La rénovation des bâtiments devient urgente pour atteindre les objectifs de décarbonation selon JLL

information fournie par Primaliance •17/04/2023 à 08:00

La rénovation des bâtiments devient urgente pour atteindre les objectifs de décarbonation selon JLL

L’expert immobilier JLL (Jones Lang LaSalle) vient de publier sa dernière étude, « Rénover les bâtiments pour faire face au changement », concernant la diminution de l’empreinte carbone des immeubles. Selon ses conclusions, l’ensemble des acteurs de l’immobilier doivent fortement accélérer la rénovation des bâtiments pour se mettre en conformité avec les objectifs de décarbonation définis dans le cadre de l’Accord de Paris de 2015 (COP 21). Plus précisément, l’étude de JLL montre que le rythme actuel de rénovation du bâti devrait être multiplié par 3 pour contenir l’augmentation des températures à moins de 2°C, voire si possible pour limiter cette hausse à 1,5°C, à l’horizon 2100. Un tel changement de rythme peut de prime abord sembler considérable mais des solutions concrètes existent, qui devraient urgemment être mises en œuvre.

L’atteinte des objectifs repose dans une large mesure sur la rénovation du bâti existant

Pour l’expert immobilier JLL, le respect des objectifs de décarbonation de l’Accord de Paris sur le climat (objectif Net Zéro émission en 2050) repose très majoritairement sur l’isolation thermique du bâti existant , sachant que le rythme actuel de rénovation « ne permettra pas de décarboner les bâtiments avant la fin du siècle » selon sa dernière étude sur le sujet, récemment publiée. Comment s’explique le trop faible taux de rénovation actuellement observé par les spécialistes du marché immobilier ? En particulier par l’évolutivité, la complexité et l’hétérogénéité des réglementations en matière de bâtiments « Net Zéro » qui tétanisent les parties prenantes, parfois réticentes à engager des travaux importants et coûteux sans maîtriser nécessairement le résultat final en termes d’économies d’énergies réelles. Mais trop attendre peut également s’avérer être une mauvaise option, tant le risque est élevé sur la valeur future des actifs non rénovés, estime JLL.

Concrètement, l’expert immobilier a calculé qu’il fallait tripler le rythme de rénovation actuel de 1% du parc immobilier par an, pour atteindre le chiffre de 3%. Ce qui reviendrait à rénover l’intégralité du parc sur les 34 prochaines années .

JLL estime par exemple à 3.000 milliards $ les montants à engager sur le secteur de l’immobilier de bureau à l’échelle mondiale. « Les mesures à prendre pour décarboner les actifs sont déjà identifiées : maximiser l’efficacité d’exploitation des immeubles, électrifier les systèmes de chauffage, intégrer des énergies renouvelables produites localement… », liste le conseil en immobilier. « La décarbonation est une véritable opportunité de création de valeur . Il faut regarder au-delà du coût financier et ajouter aujourd’hui une notion de comptabilité carbone à celle des euros et des mètres carrés pour créer une valeur durable, qui intègre à la fois le carbone opérationnel et le carbone incorporé. C’est ce que nous essayons de faire au quotidien avec et pour nos clients », complète Walid Goudiard, directeur projets et développement chez JLL Emea (Europe, Moyen-Orient, Afrique).

La « décote grise » : la menace qui plane sur les bâtiments non rénovés

Pour motiver les bailleurs, JLL a mesuré un impact direct et significatif sur la rentabilité locative des bâtiments ayant adopté la stratégie « zéro émission », soit parce que les loyers qui y sont pratiqués sont plus élevés en moyenne que sur les autres immeubles, soit parce que les charges locatives y sont plus faibles, soit bien souvent un mix des deux effets . Pour quantifier ces impacts sur le parc immobilier, JLL indique dans son étude récente que la plupart des entreprises ( 74 % ) s’estiment « prêtes à payer un loyer plus élevé pour un bâtiment plus durable » et que 22 % d’entre elles se sont déjà trouvées concrètement dans une telle situation. Voilà pour l’effet « carotte », mais il y a un effet « bâton » à ne pas négliger parallèlement puisque l’absence de mise en œuvre d’une stratégie de décarbonation augmente considérablement le risque financier des actifs correspondants . « La pénurie de bâtiments bas carbone profitera ainsi aux pionniers de la rénovation qui pourront réduire leur risque financier sur les loyers et les charges et améliorer les conditions d’accès aux financements et aux capitaux au sens large », analyse Virginie Houzé, directrice études et recherche chez JLL.

L’étude de JLL met également l’accent sur la nécessaire adaptation des plans de rénovation aux « dynamiques des lieux de travail » et au climat local. Il ne sera en effet pas toujours possible d’engager des montants importants sur des actifs situés dans des zones où la demande locative et le niveau des loyers sont faibles. De même, isoler un bâtiment à Barcelone n’a pas le même impact qu’à Hambourg en termes de résilience climatique et de capacité à encaisser les cycles saisonniers sans émettre de carbone. De façon générale, JLL note que « les pratiques des locataires en matière d’usage des immeubles influencent considérablement l’atteinte des objectifs environnementaux et sont susceptibles de remettre en cause les fondamentaux économiques de la relation bailleur-locataire . Dans ce contexte, de nouveaux paradigmes peuvent être pensés avec l’identification d’approches de co-investissement. Tous deux pourront alors tirer parti de la valeur importante qu’ils ont à investir dans la durabilité ». JLL intègre d’ailleurs à sa réflexion l’ensemble des parties prenantes du secteur immobilier, et pas uniquement l’utilisateur et le bailleur : « les fournisseurs, les exploitants de bâtiments, les équipes de gestion, les équipes sur site et même les acteurs publics locaux doivent travailler ensemble pour assurer la transition vers une économie bas carbone », estime le conseil.