Découvrez les villes où les prix de l’immobilier se négocient le plus

information fournie par Le Figaro •17/04/2024 à 06:00

(Crédits photo : Adobe Stock - )

INFOGRAPHIES - Alors que l'offre et la demande peinent encore à s'ajuster sur le marché immobilier, les marges de négociation se rapprochent de 10% dans certaines villes et dépassent à peine 1% dans d'autres.

Alors que 2023 a été l'année de la chute des ventes immobilières, bon nombre d'analystes estiment que 2024 devrait être celle de l'ajustement des prix. Les vendeurs qui n'étaient jusque-là pas prêts à entendre ce discours commencent à s'y faire mais, dans le doute, certains continuent à afficher des tarifs qu'ils savent surévalués au vu de la conjoncture actuelle. Résultat: dans certaines villes la marge de négociation (différence entre le prix d'affichage du bien et celui de la vente définitive porté sur l'acte de vente) est très élevée alors que dans d'autres, où les propriétaires ont fait plus d'efforts pour baisser le tarif de mise en vente, la discussion est plus difficile.

Pour en avoir le cœur net, nous nous sommes concentrés sur les 100 localités françaises pour lesquelles le portail immobilier du Figaro compte le plus de petites annonces (Paris, Lyon et Marseille étant divisés par arrondissements). Et nous y avons appliqué la marge de négociation déterminée pour chacune d'entre elles par la société spécialisée en data immobilière Yanport. Il en ressort que le taux moyen de négociation s'affiche actuellement à un confortable 6,59% en France alors qu'il est traditionnellement situé autour de 5% voire inférieur. Il est vrai que selon un récent sondage du courtier en crédit Pretto, un vendeur sur deux se dit désormais prêt à accepter une baisse de prix pour vendre plus vite.

Grosses disparités

À y regarder de plus près, on observe néanmoins de sacrées disparités entre ces villes: entre celles où la négociation peut dépasser les 8% et celles où elle peine à décoller au-delà de 2%. En se concentrant sur les premières, on note que Menton se détache comme la ville n°1 de la négociation immobilière, avec une marge de 9,09 %. Longtemps portée par la dynamique de la Côte d'Azur, la ville semble s'être essoufflée un peu et les acheteurs ne suivent plus les prétentions des vendeurs dans cette cité où le prix médian s'affiche à 5203 €/m² selon la carte des prix du Figaro immobilier .

La plupart des 10 autres localités affichant un taux de négociation supérieur à la moyenne correspondent à la même typologie: des villes moyennes, en concurrence avec une voisine plus grande et plus dynamique. Durant la période post-covid, bon nombre de ces villes ont vu leurs prix immobiliers grimper en flèche mais maintenant que l'heure n'est plus à la hausse tous azimuts, les acheteurs préfèrent se tourner vers les valeurs sûres traditionnelles. Résultat: ces villes qui ont connu une hausse soudaine sont aussi celles où les acheteurs réclament les plus gros rabais. On y retrouve notamment Tourcoing , Narbonne , Sète ou Anglet .

A contrario, les secteurs où l'on négocie le moins se concentrent dans les villes les plus chères où les prix se maintiennent à des niveaux élevés sans avoir connu d'envolée récente. Ce sont aussi parfois des lieux où les vendeurs ont accepté plus rapidement de se montrer raisonnables. Toutes les localités où le taux de négociation se situe sous les 2% se trouvent à Paris et en petite couronne (voir ci-dessus) . Mais on trouve malgré tout des villes de province où la négociation reste très limitée (entre 2 et 3%). Bordeaux est en tête, sans doute car les prix s'y sont assagis plus vite qu'ailleurs après une période de surchauffe et l'on retrouve des villes telles que Nice ou Lille, prouvant que les métropoles résistent mieux à la négociation que les villes moyennes voisines. Exception notable à la règle: Villeurbanne où la négociation est limitée à 2,44% alors que l'arrondissement lyonnais où l'on négocie le moins (le 7e) s'affiche à -3,79% et même -4,34% pour le 8e.