La Défense attire de nouvelles entreprises

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VIDÉO - 2014 est une année de reprise pour le centre d’affaires parisien grâce à plusieurs grandes transactions. Les loyers ont baissé.

La Défense, le centre d’affaires situé aux portes de Paris, va mieux. La tour Majunga en est le symbole. «Il faut être audacieux en période de crise. Dix ans après Cœur Défense dont le propriétaire était aussi Unibail-Rodamco, il fallait revisiter les paramètres des tours et inscrire Majunga dans le XXIe siècle par sa forme, sa distribution de l’espace, la succession des niveaux, la conception des façades. Il fallait faire entrer la lumière et l’air dans des loggias vitrées pour déstresser les occupants», explique Jean-Paul Viguier, l’architecte qui a conçu le gratte-ciel haut de 195 mètres comportant 39 étages, soit une surface de 69.500 mètres carrés. En France, seule la tour First, également à la Défense, est plus élevée.

L’édifice était à peine inauguré qu’Axa IM prenait à bail 27.000 mètres carrés. L’autre tour flambant neuve, la tour D2, fleuron de la Société générale, n’est pas encore louée. La tour Eqho, propriété d’Icade, qui offre des services tels qu’un auditorium, un «business center», des services à la personne, divers espaces de restauration et des salles de sport, se distingue par quelques belles prises à bail: 40.500 mètres carrés par KPMG, 5600 mètres carrés par la Banque de France.

«La Défense renoue avec les grandes transactions depuis le début de l’année. Plus de 200.000 m2 devraient être placés cette année alors que la moyenne décennale est de 174.000 m2. La qualité de l’offre avec les tours neuves ou restructurées couplée à la correction des loyers a permis d’attirer de grandes entreprises installées sur Neuilly ou Nanterre mais aussi de générer des mouvements endogènes», constate Éric Siesse, directeur des grandes opérations Paris-Île-de-France chez BNP Paribas Real Estate Transaction. «Les locateurs sont preneurs dès l’instant où l’investisseur maintient des valeurs locatives raisonnables en grandes surfaces neuves ou sur l’existant s’adressant davantage aux PME. La Défense est une belle adresse pour les sociétés. Elle est desservie par un hub de transports en commun», précise Magali Marton, directrice des études chez DTZ.

Une vente à 1,2 milliard

Malgré cette reprise, le taux de vacance reste important. Il est l’un des plus élevés en Ile-de-France, à 13,2 %. Confrontés à cette situation, les bailleurs ont dû ajuster les loyers et réaliser des gestes d’accompagnement à hauteur de 25%. Les plus belles valeurs dans les tours neuves ou restructurées s’échelonnent entre 450 et 530 euros par mètre carré par an et entre 20 et 24 euros par mètre carré pour les restaurants interentreprises. Axa IM a loué 530 euros par mètre carré plus 24 euros par mètre carré pour le restaurant interentreprise dans la tour Majunga. Thales, 500 euros par mètre carré plus 20 euros par mètre carré pour un restaurant interentreprise dans Carpe Diem. La Banque de France, 450 euros par mètre carré plus 20 euros par mètre carré pour un restaurant interentreprise dans la tour Eqho.

Des valeurs «prime» qui sont celles pratiquées en 2009. Le marché de seconde main a aussi son «prime» à Cœur Défense à 530 euros par mètre carré sur deux petites surfaces de 1650 m2. Dans les surfaces de seconde main de plus de 5000 mètres carrés, les loyers peuvent démarrer à 280-300 euros par mètre carré. En investissement, l’événement de l’année a été la vente de Cœur Défense et ses 180.000 m2 pour 1,2 milliard d’euros au fonds texan Lone Star.

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