Palmarès 2021 des arrondissements parisiens où investir: notre méthodologie

information fournie par Le Figaro •21/12/2020 à 17:00

Notre palmarès exclusif des arrondissements parisiens où investir a été construit sur une série d’indicateurs et de données. Nous vous proposons ici même notre méthodologie détaillée.

Nous avons soumis les 20 arrondissements parisiens à une batterie d’indicateurs dans quatre grandes catégories: Démographie, Prix du marché, Structure du marché ainsi que Location et rentabilité. Pour chacune de ces catégories, nous avons défini 2 à 4 critères se basant sur un ensemble de données émanant de sources officielles, que nous avons notés à chaque fois sur 20.

Nous avons pondéré nos critères pour répondre au mieux à la question de l’investissement. En résulte une note globale sur 20 que nous vous présentons dans les tableaux de ce dossier, accompagnée d’un extrait des données qui nous ont servi à construire notre palmarès. Vous retrouverez la liste complète des critères et des données ayant servi à sa conception en ligne ci-dessous

Méthodologie de calcul

Chacune de nos catégories est composée de 2 à 4 critères. Pour permettre l’addition, tous nos critères ont été ramenés à une note comprise entre 10 et 20 (20 pour la valeur maximale de la série, 10 pour la valeur minimale, et une notation proportionnelle pour les autres valeurs). Au cas par cas, selon les biais repérés dans chaque critère (notamment des effets dus à la taille), nous avons pu choisir une échelle linéaire où une échelle semi-logarithmique, définie par la rédaction du Figaro Immobilier.

Dans chaque palmarès, la note globale a été calculée via la moyenne des notes pondérées des critères utilisés. La pondération totale est de 16. Chaque catégorie présente ainsi une pondération de 4.

Liste, composition et conception des indicateurs, par catégorie

Dynamisme

Dynamisme démographie (coef. 2): Évolution (en valeur absolue) du nombre d’habitants dans l’arrondissement, sur 5 ans (population légale 2017 en vigueur au 1er janvier 2020 vs population légale 2012). Source: INSEE (Fichiers des populations légales).

Dynamisme de l’emploi (coef. 1) : Évolution (en valeur absolue) du nombre d’emplois au lieu de travail dans l’arrondissement, sur 5 ans (2017 vs 2012). Source: INSEE (Statistiques Locales - Marché du travail)

Dynamisme de la population étudiante (coef. 1): Évolution (en valeur absolue) du nombre d’étudiants dans l’arrondissement, sur 5 ans (année universitaire 2018-2019 vs année universitaire 2013-2014). Source: Ministère de l’enseignement supérieur, de la recherche et de l’innovation (Effectifs d’étudiants inscrits dans les établissements et les formations de l’enseignement supérieur)

Prix du marché

Surface accessible à l’achat pour 300.000 € dans l’ancien - sur données notaires (coef. 1): Surface accessible à l’achat en m² avec un budget de 300.000 € (y compris les frais de notaires). Cette surface a été calculée à partir du prix médian au m² pour les appartements anciens dans l‘arrondissement du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020. Plus la surface est élevée, plus nous considérons l’investissement comme intéressant en termes de qualité de bien et plus l’arrondissement est valorisé. Ce critère se base sur les transactions enregistrées par les notaires. Il est représentatif des prix officiels du marché, à la différence du critère suivant qui prend aussi en compte les prix affichés à date par les agences. Sources: Notaires du grand Paris (base de données ADSN-BIEN).

Surface accessible à l’achat pour 300.000 € dans l’ancien - sur données Meilleurs Agents (coef. 1): Surface accessible à l’achat en m² avec un budget de 300.000 € (y compris les frais de notaires). Cette surface a été calculée à partir du prix médian au m² pour les appartements anciens dans l’arrondissement à date du 1er décembre 2020. Plus la surface est élevée, plus nous considérons l’investissement comme intéressant en termes de qualité de bien (élément recherché pour un investissement pour les arrondissements de taille moyenne), et plus l’arrondissement est valorisé. Ce critère se base sur les données officielles ainsi que sur les prix affichés à date dans les agences et sur les sites internet spécialisés. Il est représentatif des niveaux de prix réclamés avant négociation et officialisation des transactions prix officiels du marché, à la différence du critère précédent qui est représentatif des prix constatés dans les actes notariés. Sources: Meilleurs Agents

Tendance d’évolution des prix sur 1 an (coef. 1) : Pour ce critère, nous avons calculé l’évolution des prix au m² sur un an (2020 vs 2019) pour les appartements anciens, à partir des données accessibles sur le site Meilleurs Agents. Nous avons considéré que les arrondissements les plus intéressants pour l’investissement étaient ceux qui assuraient un bon taux d’évolution des prix sans pour autant être caractéristique d’une bulle spéculative. Nous avons ainsi défini un taux idéal correspondant au taux d’évolution médian constaté dans les arrondissements parisiens, auquel nous avons ajouté 2 %. Plus un arrondissement de notre palmarès présentait un taux proche de cette valeur de référence, plus il s’est retrouvé valorisé. Sources: Meilleurs Agents

Tendance d’évolution des prix sur 5 ans (coef. 1) : Pour ce critère, nous avons calculé l’évolution des prix au m² sur un an (2020 vs 2015) pour les appartements anciens, à partir des données accessibles sur le site Meilleurs Agents. Nous avons considéré que les arrondissements les plus intéressants pour l’investissement étaient ceux qui assuraient un bon taux d’évolution des prix sans pour autant être caractéristique d’une bulle spéculative. Nous avons ainsi défini un taux idéal correspondant au taux d’évolution médian constaté dans les auquel nous avons ajouté 5 %. Plus un arrondissement de notre palmarès présentait un taux proche de cette valeur de référence, plus il s’est retrouvé valorisé. Sources: Meilleurs Agents

Structure du marché

Médiane du niveau de vie (coef. 2): Médiane du niveau de vie (€) 2016 pour l’arrondissement. Le niveau de vie correspond au revenu disponible du ménage divisé par le nombre d’unités de consommation. Sources: INSEE (base de statistiques locales)

Part des logements vacants (coef.1): Part des logements vacants sur l’ensemble des logements de l’arrondissement. Plus cette valeur est faible, plus le marché de l’immobilier local est sous tension et donc plus grande est la probabilité de trouver un locataire. Sources: INSEE, séries historiques du RP, exploitation principale

Nombre de chambres d’hôtel pour 1.000 habitants (coef.1): Nombre de chambres d’hôtel pour 1.000 habitants de l’arrondissement. Plus cette valeur est grande, plus l’arrondissement présente un intérêt en termes de séjours touristiques ou professionnels, rendant intéressant la mise en location de logement. Sources: INSEE (Fichiers des populations légales) et INSEE en partenariat avec la Direction Générale des Entreprises (DGE) et les partenaires territoriaux (Nombre de chambres dans les hôtels)

Location et rendement

Loyer moyen d’un appartement (coef 2): Prix médian constaté du loyer d’un appartement au m² dans l’arrondissement sur l’année civile 2020, à date du 1er décembre 2020, dans les agences et sur les sites professionnels. Nous considérons que des loyers élevés sont intéressants pour un propriétaire, lui évitant de devoir louer son bien à un prix trop faible. Source: Meilleurs agents

Rendement dans l’ancien (coef 2): Pour ce critère, nous avons calculé le taux de rendement dans l’arrondissement, sur l’année 2020, en appliquant la formule suivante: loyer annuel médian au m² divisé par le prix médian du bien dans l’ancien. Plus le rendement brut est important, plus l’arrondissement est valorisé. Sources: Meilleurs agents