Comment investir dans l’immobilier facilement ?

information fournie par Swiss Life AM FR •19/04/2024 à 14:16

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La « pierre papier » permet de réaliser un investissement immobilier à moindre coût et de bénéficier, si elle est logée dans certains placements, d'avantages fiscaux.

Opter pour l'immobilier indirect

En matière d'investissement immobilier, on distingue l'immobilier direct et l'immobilier indirect. Dans le premier (également appelé « immobilier physique »), l'investisseur achète un appartement ou une maison en vue de louer le bien et d'en tirer ainsi des loyers. Dans le second, il se contente de souscrire des parts dans un fonds lui-même constitué de biens immobiliers mis en location. Le souscripteur perçoit alors une fraction des loyers selon le nombre de parts qu'il a acquises, amputés des frais prélevés par la société de gestion. C'est le fonds qui est propriétaire des biens, pas l'investisseur. C'est pourquoi on parle de « pierre papier ».

Investir dans l'immobilier indirect s'avère nettement plus facile que dans l'immobilier direct. L'investisseur n'a pas besoin de trouver le bien, de négocier le prix de vente, de contracter un crédit et d'engager de démarches auprès d'un notaire. En outre, les fonds immobiliers permettent aux particuliers d'accéder au marché de l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, maisons de retraite…), dont les taux de rendement sont en moyenne plus conséquents que dans l'immobilier résidentiel. Le « ticket d'entrée » est sans commune mesure : le prix d'une part dans une société civile de placement immobilier (SCPI), dans un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) ou dans une société civile en unité de compte (SC / UC) s'élève à quelques dizaines ou centaines d'euros, tandis que l'acquisition d'un appartement ou d'une maison nécessite plusieurs centaines de milliers d'euros.

Une fois que la part dans la SCPI, l'OPCI ou la SC /UC est acquise, l'investisseur n'a plus rien à faire. La société de gestion s'occupe de trouver les locataires, de signer les baux, d'encaisser les loyers et de superviser les travaux d'entretien. L'épargnant n'a pas non plus à gérer les éventuels impayés de loyers, ni la vacance locative. Au-delà de la grande facilité d'investissement et de gestion qu'elle offre, la pierre papier permet aussi de diversifier son patrimoine. Au lieu de mobiliser une grande partie de son épargne dans un seul bien locatif, elle donne la possibilité d'investir dans plusieurs biens à la fois. Ce qui réduit les risques de perte et accroît le potentiel de rendement. C'est le fameux adage « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».

Privilégier les enveloppes fiscales

S'il est possible d'acquérir des parts de fonds immobiliers directement sur une plateforme dédiée ou via son conseiller en gestion de patrimoine (CGP), il peut être judicieux de le faire au travers d'une unité de compte (UC), elle-même logée dans un contrat d'assurance vie ou un plan d'épargne retraite (PER). Par le biais de ces placements, l'investisseur peut en effet profiter d'intéressants avantages fiscaux.

Dès lors qu'un contrat d'assurance vie a été souscrit depuis plus de huit ans, un abattement est appliqué sur les gains : la quote-part de plus-value générée par la cession de parts du fonds immobiliers à la suite d'un retrait (appelé « rachat ») n'est pas imposée à hauteur de 4.600 euros par an si le souscripteur est célibataire ou de 9.200 euros par an s'il est marié ou pacsé.

Un versement volontaire dans un PER peut être affecté, pour tout ou partie, à l'acquisition de parts d'un ou de plusieurs fonds immobiliers. La somme peut être déduite du revenu imposable dans une certaine limite. En 2024, la déduction fiscale est plafonnée à 4.399 euros si le souscripteur est inactif (étudiant, demandeur d'emploi, parent au foyer, retraité) ou à 35.193 euros s'il a une activité professionnelle. Elle peut même atteindre 85.780 euros pour les travailleurs non-salariés (artisans, commerçants, chefs d'entreprise et professions libérales) !

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ESG Tendances Pierre a pour objectif de proposer aux investisseurs une exposition principalement immobilière et des perspectives de rendement et de valorisation sur une durée de placement recommandée de 8 ans. La société vise, outre des objectifs financiers, l'atteinte d'objectifs extra financiers, qui se traduisent par l'intégration de critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans la sélection et la gestion des actifs (hors poche de liquidité) détenus par la société.

ESG Tendances Pierre vise à constituer une poche immobilière composée d'actifs du secteur de l'immobilier d'entreprise dont bureaux, commerces, hôtellerie, logistique, résidences gérées (santé, étudiants…), ainsi que des actifs du secteur résidentiel, situés en France métropolitaine, ainsi que dans les pays membres de l'OCDE.
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Avertissement :
L'investissement sur ce fonds comporte un risque de perte en capital. Pour plus d'informations sur les risques et la stratégie d'investissement, veuillez consulter les documents réglementaires disponibles sur demande auprès de la Société de Gestion.