Paris n’est pas assez luxueuse et confortable pour attirer les acheteurs étrangers (Ikory)

information fournie par Boursorama •16/02/2016 à 17:44

Cachet élevé mais appartements vieillissants : la recette n'est pas au rendez-vous pour attirer les acheteurs étrangers à Paris, explique Ikory.

Malgré sa bonne image à l'international, Paris n'est pas une ville privilégiée par les acheteurs étrangers. En cause : un parc immobilier globalement vieillissant et mal adapté, explique Ikory, une entreprise de conseil et d'investissement en immobilier basée à Paris.

« L'offre parisienne reste très en deçà des attentes du marché mondial de la pierre de luxe », a affirmé mardi 16 février Stéphane Imowicz, président d'Ikory, en conférence de presse.

« Logements trop petits, insuffisamment équipés en technologie et en services : les produits haut de gamme en vente dans la capitale française ne répondent pas aux besoins de la nouvelle clientèle des millionnaires qui font le marché du luxe international », commente-t-il.

Selon l'étude menée par Ikory en collaboration avec le cabinet Stratos, « si les prix se sont considérablement enchéris ces dernières années, cela ne fait pas de l'immobilier de la capitale un immense marché du luxe. Les niveaux élevés au m² cachent une offre largement dominée par les petites surfaces, contrairement à New York ou Londres ».

Acheteurs étrangers à Paris : qui sont-ils ?

Les acheteurs étrangers se font en effet encore assez rares à Paris, contrairement aux idées reçues.

« La présence active d'acheteurs étrangers, qui est l'apanage d'un immobilier d'exception, est encore ténue : 8% des transactions sont le fait d'étrangers à Paris, contre 15% à New York et même 51% dans le centre de Londres [Prime central London]. Et, si l'on compte les étrangers qui ne résident pas en France, cette proportion descend même à 3% », remarque Ikory.

Conséquence de l'attrait limité de la clientèle étrangère fortunée à Paris, « Les prix médians de Paris n'ont pas connu la forte reprise d'après crise de Londres et New York, surtout si on se restreint aux territoires de Inner London et Manhattan ». À noter, néanmoins, que les prix de l'immobilier s'étaient fortement contractés à Londres et New York à partir de 2008, alors qu'ils avaient bien résisté à Paris où l'immobilier avait fait figure de valeur-refuge, n'étant pas au cœur de la crise.

L'étude d'Ikory passe en revue les nationalités des acheteurs étrangers à Paris. Dans l'imaginaire collectif, l'Américain(e) fortuné(e) correspond au portrait-type de l'acheteur intéressé par l'immobilier parisien. Perdu : les Américains représenteraient en réalité moins de 10% des acheteurs étrangers à Paris selon l'étude.

L'acheteur-type est plutôt italien, cette nationalité représentant 20% des achats réalisés par des étrangers dans la capitale. Ce lien historique entre la vie à Rome et à Paris a pourtant tendance à s'étioler : en 2009, les Italiens représentaient encore plus de 25% du flux des achats étrangers à Paris.

Dans l'ordre, les nationalités les plus représentées au sein des acheteurs étrangers à Paris après les Italiens sont les Britanniques, les Américains, les Chinois, les Allemands, les Algériens et les Portugais, toujours selon l'étude. Les acheteurs britanniques représenteraient un peu moins de 10% des achats, tandis que les Algériens et les Portugais représenteraient chacun de l'ordre de 5% des transactions effectuées à Paris. « La plupart des Italiens, Américains et Anglais qui achètent à Paris sont non-résidents, à l'inverse des Portugais et Chinois », observe Ikory.

Où sont situés les biens de luxe ?

Revenant à la question plus spécifique de l'immobilier de luxe, Stéphane Imowicz note qu'à Paris ces biens sont rares et se concentrent sur certains quartiers, sans surprise les 7 ^ème et 16 ^ème arrondissements, avec également une offre notable dans les 6 ^ème , 8 ^ème et 17 ^ème arrondissements. Par rapport à l'ensemble de la taille de la capitale, « les quartiers de luxe sont de petite taille », commente-t-il néanmoins.

Au-delà de la taille des quartiers, c'est surtout le nombre de véritables transactions de luxe qui sont faibles. « Les transactions de plus de 2,5 millions d'euros sont peu nombreuses : seules 288 ventes ont ainsi été recensées [entre octobre 2014 et septembre 2015], à comparer aux 32.200 transactions que représentent le marché parisien dans son ensemble », observe Ikory, en soulignant que la proportion obtenue est inférieure à 1% des transactions totales. Sur ces 288 transactions très haut de gamme, seules 16% ont été réalisées avec des acheteurs étrangers.

En abaissant la barre aux biens immobiliers vendus au-dessus de 1,5 millions d'euros, ce sont environ 650 transactions qui ont été enregistrées à Paris au cours de la même période, toujours selon l'étude (environ 2% de l'ensemble des transactions parisiennes). « Les volumes de ventes de plus de 1,5 millions d'euros se sont érodés significativement depuis 2011 avec une chute de 28% », note l'étude.

Ce n'est pas faute de manquer de millionnaires étrangers pouvant potentiellement s'intéresser à l'immobilier parisien. « Le Globe abrite aujourd'hui près de 15 millions de millionnaires, un chiffre en constante et forte progression », soulève Ikory.

L'immobilier de luxe étrangle-t-il les petits acheteurs ?

Malgré le dynamisme réduit de l'immobilier de luxe à Paris, notamment au cours des trois ou quatre dernières années, on sait que les prix de l'immobilier parisien ont globalement connu une forte hausse sur les 10 à 15 dernières années.

« On assiste depuis quelques années à une banalisation des transactions à des valeurs métriques élevées, quelles que soient les qualités intrinsèques des biens », remarque ainsi Ikory, notant qu'en 2004, 68% des transactions à Paris se faisaient à moins de 5.000 euros/m², tandis que les transactions sous ce prix représentent désormais moins de 1% de l'ensemble des biens vendus. 19% des transactions à Paris se réalisent en revanche désormais au-dessus du prix de 10.000 euros/m².

Une journaliste a demandé en conférence de presse à Stéphane Imowicz si les entreprises du secteur immobilier n'avaient pas une responsabilité sociale pour éviter de pousser l'immobilier parisien vers des biens de luxe inabordables pour les Parisiens eux-mêmes, alors que les prix du marchés rendent déjà difficile la possibilité de devenir propriétaire dans la capitale, même avec des revenus salariés élevés.

Face à cette question, Stéphane Imowicz a souligné l'intérêt de mettre en avant la qualité de l'immobilier parisien pour que la capitale française garde une image d'exception à l'échelle internationale, sans impacter significativement le logement des Parisiens eux-mêmes alors que l'immobilier de luxe ne représente que 1 à 2% des transactions immobilières à Paris. Chacun se fera sa propre opinion sur la question.

X. Bargue (redaction@boursorama.fr)