Investir dans l’immobilier avant 35 ans : commencez tôt et diversifiez vos placements

information fournie par Swiss Life AM FR •18/01/2024 à 16:27

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Retour sur l'intervention de Xavier Royet, Responsable relation clientèle distribution chez Swiss Life AM France, lors des Boursolive 2023.

Investir dans l'immobilier avec pour objectif de se constituer pas à pas un capital ne nécessite pas forcément de grands moyens financiers. Il faut surtout s'y prendre le plus tôt possible, épargner régulièrement et sur plusieurs années. L'investissement locatif et la pierre-papier s'avèrent particulièrement adaptés au profil des jeunes investisseurs.

La hausse des taux pénalise les emprunteurs rêvant d'acheter un logement. Les conditions d'accès au crédit immobilier sont aujourd'hui plus compliquées qu'il y a un an et les volumes de transactions en fort recul en France en 2023 par rapport au début de l'année précédente. Pour les primo-accédants souhaitant acquérir leur résidence principale, présenter un bon dossier nécessite d'être en mesure de disposer d'un apport personnel compris désormais entre 20% et 30% du prix de la transaction. Avec l'augmentation conséquente des taux, les montants des sommes empruntées sont également plus réduits que par le passé. En janvier 2022, un ménage en mesure de rembourser 1 270 euros par mois pouvait emprunter en moyenne 300 000 euros. Aujourd'hui, cette somme est tombée à 257 000 euros.

Pour un jeune actif qui souhaiterait investir dans la pierre, l'investissement locatif, avant même l'achat de sa résidence principale, surtout si le prix de cette dernière n'est pas finançable à crédit, peut constituer une solution d'épargne intéressante. Un jeune candidat à la propriété souhaitant acquérir un bien en direct doit toutefois anticiper certains points. Tout d'abord, les loyers perçus vont augmenter son revenu imposable. Ensuite, les nouvelles contraintes réglementaires liées à la rénovation énergétique des logements (réglementation DPE) incitent fortement les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation,  potentiellement très coûteux. En outre, si vous êtes un propriétaire de moins de 35 ans, le plus souvent un jeune actif, vous n'aurez peut-être pas le temps et les compétences nécessaires pour gérer la mise en location et répondre aux demandes potentielles et légitimes du locataire.

La « pierre-papier » accessible à travers plusieurs véhicules de placement.

Dans ce contexte, plutôt que d'acheter un appartement en direct, vous pouvez avoir intérêt à vous tourner vers la pierre-papier, c'est-à-dire à acquérir des parts de fonds investis dans l'immobilier. Vous serez alors déchargé de toutes les contraintes liées à la détention d'un bien immobilier mis en location. Il peut tout d'abord s'agir de parts de SCPI (Société civile de placement immobilier), investis à 100% dans des actifs immobiliers. Une bonne façon de diversifier son investissement en se positionnant sur des segments différents (hôtellerie, commerces, immeubles de bureaux etc.). Les SCPI peuvent être aussi bien souscrites en direct que placées dans un contrat d'assurance-vie.

Si vous souhaitez investir dans des produits à dominante immobilière mais en réservant au sein d'un contrat d'assurance-vie une part de votre allocation à des actifs financiers plus liquides, l'OPCI (Organisme de placement collectif en immobilier) peut répondre à votre demande en proposant des frais de gestion, autour de 3%. Enfin, les dispositifs de type SC (Société civile), tel que notre SC ESG Tendances Pierre, sont des produits complexes, éligibles en unités de comptes des contrats d'assurance vie et de capitalisation. Ils mettent à disposition des épargnants des véhicules encore plus flexibles à des frais compétitifs (autour de 2%).

Ces produits doivent être investis dans une optique de long terme (au moins 8 ans) pour permettre de se constituer un capital sur la durée. Il est à ce titre recommandé de procéder à des versements programmés réguliers pour faire grandir votre épargne. Si vous êtes un jeune épargnant, vous aurez à ce titre tout intérêt à ouvrir le plus tôt possible un contrat d'assurance-vie pour bénéficier de l'exonération fiscale sur les plus-values au bout de huit ans. De même, si vous achetez un bien immobilier en direct, plus vous serez jeune lors de la transaction, plus vous serez en mesure de bénéficier d'une assurance emprunteur à un taux compétitif.

Avertissements :

L'investissement sur ces produits comporte des risques dont celui de perte en capital. Les revenus potentiels peuvent varier à la hausse ou à la baisse et ne sont pas garantis. Le montant qu'il est raisonnable d'investir dans ces produits dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d'investissement et de votre appétence aux risques spécifiques à un investissement immobilier.

Pour plus de détails concernant les risques, veuillez-vous référer à la documentation réglementaire des produits.

Source : www.notaires.com
Source : Swiss Life Asset Managers France