Immobilier parisien : une classe d'actifs recherchée

information fournie par Boursorama •20/11/2014 à 10:00

L'immobilier de bureaux au coeur de Paris redevient de plus en plus valorisé du fait de son attrait auprès des grands investisseurs. Au risque de formation d'une bulle.

Malgré sa baisse depuis les années de bulle de 2006 et 2007, l’immobilier de bureaux à Paris reste sur des valorisations historiquement élevées. Les immeubles « prime », bénéficiant d’une bonne situation géographique et rénovés aux dernières normes, sont une cible de plus en plus privilégiée par les grands investisseurs.

L’immobilier parisien est décidément un marché très particulier. Comme tout marché de bureaux, il ne répond à la même logique que le marché du logement. Alors que la demande de logements parisiens baisse face à l’offre depuis quelques mois, l’immobilier de bureaux continue d’être très recherché dans une optique d’investissement, et explique le maintien des prix à des niveaux particulièrement élevés dans la capitale.

Un immeuble est plus rentable qu’une obligation

L’immobilier de bureaux est en effet une classe d’actifs de plus en plus attrayante pour les fonds d’investissement, mais aussi pour les assureurs et d’autres types de d’institutions devant gérer un capital sur le long terme.

Un bon investissement est a priori un investissement qui rapporte un rendement assez élevé tout en représentant de faibles risques. Or, les obligations d’Etat sont tombées à des taux de rendement extrêmement faibles depuis plusieurs années. Face à cela, l’immobilier parisien résiste bien au contexte économique et semble peu risqué.

Il devient ainsi plus rentable, pour un fonds, d’investir dans un immeuble plutôt que dans des actifs « classiques » échangés sur les marchés financiers. Un immeuble est finalement comparable, financièrement parlant, à une obligation ou une action : l’actif est doté d’une valeur de marché qui évolue plus ou moins au fil du temps et rapporte chaque année (et même chaque mois) un flux de revenus constant (les loyers, comparables aux coupons d’une obligation ou aux dividendes d’une action).

Or, la somme des loyers touchés annuellement par le propriétaire d’un immeuble de bureaux peut facilement dépasser en rendement de 5% par rapport à la valeur de marché de l’immeuble. Pour les immeubles les plus recherchés au centre de Paris, ce taux de rendement est légèrement plus faible mais descend très rarement en-dessous de 3,5% ou 4%, tout en représentant un très faible risque de dévalorisation. Ce type d’actif est donc financièrement plus intéressant qu’une obligation et beaucoup moins spéculatif qu’une action, ce qui attire les investisseurs.

Dans ce cadre, les grandes opérations sont en plein boom. Selon Les Echos , le nombre de transactions supérieures à 200 millions d’euros auraient bondi de plus de 50% en seulement un an.

Le risque : former une bulle

Pour autant, derrière ce boom des transactions et la stabilité de la « valeur faciale » des immeubles, quelques signes de faiblesses sont présents. Les locataires, qui sont des entreprises, ont tendance à être moins nombreux. Surtout, le niveau des loyers étant très élevés, les locataires bénéficient régulièrement de périodes de franchises très longues au début de leur prise de bail (jusqu’à 2 ans) pendant lesquelles elles ne paient aucun loyer. Malgré cette absence temporaire de flux, les rendements moyens continuent d’atteindre les rendements susmentionnés.

N’est-ce pas toutefois les caractéristiques d’une bulle immobilière ? Les prix s’envolent lors des transactions alors que les véritables flux de rendement (les loyers) peinent à progresser. Les valorisations des immeubles sont ainsi très élevées et continuent de grimper du fait de l’afflux de capitaux de la part des fonds prêts à surpayer les immeubles du moment qu’un rendement de plus de 3% semble assuré. Problème : un marché où les actifs semblent régulièrement surpayés n’est jamais bon signe.

Paris n’est pourtant pas la ville où les valorisations de l’immobilier de bureaux sont les plus fortes. L’immobilier londonien bat tous les records à l’échelle de l’Europe, mais Paris arrive tout de même en seconde place sur le Vieux continent. Le risque est simple : si les taux obligataires remontent fortement, les taux de rendement de l’immobilier perdront de leur attrait et les fonds risquent de vouloir se désengager rapidement de cette classe d’actifs. Avec un risque d’impact non négligeable sur le niveau des prix. Mais jusqu’ici, tout va bien…

X.B.