Face à la crise, cette société transforme des bureaux en centaines de logements

information fournie par Le Figaro •27/04/2024 à 07:00

(Crédits photo : Unsplash - kate.sade )

L'opérateur immobilier Covivio a déjà créé plus de 1300 logements et près de 2000 autres sont en cours de développement.

Séduisante intellectuellement, l'idée de transformer des bureaux obsolètes en logement, se heurte souvent à des difficultés pratiques, financières et réglementaires. Résultat: ce n'est sans doute pas une piste de réponse massive et rapide à la crise du logement. Mais ce n'est pas pour autant qu'il faut la balayer comme le prouve l'expérience accumulée en la matière par la foncière européenne Covivio. La société s'est dotée il y a 8 ans d'un pôle de transformation de bureaux en logements. Histoire de valoriser des immeubles devenus obsolètes par leur localisation ou leurs prestations (des «actifs devenus non stratégiques» dans le jargon interne).

L'activité n'aurait vocation à toucher que 4% du patrimoine de Covivio mais cela représente tout de même 10 opérations déjà engagées, pesant 1357 logements ainsi que 10 projets à l'étude pour un potentiel de 1858 logements supplémentaires. Et les premières opérations comme celles de Meudon (92) ou du Raincy (93) ( voir diaporama ) ont débuté dès 2022. La plupart du temps, l'immeuble est conservé et transformé mais dans certains cas, c'est une démolition suivie d'une reconstruction pure et simple. Une équipe de 15 personnes travaille sur ces projets après avoir déterminé les sites se prêtant le mieux à accueillir des logements.

Des freins multiples

«Les freins sont multiples, détaille Olivier Estève, directeur général délégué de Covivio. Le fait de passer de bureaux à logements nous fait déjà perdre de 15 à 20% de la surface brute de l'immeuble. Et ensuite, il y a les obligations de créer des logements sociaux sur 30% de la surface... Des règles ont été prévues pour permettre de créer des mètres carrés supplémentaires mais dans les faits, elles sont difficiles à mettre en œuvre. Il ne faut pas oublier que l'acceptabilité des programmes par le voisinage est devenue un sujet complexe et que ces nouvelles habitations représentent des coûts de services à créer pour les collectivités sans arrivée de nouvelles recettes.» Ceci étant dit, l'opération reste intéressante dans certains cas de figure, et se fait parfois sans perte de valeur pour des immeubles biens situés alors que le bureau est réputé plus rentable que le logement.

«Dans un secteur tel que Rueil-sur-Seine (92) où les bureaux sont nombreux et souffrent d'un repositionnement plus compétitif que La Défense, la transformation en logements peut s'avérer intéressante, explique Olivier Estève. La proximité des bords de Seine et du RER est très propice à des programmes résidentiels.» La localisation est essentielle mais il faut évidemment aussi prendre en compte le bâtiment lui-même. Les immeubles haussmanniens qui ont accueilli des appartements par le passé sont faciles à reconvertir en logements, tout comme les immeubles des années 60 offrant généralement une bonne hauteur sous plafond et une structure poteaux poutres permettant une large modularité. En revanche, les constructions des années 1985 à 1995, avec des bâtiments épais et des façades très vitrées sont difficiles à transformer si ce n'est en résidence gérée.

2500 à 3500 €/m² pour les travaux

«Je reste surpris par la créativité des architectes qui arrivent à recréer des espaces en démolissant souvent au minimum, en créant des percées des échancrures, détaille Olivier Estève. Cela permet des réalisations très variées comme une résidence sénior au Raincy avec sa toiture Mansart, un central téléphonique à Saint-Germain-en-Laye transformé en logements sociaux et libres ou encore ce programme à Nice où il faut procéder à une démolition d'anciens bureaux Enedis pour créer des logements car l'évolution des normes sismiques ne nous permettait pas de conserver l'existant.» Côté prix, Covivio estime que ces transformations coûtent aussi cher que du neuf mais pas plus: de l'ordre de 2500 euros le mètre carré pour la construction en région et autour de 3500 euros le mètre carré en Île-de-France.