Le dispositif Loc’Avantages permet de grossir l’offre de logements à destination des ménages aux revenus modérés ( crédit photo : GettyImages )
Loc’Avantages a pour but d’inciter les propriétaires à louer leur logement en dessous du prix du marché en contrepartie d’une réduction d’impôt. Le dispositif remplace «Louer abordable». Comment fonctionne le Loc’Avantages ? À quelle réduction d’impôts donne-t-il droit ? Est-ce plus rentable qu’un investissement locatif classique ?
Sommaire:
- Qu’est-ce que Loc’Avantages?
- Comment bénéficier de Loc’Avantages?
- Quel est le montant de la réduction d’impôt avec Loc’Avantages?
- Loc’Avantages: exemples de cas à Rennes, Lille, Paris et Bordeaux
- Loc’Avantages: dans quels cas est-il vraiment intéressant pour les propriétaires?
Qu’est-ce que Loc’Avantages?
Louez moins cher pour gagner plus, c’est la promesse de Loc’Avantages. Le dispositif s’adresse aux propriétaires-bailleurs. Ces derniers bénéficient d’une réduction d’impôt sur leurs loyers perçus. La réduction d’impôt peut aller de 15% à 65% des loyers perçus. En échange, le propriétaire s’engage à proposer un loyer inférieur à ceux pratiqués dans la commune du logement. Loc’Avantages est accessible sur tout le territoire.
Le Loc’Avantages est entré en vigueur en février 2022. Il remplace le «Cosse», aussi appelé «Louer abordable». Il est «plus simple et plus avantageux pour les propriétaires-bailleurs, il permettra d’augmenter le nombre de biens en location à un prix accessible», peut-on lire sur le site du ministère de l’Écologie.
Comment bénéficier de Loc’Avantages?
Le Loc’Avantages doit rendre disponibles et accessibles davantage de logements à loyers modérés, issus du parc privé. Le but est d’aider les ménages de la classe moyenne ou ayant des revenus modestes à se loger. Pour cela, vos locataires doivent avoir des revenus égaux ou inférieurs aux plafonds en vigueur dans le cadre du dispositif. Vous pouvez trouver la grille des plafonds de ressources à respecter par les locataires en fonction de la composition du foyer sur le site de l’Anil .
Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, vous devez vous engager à:
- louer un bien non meublé, neuf ou ancien, pour une durée minimale de 6 ans ;
- respecter un montant maximum de loyer. Trois niveaux existent en fonction de la commune d’appartenance du bien immobilier: Loc 1, Loc 2 ou Loc 3. Ils déterminent le taux de votre réduction d’impôt: respectivement 15%, 30% et 45% des revenus perçus du logement ;
- louer votre bien en tant que résidence principale à un locataire ayant des revenus inférieurs aux plafonds de ressources fixés par l’État ;
- signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ;
- louer à quelqu’un ne faisant pas partie de votre famille ;
- louer un bien immobilier dont l’étiquette énergétique est au moins E.
Votre avantage fiscal Loc’Avantages peut faire l’objet d’une majoration
Plus le loyer fixé est bas, plus votre avantage fiscal est important. Ce dernier peut aussi être majoré quand vous faites le choix d’une intermédiation locative, c’est-à-dire quand vous passez par une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’État, assurant le lien entre les locataires et les propriétaires. En faisant appel à une intermédiation locative, vous bénéficiez d’une prime supplémentaire de 1.000 à 2.000 euros. Celle-ci est majorée de 1.000 euros quand la surface du logement est inférieure ou égale à 40 mètres carrés.
Quel est le montant de la réduction d’impôt avec Loc’Avantages?
| Niveau de loyer | Taux de décote du loyer | Taux de réduction d’impôt sans intermédiation locative | Taux de réduction d’impôt avec intermédiation locative |
| Loc 1 | 15% | 15% | 20% |
| Loc 2 | 30% | 35% | 40% |
| Loc 3 | 45% | Intermédiation locative obligatoire | 65% |
La location en intermédiation locative augmente le taux de réduction d’impôt de 5 points. La réduction d’impôt se calcule sur le montant des revenus bruts du logement.
Loc’Avantages: exemples de cas à Rennes, Lille, Paris et Bordeaux
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) met à disposition un simulateur à destination des propriétaires-bailleurs. Ainsi, en fonction de la commune d’appartenance de votre logement, vous savez quel montant de loyer ouvre droit à une déduction fiscale. Vous êtes aussi renseigné sur le montant de cette déduction.
Nous avons réalisé quatre études de cas pour les villes suivantes:
- Rennes,
- Lille,
- Paris,
- Bordeaux.
Les décotes des loyers sont calculées par l’Anah en fonction du prix moyen du loyer sur la commune.
À Rennes, un bien de 56 m² peut être loué mensuellement:
- 624,40 euros en Loc 1,
- 514, 08 euros en Loc 2,
- 403,76 euros en Loc 3.
Sans intermédiation locative, les avantages fiscaux s’élèvent à:
- 1.123, 92 euros par an en Loc 1,
- 2.159,14 euros en Loc 2.
- Les données en Loc 3 ne sont pas disponibles sans intermédiation.
Avec une intermédiation locative, les avantages fiscaux s’élèvent à:
- 1.498,56 euros en Loc 1,
- 2.467,58 euros en Loc 2,
- 3.149,33 euros en Loc 3.
À Lille, un bien de 70 m² peut être loué mensuellement:
- 825,30 euros en Loc 1,
- 679,70 euros en Loc 2,
- 533,40 euros en Loc 3.
Sans intermédiation locative, les avantages fiscaux s’élèvent à:
- 1.485,54 euros par an en Loc 1,
- 3.262,56 euros en Loc 2.
- Les données en Loc 3 ne sont pas disponibles sans intermédiation.
Avec une intermédiation locative, les avantages fiscaux s’élèvent à:
- 1.980,72 euros,
- 3.262,56 euros,
- 4.160,52 euros.
À Paris, un bien de 25 m² peut être loué mensuellement:
- 729 euros en Loc 1,
- 600,25 euros en Loc 2,
- 471,50 euros en Loc 3.
Sans intermédiation locative, les avantages fiscaux s’élèvent à:
- 1.312,20 euros par an en Loc 1,
- 2.521,05 euros en Loc 2.
- Les données en Loc 3 ne sont pas disponibles.
Avec une intermédiation locative, les avantages fiscaux s’élèvent à:
- 1.749,60 euros en Loc 1,
- 2.881,20 euros en Loc 2,
- 3.677,70 euros en Loc 3.
À Bordeaux, un bien de 130 m² peut être loué mensuellement:
- 1.270,10 euros en Loc 1,
- 1.045,20 euros en Loc 2,
- 1.821,60 euros en Loc 3.
Sans intermédiation locative, les avantages fiscaux s’élèvent à:
- 2.286,18 euros par an en Loc 1,
- 4.389,84 euros en Loc 2.
- Les données en Loc 3 ne sont pas disponibles sans intermédiation.
Avec une intermédiation locative, les avantages fiscaux s’élèvent à:
- 3.048,24 euros,
- 5.016,96 euros,
- 6.408,48 euros.
Loc’Avantages peut permettre de financer vos travaux de rénovation énergétique
L’Anah peut participer au financement de vos travaux énergétiques dans un bien immobiliers relevant du dispositif. Vous pouvez bénéficier d’aides jusqu’à 15.000 euros pour vos travaux, quand le projet permet un gain énergétique d’au moins 35%. L’aide va jusqu’à 28.000 euros pour une rénovation lourde.
Loc’Avantages: dans quels cas est-il vraiment intéressant pour les propriétaires?
Les avantages fiscaux de Loc’Avantages sont importants, surtout pour les propriétaires faisant de l’intermédiation locative. Toutefois, plusieurs bémols existent. En premier lieu, ce dispositif est sans attrait pour les propriétaires non imposables. À l’inverse, les bailleurs lourdement imposés pourraient ne pas bénéficier des réductions d’impôt puisque la niche fiscale est plafonnée à 10.000 euros par an. Votre taux d’imposition pèse donc dans le choix de louer ou pas en Loc’Avantages. Il faut arbitrer entre le niveau de décote du loyer, votre niveau d’imposition et les réductions d’impôt auxquelles le dispositif donne droit.
Une étude menée en 2022 par l’agence de location et de gestion en ligne Flatlooker montre que l’intérêt de Loc’Avantages est parfois limité. Pour réaliser ces calculs, l’agence suppose un taux marginal d’imposition de 30% et une déclaration au forfait (micro-BIC ou micro-foncier). L’analyse porte sur plus de 3.000 logements, détenus par les clients de Flatlooker dans vingt métropoles françaises. L’étude conclut que ce dispositif est rentable pour seulement 12,9% des logements. Selon Flatlooker, le dispositif est intéressant lorsque le loyer actuel est proche du loyer décoté. La faible baisse du loyer est alors compensée par les 15% de réduction d’impôt.
Pour reprendre l’exemple de Rennes: un bien de 56 m² peut se louer 745 euros dans une rue prisée. En baissant son loyer de 15% (à 634 euros), un propriétaire entre dans la grille Loc 1. Sur l’année, il perd 1.341 euros de loyer et profite de 1.100 euros de crédit d’impôt.
Quelles procédures suivre auprès de l’Anah pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages?
Si votre demande est acceptée, vous recevez une convention à signer de la part de la délégation locale de l’Anah. La démarche est entièrement dématérialisée.
- évaluation énergétique du bien...
- RIB,
- mandat de gestion locative,
- ressources du locataire,
- bail,
Une fois ces formalités effectuées, votre projet est prêt et vous devez déposer, sur le site, les pièces nécessaires:
Pour continuer le parcours, il est possible de choisir entre un conventionnement Loc’Avantages avec ou sans travaux. Dans le premier cas, la réduction d’impôt est plus importante. Il faut alors continuer à remplir certains critères de décence, comme le volume du logement. Des informations relatives au bail sont à préciser. Vous indiquez si vous optez pour l’intermédiation locative ou non.
- l’état du bien: salubrité, décence, évaluation énergétique…
- le type de logement: maison individuelle, appartement, monopropriété, copropriété ;
- si vous avez déjà une convention ou si vous souhaitez la renouveler ;
Le simulateur de l’Anah vous présente les différents loyers qu’il est possible d’appliquer et les avantages fiscaux liés. Une fois votre compte créé, vous pouvez préciser:
- sa surface en mètres carrés.
- sa ville,
- son code postal,
- l’adresse du logement,
Vous devez vous rendre dans la rubrique Inscription du site de l’Anah. Vous entrez alors:
