Le Pinel, un dispositif si avantageux ?

information fournie par Moneyvox •23/07/2021 à 11:11

Tout le monde connait le Pinel, mais cette niche fiscale profite t-elle vraiment à tout le monde ? ( Crédits : © Ricochet64 - stock.adobe.com)

Dans le monde de la défiscalisation immobilière, le Pinel est une star. Ses avantages sont-ils réellement aussi nombreux qu'on le dit ? C'est l'heure du bilan.

Par MoneyVox

Payer moins d'impôts tout en étoffant son patrimoine immobilier, c'est possible grâce au Pinel . Ce dispositif de défiscalisation est l'un des plus célèbres et des plus utilisés par les ménages français. Au programme : une réduction d'impôt qui peut monter jusqu'à 6 000 euros par an en contrepartie de l'achat et de la mise en location d'un bien immobilier. Sur le papier, la loi Pinel n'a que des avantages. Mais qu'en est-il dans la réalité ?

Une niche fiscale qui profite essentiellement aux plus aisés

L'avantage fiscal accordé par la loi Pinel est une réduction d'impôts liée à une durée d'engagement de mise en location : 6, 9 ou 12 ans. Cette réduction est plafonnée à hauteur de 6 000 euros par an et par bien immobilier acheté pendant les 6 ou 9 premières années, puis à 3 000 euros par an pour les 3 dernières années. Ce type d'investissement est donc réservé aux contribuables imposés, et plus précisément aux ménages dont les revenus sont plutôt élevés.

En 2018, la Cour des comptes disait de cette niche fiscale qu'elle était essentiellement utilisée par les ménages "dont les revenus sont relativement élevés et même parfois importants". Même la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), fervente défenseuse de la loi Pinel, le concède : "Les investisseurs sont, en moyenne, des actifs des classes moyennes et moyennes supérieures en milieu de carrière". Ainsi, ce sont environ 50 % des investisseurs en Pinel qui affichent un Revenu fiscal de référence (RFR) de plus de 70 000 euros.

Investir en loi Pinel, est-ce vraiment intéressant ?

Essuyant les critiques, le Pinel a commencé à être rabotée. Depuis le 1e janvier 2021, les maisons individuelles en sont exclues. Seuls les appartements sont désormais concernés. Un plafonnement plus strict du prix des loyers est également entré en vigueur. Le dispositif Pinel a tout de même été prolongé jusqu'en 2024, avec une baisse des avantages fiscaux qui se fera ressentir dès 2023. Il est donc encore temps d'en profiter si vous entrez dans la cible de ce dispositif de défiscalisation, comme l'a fait Sandrine à deux reprises : "Selon moi, le Pinel, c'est The investissement pour défiscaliser en se constituant un patrimoine" rapporte-t-elle au journal Le Parisien.

La loi Pinel est d'ailleurs généralement évoquée en matière d'avantage fiscal. Mais ce joli bonus ne doit pas faire oublier l'essentiel : il s'agit avant tout d'un investissement immobilier. Il  faut donc veiller à ce que le programme immobilier soit de qualité et porté par un promoteur sérieux. L'emplacement et les prestations du logement ont aussi leur importance, au risque de se retrouver avec un appartement sans locataire. Or, l'avantage fiscal n'est accordé que lorsque le bien est effectivement loué.

Et pour les caisses de l'Etat, bonne ou mauvaise affaire ?

Chaque année, le coût de la loi Pinel pour l'Etat grimpe. En 2021, il devrait ainsi atteindre 1,2 milliard d'euros. Il s'agit ainsi de la huitième plus grande niche fiscale en vigueur en France. Ce dispositif de défiscalisation présente toutefois un intérêt majeur : la construction de logements neufs permet d'accroître l'offre locative dans des villes où le marché est tendu. Mais cela est-il réellement si efficace ? Pas si sûr selon la Cour des comptes, qui dénonce une "efficacité faible" et un "impact économique limité".

Mais à ce sujet, les discours s'opposent. Selon la FPI, "Sur le plan budgétaire, le Pinel est au moins équilibré". Pour l'Inspection Générale des Finances (IGF) le bilan de la loi Pinel est même très bon : "[Le dispositif Pinel a] favorisé un développement important de l'offre locative privée » et a même joué « un rôle d'accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France". Faute d'analyse chiffrée précise et complète, il est délicat de trancher en la faveur de l'un ou l'autre de ces camps. Une chose est certaine : il ne reste plus que peu de temps aux particuliers pour bénéficier de ce dispositif avant qu'il ne disparaisse ou ne prenne une autre forme.