Les parties peuvent-elles renoncer à la vente ?

information fournie par Le Figaro •23/12/2014 à 16:40

Vous pensiez avoir trouvé le bien de vos rêves mais vous n’en êtes plus si sûr ? Pas de panique ! La loi vous autorise, sous certaines conditions, à renoncer à la vente. Parfois même sans pénalité financière. En revanche, si vous ne changez pas d'avis, votre vendeur ne pourra pas vous faire faux bond !

La portée de votre engagement varie en fonction du type d'avant-contrat signé: promesse unilatérale ou compromis de vente (appelé également promesse synallagmatique de vente).

Vous avez signé une promesse unilatérale de vente

Alors le vendeur s'engage à vous réserver le bien au prix fixé pendant une durée déterminée. En contrepartie, vous devez lui verser une "indemnité d'immobilisation" généralement égale à 10% du prix de vente. Pour confirmer votre souhait d'acquérir, vous devez lever l’option consentie en respectant le formalisme prévu dans l'avant-contrat.

Si après avoir levé l’option, vous ne concrétisez pas l'achat parce que l'une des conditions suspensives ne s'est pas réalisée, vous récupérez l'intégralité de l'acompte versé. Si vous ne levez pas l'option (vous renoncez à acheter) pour des raisons de convenances personnelles, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au vendeur.

Vous avez signé un compromis de vente

Dans ce cas, le vendeur s'engage à vous vendre le bien et vous, de votre côté, à l'acheter. Le compromis prévoit, généralement, le versement d'un dépôt de garantie égal à 10% du prix de vente. Toutefois, il vous est impossible de renoncer à l'opération, même en laissant cet acompte au vendeur. En effet, si vous refusez d'acheter, le vendeur peut vous poursuivre en justice et vous faire condamner à signer l'acte de vente. Seule la non-réalisation d'une ou plusieurs conditions suspensives prévue(s) au contrat, peut vous permettre de vous désengager.

Le vendeur n'a jamais la possibilité de se dérober

Le vendeur ne peut pas se désengager, et ce, même en restituant l'indemnité d'immobilisation ou le dépôt de garantie. Ainsi, s'il ne se présente pas à la date convenue chez le notaire ou refuse de signer la vente, vous devez lui demander formellement (par lettre recommandée avec accusé de réception, par exemple) de régulariser l'acte dans un délai de 15 jours. A défaut, le notaire dressera un procès-verbal de carence. Dès lors, vous devez, avec l’assistance d’un avocat, saisir le tribunal de grande instance. Vous pouvez ainsi le faire condamner, sous astreinte (par exemple 200 euros par jour de retard), à signer la vente ou alors demander au juge de déclarer la vente réalisée. Dès lors, le jugement remplace la signature. Dans les deux cas, vous pouvez réclamer des dommages et intérêts.

Dans tous les cas, un délai de rétractation de 7 jours

Quel que soit le type d'avant-contrat signé, vous bénéficiez d'un délai légal de rétractation de 7 jours pendant lequel vous pouvez revenir sur votre décision. Vous n'avez pas à vous justifier. Si vous avez versé un acompte sur le prix de vente, vous devez le récupérer intégralement, dans un délai maximal de 21 jours à compter de la date d’envoi de votre lettre de rétractation.

Le point de départ du délai de rétractation court à compter du lendemain de la réception de l'avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par avis d'huissier ou de sa remise en main propre, contre émargement, par le notaire ou l'agent immobilier.

La non-réalisation des conditions suspensives annule l'avant-contrat

La réalisation définitive de l’acte de vente dépend de la réalisation d'une ou plusieurs conditions suspensives de l'avant-contrat. Il suffit que l'une d'entre elles ne se réalise pas pour que l'avant-contrat soit censé n'avoir jamais été signé.

Une seule condition suspensive est obligatoire: lorsque le financement de l’achat doit se faire par un prêt immobilier à obtenir. Mais on trouve fréquemment les conditions suspensives suivantes:

-obtention d'un état hypothécaire du vendeur

-absence d'exercice du droit de préemption par le locataire ou la commune

-absence de servitudes (alignement, par exemple) restreignant l'usage du bien...

C'est à vous d'apporter la preuve au vendeur de la non-réalisation de la condition suspensive. Par exemple, en lui envoyant, par lettre recommandée avec accusé réception, la notification de refus de prêt de la banque. Demandez en même temps le remboursement de l'acompte sur le prix que vous avez versé. Celui-ci produira intérêt au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant votre demande de remboursement.