SCPI AEW Paris Commerces : un taux de distribution de 5,93% en 2022

information fournie par Primaliance •12/05/2023 à 08:00

SCPI AEW Paris Commerces : un taux de distribution de 5,93% en 2022

Suite à la fusion des SCPI Actipierre 1,2 et 3 en juin 2022, la nouvelle entité AEW Paris Commerces extériorise un patrimoine d’une valeur proche de 360 millions d'euros fin 2022, composé à 100% d’actifs de commerces –très majoritairement des pieds d’immeubles – localisés à 97% en région parisienne dont 64% à Paris.

À périmètre constant, la valorisation du patrimoine a très peu bougé en 2022 (-0,3%) malgré la forte hausse des taux d’intérêt (+300 points de base). Les revenus détachés par la SCPI AEW Paris Commerces ont évolué à la hausse, à 17,40 euros par part contre 16,80 euros en 2021. Rapporté au prix de part, cela représente un taux de distribution de 5,93% en 2022 pour la SCPI AEW Paris Commerces, étant parmi les plus élevés de sa catégorie.

Un patrimoine de commerces en pied d’immeubles très parisien

Au 31 décembre 2022, l’estimation du patrimoine de la SCPI AEW Paris Commerces atteint 359,5 millions d'euros hors droits , ce qui en fait un poids lourd du marché des SCPI de commerces. Les actifs étant majoritairement situés en Île-de-France (97%) et pour une bonne partie à Paris (64%), le profil de cette SCPI est relativement unique sur le marché. Son portefeuille est ventilé sur 252 actifs loués à 363 locataires , pour une superficie globale proche de 76.000 m².

La société de gestion AEW précise que, suite à la fusion des anciennes SCPI Actipierre 1,2 et 3 pour former le nouveau véhicule AEW Paris Commerces en juin 2022, aucun investissement n’a été réalisé au 2ème semestre 2022 . En revanche, un bel arbitrage a pu être finalisé pour un montant de 2,5 millions d'euros net vendeur , dégageant au passage une plus-value comptable de 733.000 euros. Fin 2022, AEW Paris Commerces affiche un « surinvestissement » de 10,6 millions d'euros, soit environ 3% de la valeur de son patrimoine. Cet effet de levier très marginal est assuré par une facilité de caisse ainsi que par la mobilisation de la trésorerie courante. Néanmoins, AEW reste à l’affût d’opportunités qui pourraient se présenter dans le marché pour enrichir le patrimoine de sa SCPI, tout en conservant un profil très conservateur de fonds peu endetté.

Un état locatif optimal

Sur le front de la gestion locative, AEW précise dans son dernier bulletin semestriel d’information que 1.150 m² de surfaces commerciales ont été louées ou renouvelées au cours du 2ème semestre 2022 , ce qui représente un solde positif de 584 m² entre les départs et les entrées de locataires. Sur la totalité de l’année 2022, on compte plus de 7.200 m² de relocations ou de renégociations de baux, avec un solde positif de 439 m² sur l’occupation locative. Le taux d’occupation financier annuel reste de très bonne facture, à 95,50% (95,62% au 4ème trimestre), avec un taux d’encaissement des loyers au second semestre 2022 – mesuré temporairement à mi-janvier 2023 – qui s’établit à 94,11%.

Un dividende en hausse de 3,5% en 2022

Conformément à un objectif de distribution annuel qui avait été fixé à 17,10 euros au moment de la fusion des anciennes SCPI Actipierre 1,2 et 3 pour former AEW Paris Commerces, les revenus courants distribués au titre du 3ème et 4ème trimestre se sont établis à 4,20 euros par part , après 4,50 euros au 1er trimestre et 4,20 euros au 2ème trimestre.

La bonne surprise de la fin de l’année est qu’AEW a décidé de verser aux associés de cette SCPI une distribution complémentaire de 0,30 euros par part, concomitamment au revenu courant du 4ème trimestre. Le dividende annuel d’AEW Paris Commerces atteint donc 0,30 euros de plus que le prévisionnel , soit 17,40 euros par part. C’est également 0,60 euros de plus qu’en 2021, soit une progression de 3,5% d’une année sur l’autre.

Le taux de distribution 2022 de la SCPI AEW Paris Commerces s’établit ainsi à 5,93% (contre 5,46% en 2021). D'autre part, AEW mentionne que des réserves importantes sous forme de report à nouveau renforcent la résilience de cette SCPI, puisqu’elles sont équivalentes à quatre mois de distribution courante.

L’objectif de distribution pour 2023 est ambitieux avec un niveau de dividende prévisionnel de 17,40 euros identique à celui de 2022 , ce qui permettrait à AEW Paris Commerces d’afficher à nouveau un des meilleurs taux de distribution du marché, non loin de 6% sur les niveaux actuels de prix de part.