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Démembrement de propriété

 Droits et obligations
  Ventes de l'immeuble
  Fiscal

Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.
Droits et obligations

Chacun est libre de disposer de son droit respectif :

  • l’usufruitier peut habiter lui-même l’immeuble ou le louer et percevoir les loyers , mais il ne peut détériorer ou laisser se détériorer l’immeuble, ou en changer l’usage,
  • le nu-propriétaire ne peut ni occuper l’immeuble, ni le louer sans l’accord de l’usufruitier et est chargé des grosses réparations.
Vente de l'immeuble
La vente de la pleine propriété est soumise à l’accord respectif de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
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Fiscal

Imposition des revenus 

L’usufruitier est imposable au titre des revenus perçus. Le nu-propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses de grosses réparations.

En cas de démembrement résultant d’une donation ou succession, le nu-propriétaire peut imputer le déficit foncier sur son revenu global :

  • sans limitation pour l’imposition des revenus de 2008,
  • dans la limite annuelle de 25 000 € à compter de l’imposition des revenus de 2009 (excédent imputable dans les mêmes conditions au titre des 10 années suivantes).

Impôt sur les plus-values :

En cas de cession :

  • de l’immeuble en pleine propriété, le prix de vente est partagé entre usufruitier et nu-propriétaire et la plus-value respective est imposable au nom de chacun,
  • uniquement de l’usufruit ou la nue-propriété, la plus-value est imposable au nom de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, selon le cas.

 :

Décès du nu-propriétaire : imposition dans les conditions habituelles.

Décès de l’usufruitier : la réunion de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire ne donne pas lieu à imposition.

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