Quelles différences entre SC, SCPI et OPCI ?

information fournie par Swiss Life AM FR •12/07/2023 à 13:50

SC-SCPI-OCPI

Plusieurs types de supports immobiliers sont éligibles à l'assurance vie et au plan d'épargne retraite. Le point sur ce qui les différencie et sur ce qui les rapproche .

Différents  types  de  fonds  d'investissement  permettant  d'allouer  une  partie  de  son  épargne  dans l'immobilier sont proposés par les compagnies d'assurance dans le cadre de l'assurance vie ou du plan d'épargne retraite (PER) : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectifs immobiliers (OPCI) grand public et les sociétés civiles en unités de compte (SC / UC).

Des points communs

Communément  désignés  sous  l'appellation  «  pierre  papier », ces  fonds  sont  gérés  par  des  professionnels    de    l'investissement    immobilier    et    permettent, contrairement    à    un    investissement  immobilier  direct,  d'obtenir  une  diversification,  ces  fonds  étant  investis  dans  plusieurs  actifs  et  catégories  d'actifs.  Dans  tous  les  cas,  leur  vocation  est  de  contribuer  au  développement du patrimoine du souscripteur.

Dans le cadre de ces fonds, les gérants se chargent d'identifier les immeubles, de les acquérir, de  recouvrer  les  loyers  et  de  revendre  les  immeubles  pour  le  compte  des  souscripteurs.  Ces  derniers sont  donc  déchargés  de  la  gestion  locative, leurs  devoirs  se  limitant  à  suivre  leur  investissement, personnellement ou avec l'aide de leur conseiller habituel.

Pas de contraintes d'investissement pour les SC

En dehors de ces aspects communs, on peut observer des différences entre les SC / UC d'une part et les SCPI et OPCI grand public d'autre part. Contrairement à ces derniers, les SC / UC ne sont pas restreints quant à leur composition : les actifs éligibles sont définis librement par la société de gestion, en fonction de ses convictions et de la stratégie d'investissement définie pour  le  fonds.  Pour  leur  part, les  SCPI  ont  un  objet  social  essentiellement  limité  à  l'acquisition  directe  ou  indirecte  et  à  la  gestion  d'un  patrimoine  immobilier  à  des  fins  de location.  En  outre,  la  quote-part  de  travaux  est  limitée  à  15%  de  la  valeur  de  marché  du  patrimoine immobilier qu'elles gèrent.

De leur côté, les OPCI grand public sont contraints réglementairement à être investis à 60% dans  l'immobilier  et  jusqu'à  40%  dans  des  actifs  financiers, généralement  des  actions  de  sociétés  foncières  cotées  en  bourse, et  incluant  une  poche  de  placements  de  trésorerie  (à  hauteur  de  5%).  En  d'autres  termes, l'exposition  des  OPCI  aux  marchés  immobiliers  n'est  pas totale et la quote-part investie en actifs financiers induit une volatilité des performances, cette  poche  étant  soumise  à  la  variation  des  valorisations  des  marchés  cotés  (ce  que  l'on  appelle la « volatilité »).

Pas de souscription directe pour les SC

Contrairement aux SC / UC qui ne peuvent être souscrites qu'au travers d'enveloppes de type assurance  vie  ou  PER,  la  SCPI  peut  être  souscrite  de  différentes  manières :  à  crédit,  en  démembrement  de  propriété, en  versements  programmés.  L'épargnant  a  donc  le  choix  entre  différents  types  de  fiscalité,  alors  que  le  régime  fiscal  des  SC  est  celle  des  enveloppes  utilisées pour investir (assurance vie, contrat de capitalisation, PER).

Autre  différence  entre  les  SCPI  et  les  SC,  les  premières  sont  dédiées  à  l'obtention  d'un  complément  de  revenus  immédiat  ou  différé,  alors  que  les  secondes  s'inscrivent  dans  une  logique de capitalisation : le potentiel de création de valeur pour l'épargnant est fondé sur la valorisation  du  prix  de  la  part.  La  performance  des  OPCI  repose, quant  à  elle, sur  deux moteurs : la valorisation du prix de la part pour l'essentiel et le versement de dividendes en complément.