Le marché de l'investissement immobilier est proche de son record historique en 2014

information fournie par Primaliance •13/01/2015 à 00:00

Les volumes investis en immobilier d'entreprise en France s'élèvent à 26 mds € sur l'ensemble de l'année 2014, en nette progression  par rapport à 2013 (+38%). Pour JLL ce record démontre que le marché de l'investissement est décorrélé du marché locatif et de l'économie locale pour répondre à une logique des marchés financiers.

Dans un contexte économique pourtant difficile, le marché de l'investissement  s'est particulièrement bien comporté. Il atteint 26 mds € ce qui fait du cru  2014 « la meilleure année jamais enregistrée depuis 2007 »  souligne Stephan Von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL.   Plus précisément, le marché francilien  dépasse les 17mds €  (+46 % sur un an) ce qui témoigne « de l'attractivité de la place parisienne auprès des investisseurs ».

En nombre de transactions, 2014 enregistre  227 transactions, soit un niveau équivalent à 2012 et 2013. Les ventes de bureaux dominent toujours (autour de 15,4 mds €). Au top de sa forme, le segment des  commerces réalise au niveau national  une performance exceptionnelle de plus de 6 mds € (+99%). Un niveau record jamais atteint depuis 2004.

Le sprint des investissements observé au dernier trimestre s'est encore vérifié cette année  (5,5 mds €) alors même que la période n'a pas profité de  « méga transactions ». JLL note cependant « une réelle profondeur du marché sur le segment des opérations comprises entre 100 et 300 m€ avec 16 transactions (2,6 mds €).

Au cumulé, sur l'ensemble de l'année, 44 transactions (+47%) de plus de 100 m€ ont été finalisées pour un montant de 11,5 mds €. Ce poids « inhabituellement élevé » se situe  au même niveau que celui observé en 2006 et 2007. Fait nouveau,   ce segment historiquement dédié  aux investisseurs étrangers a été l'année dernière celui  des investisseurs français qui deviennent majoritaires en initiant 29 des 44 transactions (6,4 mds €). Les investisseurs étrangers ont représenté 45% des montants investis sur les grandes transactions, soit 5,1 mds €.

Les autres segments se sont également avérés dynamiques.  Sur les transactions de taille moyenne (entre 50 et 100 m€) on dénombre 40 engagements contre 42 en 2013, pour un montant de plus de 2,8 mds €.

Les VEFA atteignent un niveau qui n'a pas été observé depuis 2011. Plus d'1,6 md € ont été investis sur l'ensemble de l'année (+39%) mais les investisseurs prennent toujours peu de risque. En effet, seules 4 opérations en blanc ont été finalisées (31% des capitaux investis). A noter, que ces VEFA spéculatives se situent majoritairement à Paris et en première couronne.

Sous la pression d'une demande qui reste toujours soutenue pour les meilleurs actifs, JLL constate encore une compression marginale des taux de rendement prime avec toutefois une fourchette de taux potentiellement plus large dans certains marchés de périphérie. Sur le Quartier Central des Affaires parisien, les taux prime se situent dorénavant dans une fourchette de 3,75 à 4,25%, renouant presque avec son niveau historique le plus bas. Le QCA se positionne désormais au même niveau que Londres. L'attrait de immobilier est d'autant plus présent que les rendements des OAT sont passés sous la barre des 1% début décembre.

En raison du caractère exceptionnel de certaines opérations en 2014 et d'un appétit toujours fort des investisseurs pour les produits immobiliers, JLL anticipe pour 2015 « un volume d'investissement compris entre 12 et 14 milliards d'euros, sous réserve que l'offre soit suffisante ». De son côté, malgré l'apparition de nouveaux leviers pour soutenir la croissance (recul des matières premières, euros qui s'affaiblit) Richard Malle Directeur Research France, BNP Paribas Real Estate  estime que «  l'absorption nette conservera des niveaux honorables et... les niveaux d'offre devraient rester relativement stables courant 2015 dans la plupart des secteurs. Le potentiel de croissance de la demande placée reste limité pour 2015, compte tenu en particulier de la persistance des incertitudes conjoncturelles ».