Le Bail Réel Solidaire (BRS) ouvre l'accession aux ménages les plus modestes (Crédits photo : Unsplash - Daniel von Appen )
Encore peu connu par les aspirants propriétaires, le Bail Réel Solidaire (BRS) existe pourtant en France depuis 2016. Il constitue pourtant une piste intéressante pour les ménages modestes qui souhaitent acquérir une résidence principale. Explications.
C'est quoi, le bail réel solidaire ?
Inspirés du modèle des Community Land Trust anglo-saxons, ils visent notamment à offrir une alternative à la propriété privée du sol et à réguler l'inflation des prix de l'immobilier à travers une dissociation entre le foncier, propriété de l'OFS, et le bâti, détenu par le ménage.
En clair, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) achète un terrain sur lequel il fait construire un bien immobilier, par exemple une résidence.
Les appartements sont ensuite mis en vente sous le régime du Bail Réel Solidaire (BRS), c'est-à-dire que l'acheteur ici dénommé «preneur» achète les droits réels attachés au bâti.
Le preneur doit aussi s'acquitter chaque mois du paiement d'une redevance versée à l'OFS qui correspond au droit d'occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain. L'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste pour sa part propriétaire du foncier.
L'accord de Bail Réel Solidaire (BRS) est conclu pour une durée longue de 99 ans et ne peut pas être résilié par l'OFS.
Bon à savoir : le Bail Réel Solidaire (BRS) peut concerner un logement neuf ou ancien.
Ouvrir l'accession aux ménages plus modestes
«Offrir des logements accessibles aux ménages les plus modestes, au cœur des agglomérations, et hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers», tel était l'argumentaire avancé par les pouvoirs publics au moment de la mise en place du Bail Réel Solidaire (BRS).
En effet, en achetant par le biais d'un BRS, l'acheteur peut réaliser entre 20 et 40% d'économies puisqu'il n'achète que le bâti et pas le foncier. De plus il bénéficie d'une TVA à 5,5% au lieu de 20% pour un achat immobilier «classique». Enfin, la commune peut décider d'un abattement de 30 à 100% de la taxe foncière sur la propriété bâtie.
Pour pouvoir conclure un Bail Réel Solidaire (BRS), le preneur doit remplir plusieurs conditions :
- Ne pas dépasser un plafond de ressources selon la composition du ménage et la zone où se situe le bien. En 2022, une personne seule ne peut par exemple pas gagner plus de 32.400 euros si elle veut acquérir en Bail Réel Solidaire (BRS) un bien en région parisienne. Cette grille est ajustée chaque année par arrêté.
- Le logement doit être occupé à titre de résidence principale.
Par ailleurs, le dispositif du BRS comporte une innovation juridique par rapport aux autres dispositifs immobiliers français puisqu'il prévoit que la durée du bail est renouvelée à chaque cession des droits réels attachés au bâti, sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources.
Autrement dit, si vous vendez votre Bail Réel Solidaire (BRS), le décompte de 99 années repart de zéro, ceci afin de contrebalancer un éventuel effet de baisse de la valeur du bien à l'approche de l'échéance de fin de bail.
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Que devient un bien acquis en Bail Réel Solidaire (BRS) ?
En cas de revente de votre Bail Réel Solidaire, vous vous engagez à respecter les conditions du dispositif, avec un plafond de revente et des acheteurs correspondants aux plafonds de ressources définis.
En cas de succession, si les ayants droit remplissent à leur tour les conditions d'accession au BRS, notamment conditions de ressources, le bien leur est transmis et il y a un «rechargement du bail», c'est-à-dire que le décompte repart de 99 ans.
Si les ayants droit ne remplissent pas les conditions requises, ils disposent d'un délai de douze mois à compter du décès pour revendre le Bail Réel Solidaire (BRS) à un preneur éligible au dispositif.
Si aucune vente n'est conclue dans ce délai, les ayants-droits sont indemnisés par l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de la valeur des droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail.
Bon à savoir : Par exception prévue par l'article L. 255-14 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), le conjoint ou partenaire de PACS survivant n'est pas soumis à ces conditions d'éligibilité pour pouvoir se maintenir dans les lieux.
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