La liquidation judiciaire d'un propriétaire ne modifie pas les droits du locataire

information fournie par Boursorama avec Newsgene •16/10/2020 à 16:52

En cas de faillite, le liquidateur doit respecter le préavis de trois mois, motiver le congé par la décision de vendre et proposer l'achat au locataire (illustration) (Pixabay / geralt)

En cas de faillite du propriétaire, l'intérêt des créanciers ne doit pas passer pas avant les droits du locataire du logement. Le liquidateur doit respecter le préavis de trois mois prévu par la loi, motiver le congé par la décision de vendre et proposer l'achat au locataire.

Un locataire ne peut pas recevoir un congé pour vendre sans respect du préavis et sans offre d'achat au prétexte que son propriétaire serait en liquidation judiciaire. Selon la Cour de cassation, l'urgence qu'il y aurait pour le liquidateur à « réaliser des actifs » dans les meilleures conditions pour payer des créanciers du propriétaire ne permet pas de déroger aux règles de la loi de 1989. Celle-ci organise les rapports entre locataires et bailleurs et prévoit des garanties pour le titulaire d'un bail d'habitation.

Les droits du locataire priment

La Cour de cassation avait été saisie par un locataire qui se voyait expulsé de son domicile. Les actifs de la société en faillite, dont fait partie ce logement, devaient être vendus dans les meilleures conditions, soutenait le liquidateur. Cela supposait que le logement soit vendu vide et donc que le bail soit résilié, estimait-il.

Le juge-commissaire du tribunal de commerce, dont le rôle est de surveiller la procédure de liquidation, avait donné son accord. Mais selon la Cour de cassation, l'intérêt des créanciers de la société propriétaire ne doit pas passer pas avant les droits du locataire. Le liquidateur doit respecter le préavis de trois mois prévu par la loi, motiver le congé par la décision de vendre et proposer l'achat au locataire. Les particularités de la procédure de liquidation prévues par le Code de commerce ne dérogent pas aux obligations créées par la loi de 1989 en matière de congé pour vendre, ont souligné les juges.

* Cass. Com, 7.10.2020, H 19-14.388