DPE: des décotes qui frôlent les 15% pour les passoires thermiques

information fournie par Le Figaro •19/10/2022 à 08:55

(Crédits photo : Adobe Stock - )

La performance énergétique d'un bien peut diminuer sa valeur. À Dijon, Reims, Rennes et Angers, la décote frise les 15% pour les passoires thermiques en comparaison avec les maisons classées A.

DPE . Ces trois lettres n'en finissent plus de faire parler d'elles. Depuis le 1er janvier 2022, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit figurer sur toutes les annonces immobilières publiées par les professionnels comme les particuliers. PriceHubble, spécialisé dans l'estimation et dans le conseil immobilier en Europe, révèle dans sa dernière étude l'impact de la performance énergétique sur le prix des biens immobiliers dans 20 villes françaises. Et le résultat est sans appel. Les décotes constatées entre un bien avec un DPE A (logement performant) et un bien avec un DPE G (passoire thermique) sont de l'ordre de -5% environ, pour les appartements, à Bordeaux, Le Havre, Dijon, Grenoble ou Lyon. PriceHubble remarque même des décotes à deux chiffres dans certaines villes.

Strasbourg se détache notablement du lot et affiche une décote qui monte à plus de 10% entre un appartement de catégorie A et un appartement de catégorie G. Souvent citée comme l'une des villes les plus vertes de France, Strasbourg semble déjà être plus regardante sur le DPE des biens proposés, selon PriceHubble. « Les prix de vente restent élevés mais les acquéreurs négocient beaucoup plus. En 2020, on vendait beaucoup de biens au prix mais aujourd'hui, ce n'est plus le cas . Pour une petite surface affichée à 200.000 €, les acheteurs vont faire une offre à 180.000 € », confirme Damien Oswald, directeur de l'agence Era immobilier à Strasbourg.

Paris fait de la résistance

Il distingue les acheteurs qui souhaitent faire de leur nouvelle acquisition leur résidence principale (auquel cas la décote est moins importante) des investisseurs. « Le DPE a une énorme incidence sur les investisseurs qui ont besoin de savoir si leur bien pourra être loué sur un temps long, sinon ils négocient », ajoute-t-il. Effectivement, dès le 1er janvier 2023, les pires passoires thermiques de la classe G sur le diagnostic de performance énergétique, seront interdites à la location . En 2025, tous les logements notés G seront concernés par cette interdiction de location. Les logements classés F le seront en 2028 et les logements avec l'étiquette E en 2034. Mais pourquoi la ville de Strasbourg sort-elle autant du lot? « C'est un avis très personnel mais on est connus dans l'Est pour être cadrés. On est regardant sur les lois et on veut être dans les clous », affirme-t-il.

À Paris, le DPE n'a pas encore d'impact significatif sur le prix des appartements. Le marché parisien étant un marché tendu, les acquéreurs seraient moins regardants. “ La majeure partie des appartements parisiens présente une faible performance énergétique, avec des DPE E, F ou G. C'est probablement l'une des raisons pour laquelle le marché parisien semble n'avoir pas encore intégré la performance énergétique comme critère clé pour le prix de vente des biens immobiliers ” explique Loeiz Bourdic, directeur de PriceHubble France. Effectivement, plus de 52% des appartements parisiens mis sur le marché sur les 12 derniers mois sont classés E, F ou G, contre 31% à l'échelle de la France.

Un impact plus important sur les maisons

Pour ce qui est des maisons, le DPE a un impact plus important sur leur prix que sur celui des appartements. Les décotes peuvent atteindre jusqu'à 15% dans ce cas. L'explication est simple, les maisons ont souvent une surface plus importante que celle des appartements. La facture d'énergie est donc plus conséquente. Dans le sud, à Marseille, Nice et Toulon, l'impact demeure mesuré, avec une décote de l'ordre de 4%. À Lyon et à Montpellier, l'impact du DPE sur le prix des maisons est plus significatif avec une décote de l'ordre de 10%, selon PriceHubble. Un constat que ne partage pas Eric Castellazzi, conseiller et expert immobilier à Orpi Lepic Immobilier Montpellier: « Actuellement on ne ressent pas l'impact du DPE, on a toujours beaucoup d'acquéreurs. Les biens se vendent facilement. On n'observe pas de moins-value sur les logements même si le marché est plus tendu ».

À Dijon, Reims, Rennes et Angers, la décote frise les 15% pour les passoires thermiques en comparaison avec les biens classés A. Un nombre que confirme Yves Lefrançois, agent commercial chez Stéphane Plaza Immobilier dans le centre d'Angers. « On est même arrivés à une stratégie qui consiste à réaliser une pré-estimation de la performance énergétique du bien avant d'avoir le vrai DPE, ce qui nous permet de préconiser au vendeur une baisse du prix de vente de 10 % par exemple et d'éviter une négociation plus ardue entre le vendeur et l'acquéreur après le résultat du DPE », explique-t-il.