actuelle et les conséquences sur le secteur.

Les crédits restent chers

Depuis le début de l'année 2022, les taux des crédits immobiliers ne cessent de grimper. La faute à la hausse des taux directeurs des banques centrales, c'est-à-dire les taux auxquels les banques commerciales empruntent de l'argent à la banque centrale. Cette hausse est répercutée à l'ensemble des prêts délivrés par les banques commerciales, y compris les crédits accordés aux entreprises et aux particuliers, crédits immobiliers inclus. L'objectif est de lutter contre l'inflation en freinant la demande et la consommation.

La hausse des taux directeurs a été tellement importante ces dernières années que les pouvoirs publics ont été contraints d'opter pour la mensualisation du taux d'usure, toujours en cours, afin de ne pas créer de goulet d'étranglement et de faciliter l'octroi des crédits.

Le taux moyen du crédit immobilier était de 4,22 % en novembre 2023 selon L'Observatoire Crédit Logement CSA, contre 2,35 % en décembre 2022.

En novembre 2023, le taux moyen du crédit immobilier était de 4,12 % sur 15 ans, 4,26 % sur 20 ans et 4,38 % sur 25 ans.

La conséquence de ces taux en hausse et désormais très élevés au regard de la situation en 2021 par exemple, c'est la perte de pouvoir d'achat immobilier des particuliers qui peinent désormais à concrétiser leur projet. La surface moyenne achetable en 2023 est de 75 m2 contre 100 m2 en 1999. Si la situation n'est pas terrible, ce n'est pas non plus la pire observée sur les 25 dernières années. Ainsi, en 2008, cette surface moyenne achetable était passée à 58 m2 !

Les prix ne baissent pas assez vite

Malgré tout, les prix ne baissent pas assez vite quand les taux des crédits eux s'envolent. Le prix des appartements anciens en France métropolitaine a baissé de 2 % selon le communiqué de presse des Notaires de France du 11 décembre 2023, une baisse qui atteint tout de même 5,3 % en Île-de-France pour les appartements anciens. En ce qui concerne les maisons anciennes, la baisse est de 1,6 % en moyenne au niveau national et 5,4 % en Île-de-France.

La baisse est donc bien plus marquée en Île-de-France.

La situation du marché immobilier est en effet très disparate. Ainsi, par exemple, à Saint-Etienne, à mensualité équivalente, on est passé de 161m² achetables en 2019 à 109 aujourd'hui, soit 52 m2 en moins sur la période. À Orléans ou au Havre, c'est une perte d'une trentaine de m2 qui est à déplorer, et on enregistre une perte d'une vingtaine de m2 pour des villes comme Dijon, Reims, Grenoble, Marseille, Toulon, Montpellier ou Rennes. Les villes les plus chères, qui bénéficient de surfaces de base finançables plus faibles, sont aussi celles où la perte de m2 à mensualité équivalente est la moins importante : -8m2 à Lyon, -6m2 à Bordeaux, - 2m2 à Paris.

A lire aussi: La baisse des prix se poursuit sur le marché immobilier français : que faire ?

Le marché immobilier se contracte

Face à des prix toujours élevés et des crédits de plus en plus chers, les transactions, sans grande surprise, se font de plus en plus rares. Le marché se contracte. La dernière publication des Notaires de France qui dresse le bilan de l'année 2023 est édifiante : on constate une baisse de 18 % des transactions entre septembre 2022 et septembre 2023.

Selon les chiffres avancés par le Conseil supérieur du notariat, nous sommes passés en 2023 sous la barre symbolique du million de transactions. À fin septembre 2023, on comptabilisait 928 000 transactions réalisées au cours des 12 derniers mois en France, contre 1,13 million en 2022 sur la même période. Et pas de retournement de fin d'année miraculeux en 2023 : on devrait terminer l'année 2023 entre 850 000 et 890 000 transactions.

Comment se positionner dans le marché immobilier actuel ?

Dans le marché actuel, plusieurs pistes sont à explorer. Du côté des vendeurs, on pourra se poser la question de différer la vente. Il ne s'agit pas forcément d'une bonne idée car les prix pourront encore baisser avant de remonter, et s'ils remonteront forcément un jour on ne sait pas quand. La vente pourrait être reportée pendant très longtemps si le marché se reprenait dans plusieurs années. Il sera souvent plus judicieux d'accepter de revoir le prix à la baisse pour vendre son bien et éviter un crédit relais ou des frais supplémentaires liés à la conservation du bien.

Cependant, notez que les prix à la location ont tendance à augmenter et si votre profil vous permet de conserver un bien que vous souhaitiez initialement vendre, vous pourrez alors avoir intérêt à le conserver en le mettant en location.  Mais attention cela suppose par exemple que vous n'avez pas besoin du fruit de la vente pour financer l'achat d'un éventuel nouveau bien, ou encore par exemple dans le cas d'un héritage que vous serez en mesure, sans revendre le bien, de régler les frais de succession.

Du côté acheteur, dans le contexte actuel, n'hésitez pas à négocier, surtout si le prix vous semble trop élevé. Proposer une ristourne de 3 % à 5 % du bien est tout à fait possible.

Vous pouvez aussi reporter votre projet immobilier pour faire grossir votre apport et éventuellement attendre que les prix baissent encore un peu.

Attention, dans les deux cas, ces recommandations ne sont pas valables partout et pour tous les types de biens. Dans les zones tendues et sur des biens sans défaut, les transactions se font encore en quelques jours et au prix.

Rappelons quand même qu'il vaut mieux vaut éviter d'acheter trop cher un bien immobilier car le prix d'acquisition est définitif. En revanche, si vous vous endettez pour longtemps, le taux du crédit immobilier (même s'il vous semble très élevé) ne doit pas vous affoler, car vous pourrez le renégocier dans quelques années quand les taux seront redescendus.