Locataire parti sans préavis : que doit faire le propriétaire ?(Crédits photo : Adobe Stock - )
On entend souvent parler de locataires indélicats ne payent plus leur loyer mais refusent de quitter leur logement. Mais que faire quand, à l'inverse, votre locataire se volatilise sans vous prévenir ? Une situation bien plus complexe qu'il n'y parait.
Locataire fantôme
Une boîte aux lettres qui déborde, des volets qui restent fermés depuis des semaines, l'arrêt de paiement du loyer vous ont fait réaliser que votre locataire a pris la poudre d'escampette.
Problème, l'indélicat ne vous a adressé aucun préavis vous indiquant qu'il veut mettre fin à son bail de location…
La tentation est alors grande de faire appel à un serrurier pour reprendre possession de votre bien et le relouer au plus vite.
Mauvaise idée ! N'ayant aucune preuve écrite de la volonté du locataire de ne plus vivre là, son bail n'est pas résilié et y entrer pourrait donner lieu à une plainte pour violation de domicile, et cela même si le locataire a laissé ses clés dans la boite aux lettres en partant.
La règle est implacable : vous devez avoir l'accord du locataire ou d'une autorité judiciaire pour entrer dans le logement.
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Que faire pour récupérer votre bien immobilier ?
A défaut d'entrer dans le logement pour le récupérer, vous devez entamer sans attendre une série de démarches.
S'il s'agit d'un logement meublé, vous devez faire appel à un juge pour obtenir la résiliation du bail pour loyer impayés ou pour absence d'assurance locative.
S'il s'agit d'un logement vide, vous devrez passer par plusieurs étapes au titre de la loi Bréteille du 22 décembre 2010 :
Etape 1 : Avant toute chose, faites appel à un commissaire de justice pour qu'il délivre au locataire une mise en demeure de justifier qu'il occupe bien le logement. Il aura alors un mois pour répondre et prouver qu'il habite toujours là.
Bon à savoir : si nécessaire, le commissaire de justice peut intégrer dans la mise en demeure un commandement de payer ou de justifier d'une assurance locative.
A priori, le locataire indélicat est parti sans vous donner sa nouvelle adresse. La mise en demeure sera donc adressée au logement présumé abandonné.
Etape 2 : Sans réponse du locataire dans ce délai, le commissaire de justice constate «l'état d'abandon du logement».
Pour autant, il ne peut entrer seul dans le bien : il doit le faire en présence de deux témoins majeurs et sans rapport avec vous ou avec lui-même, comme par exemple le maire de la commune, un conseiller municipal, une autorité de police ou de gendarmerie.
Si le logement semble bien abandonné, il dresse un procès-verbal d'abandon et si des biens comme des meubles ont été abandonnés il en dresse l'inventaire et estime leur valeur marchande.
Etape 3 : Vous devez saisir le tribunal judiciaire pour demander à un juge de prononcer la résiliation du bail et vous autoriser à reprendre possession de votre bien.
Le juge statuera aussi si nécessaire sur les affaires éventuellement abandonnées dans les lieux – vente aux enchères par exemple – ou sur des loyers impayés.
Si le juge estime que la requête est infondée, sa décision est sans recours et vous devrez passer par une procédure d'expulsion classique.
Bon à savoir : Votre dossier se base sur le procès-verbal d'abandon mais vous pouvez aussi l'appuyer en recueillant par exemple le témoignage de voisins ayant vu le locataire déménager en douce.
Etape 4 : Si vous obtenez une ordonnance favorable du juge, vous devez à nouveau faire appel à un commissaire de justice pour signifier la décision au locataire dans un délai de deux mois. Le commissaire de justice doit également les informer de la manière dont il peut contester cette décision – il a un mois pour le faire – et récupérer éventuellement ses affaires.
Pour retrouver la nouvelle adresse du locataire, le commissaire de justice peut interroger tous les organismes nécessaires, comme la CAF, assurances, etc.
Si ses recherches n'aboutissent pas, il dresse un procès-verbal de ses démarches qui sera envoyé en recommandé avec A/R avec copie de l'ordonnance du juge à la dernière adresse connue du locataire.
Une fois les délais légaux passés, le commissaire de justice procède à la reprise du logement afin que vous puissiez en reprendre possession en toute légalité.
Pour cela le commissaire de justice dresse un procès-verbal de reprise des lieux qui recense les opérations faites par le commissaire de justice, l'identité du serrurier et des témoins ainsi que la désignation du tribunal compétent pour contester l'expulsion.
Ce procès-verbal doit être remis en main propre ou signifié au locataire expulsé.
Vers des délais raccourcis ?
En 2023, la Chambre Nationale des Commissaires de Justice (CNCJ) issue de la fusion des professions d'huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire a comptabilisé près de 5.000 constats de départs de locataires sans préavis.
A l'heure actuelle, la procédure de reprise d'un logement prend souvent six mois ou plus suivant les départements.
La CNCJ a récemment plaidé auprès des pouvoirs publics pour raccourcir le délai dont dispose le locataire pour justifier de l'occupation du logement à 15 jours, contre un mois actuellement afin d'accélérer la procédure et de permettre au bien vacant d'être remis plus rapidement sur le marché locatif.
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