Quelles sont les perspectives pour le marché de l’immobilier ?

information fournie par Mingzi •15/03/2023 à 08:15

Le marché de l’immobilier va-t-il s’adapter au nouvel environnement de taux d’intérêt (Crédit photo : Fotolia)

Comment le marché de l'immobilier va-t-il s'adapter au nouvel environnement de taux d'intérêt ? Une correction des prix à la baisse sous forme de normalisation semble inévitable. Explications.

Comment le marché de l'immobilier va-t-il s'adapter au nouvel environnement de taux d'intérêt qui bouleverse les caractéristiques du financement du marché immobilier ? Un article du Groupe Caisse des dépôts explore les possibilités.

Les taux des crédits à l'habitat

Les taux des crédits à l'habitat (hors frais de dossier et assurance) n'ont cessé de baisser ces dernières années pour atteindre un plus bas historique proche de 1,1 % à l'été 2021 (source Banque de France). En janvier 2023, le taux atteint 2,2 %, et continue d'augmenter (2,8 % en février selon l'Observatoire CSA – Crédit Logement).

La hausse des taux directeurs de la BCE devrait logiquement se poursuivre. En conséquence, le taux du crédit à l'habitat devrait continuer à s'ajuster à la hausse pour renouer avec ses niveaux du début 2010 (entre 3,5 % et 4 %).

Selon l'article de la Caisse des dépôts, un point de hausse de taux d'intérêt réduit de 10 % la capacité d'achat par endettement. Cela pourrait jouer à la baisse sur les prix immobiliers : selon l'analyse des données historiques, un point de hausse du taux d'intérêt engendre une baisse des prix de 4 % en moyenne à 2 ans.

La durée des crédits à l'habitat

Une hausse de la durée moyenne de crédit à l'habitat favorise l'accroissement du pouvoir d'achat immobilier : selon l'Observatoire CSA-Crédit Logement, la durée d'octroi a progressé de manière continue, passant de 14,2 ans au début des années 2000 à 17,5 ans en 2010 (17,5 ans) et 20,7 ans en décembre 2022, un plus haut historique.

Or, les premières données 2023 révèlent un recul de 6 mois de la durée d'octroi et, selon l'article de la Caisse des dépôts, il semble difficile d'envisager une croissance de cette durée d'octroi dans les mois à venir et ce pour plusieurs raisons. Tout d'abord, le bilan des banques, basé sur des ressources plutôt courtes, n'est pas adapté pour porter des prêts ayant des maturités trop élevées. Ensuite, les dernières recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) visent à ne pas octroyer de crédits de plus de 25 ans, tout en gardant une marge de dépassement 20 %.

L'endettement des ménages

Les ménages se sont de plus en plus endettés, passant d'un endettement d'un peu plus de 4 ans de revenu au début des années 2010 à un peu plus de 5 ans depuis 2018.

Le taux d'effort (part des dépenses liées au remboursement de leur crédit immobilier dans leur revenu) se maintient autour de 30 %. Ce taux n'ayant pas atteint son plus haut historique (30,1 % vs 31,6 % en 2009), il pourrait encore progresser. Les données historiques montrent qu'une hausse d'un point se traduit par une hausse des prix de 1,4 % en moyenne à 2 ans. Toutefois, la marge de manœuvre est faible car la part des ménages dont le taux d'effort dépasse 30 % représente déjà 53,4 % de la production de crédits en 2021. Par ailleurs, selon les dernières recommandations du HCSF, le taux d'effort des emprunteurs ne doit pas excéder 35 %, avec une marge de flexibilité pour 20 % des prêts (en 2021, cette marge était déjà bien utilisée puisque cela a concerné 18,9 % des prêts).

Le revenu disponible des ménages

Le revenu des ménages a augmenté dans la décennie 2010, permettant d'accroître la capacité de remboursement. La hausse des revenus nominaux liée à l'inflation et aux gains de productivité est à même de faire progresser le revenu des ménages.

La hausse des coûts de production

La hausse des coûts de production de la construction devrait se poursuivre à un rythme plus élevé que par le passé et maintenir le neuf à un prix élevé et limiter la baisse des prix de l'ancien.

La rareté

Une certaine rareté du foncier et du bâti semble s'organiser. La Zéro Artificialisation Nette exige des collectivités territoriales qu'elles réduisent de 50 % le rythme d'artificialisation et de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d'ici 2030 par rapport à la décennie 2010. Par ailleurs, l'accroissement de l'offre de logement tend à ralentir et, selon l'Insee, les chiffres de mises en chantier confirment cette tendance. Cette rareté pourrait nourrir la hausse des prix.

Une correction sous forme de normalisation semble inévitable

Selon l'article de la Caisse de dépôts, une correction sous forme de normalisation semble inévitable. Le marché immobilier va s'ajuster au nouveau contexte de taux d'intérêt, qui pourrait dépasser 3,5 % courant 2023. Les volumes de crédit et de transactions vont revenir vers des standards de milieu de cycle. En conséquence, les prix devraient reculer, sans effondrement toutefois, car il reste des facteurs de soutien comme la hausse des revenus nominaux et l'abondance de l'épargne. De nouveaux facteurs d'influence devront être intégrés à l'analyse : l'effet « covid » sur le long terme (télétravail, exode urbain), les impacts de la loi Climat et résilience, les politiques de revitalisation des villes moyennes (Action cœur de ville) …