Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) peuvent opter pour deux régimes fiscaux différents crédit photo : Francisco Javier Gil/Shutterstock / Francisco Javier Gil
Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) peuvent opter pour deux régimes fiscaux différents. Dans un cas, les associés sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR). Dans l’autre, c’est la SCI qui est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Voici les éléments à connaître avant de faire votre choix.
Sommaire:
- Des bénéfices taxés comme des revenus fonciers
- A savoir
- Une alternative: l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Des bénéfices taxés comme des revenus fonciers
Par défaut, la SCI est fiscalement «translucide». Elle ne paie pas d’impôt directement. En revanche, les associés sont soumis à l’Impôt sur le revenu sur la quote-part du bénéfice social correspondant à leur participation dans le capital social de la SCI, sauf dispositions statutaires contraires.
Si vous êtes associé d’une SCI, votre part des bénéfices est intégrée dans vos revenus fonciers. Par ailleurs, toute perte éventuelle constitue un déficit foncier, déductible de vos revenus dans la limite annuelle de 10.700 € si vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Lorsque le déficit est supérieur à cette somme, on parle de déficit excédentaire. La fraction du déficit qui excède 10 700 € est alors reportable pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus et sur vos revenus fonciers durant 10 ans.
A savoir
Les bénéfices de la SCI sont imposés même s’ils ne sont pas distribués aux associés.
Des plus-values progressivement exonérées
Les associés sont imposés en cas de plus-value sur la vente d’un bien immobilier de la SCI. Le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers s’applique avec un taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, un abattement progressif vient réduire la plus-value imposable au-delà de la 5ème année de détention. Ainsi, la plus-value est exonérée au bout de 22 ans de détention pour l’impôt et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Un régime le plus souvent avantageux
Au début de la vie d’une SCI , les charges sont souvent élevées en raison de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition du patrimoine immobilier. Dès lors, la société génère des bénéfices réduits, voire des pertes. Dans ce cas, la «translucidité» fiscale est intéressante. En outre, l’imposition des plus-values est avantageuse puisqu’une détention longue permet de l’effacer.
L’application du micro-foncier
En tant qu’associé d’une SCI, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier. C’est le cas si vous êtes également propriétaire d’un bien immobilier en direct, si l’ensemble de vos revenus locatifs (ceux de la SCI compris) ne dépasse pas 15.000 €, et si ni vous ni la société ne louez de biens dans le cadre de dispositifs fiscaux particuliers type Robien ou Cosse.
Une alternative: l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Les associés d’une SCI peuvent opter pour l’IS (25% ou taux réduit de 15% pour certaines entreprises).
Dans ce cas, l’amortissement du bien immobilier détenu par la SCI est déductible du bénéfice. Chaque année, vous pouvez décompter le prix d’achat du bien divisé par la durée d’amortissement. Cet amortissement vient fortement réduire l’impôt sur les bénéfices. Mais attention, en cas de distribution des bénéfices, les associés sont soumis à une imposition forfaitaire unique de 30 % sur les dividendes perçus. Il y a alors double taxation des bénéfices sociaux.
En cas de cession, la plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et la valeur comptable du bien. Or, celle-ci est égale au prix d’achat diminué de l’amortissement. Ainsi, ce régime fiscal gonfle l’impôt sur la plus-value. Il s’agit de son principal inconvénient. Si le bien est complètement amorti, cela revient à l'imposer sur le prix de cession. La plus-value ainsi calculée est soumise au taux normal de l'IS, sans abattement pour durée de détention. Et là encore, il y a double taxation en cas de distribution aux associés.
A savoir
Le choix d’une imposition à l’IS est irrévocable. Si vous changez d’avis par la suite, vous n’aurez d’autre choix que de dissoudre la SCI.
La plupart du temps, la translucidité fiscale est avantageuse. En revanche, si la SCI détient des biens à faible potentiel de plus-value mais dont le rendement locatif est élevé, l’option pour l’IS a un intérêt.
