Grand Sud
Article paru le 22/03/2006 (vu 733 fois)
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IMMOBILIER. DANS LES VILLES MOYENNES, LES ACHETEURS DE BIENS SÉDUITS PAR LE DISPOSITIF FISCAL ROBIEN PEINENT À TROUVER DES LOCATAIRES. UN QUART DE CES LOGEMENTS SERAIT INOCCUPÉ.
Investisseurs cherchent locataires solvables
Marc et Yvette J, 57 ans, résidant en région parisienne, ont acheté sur plan un appartement à Albi fin 2003 : « Pour diminuer nos impôts grâce au dispositif Robien et obtenir un complément de retraite. Mais l'agence ne trouve pas de locataire. On paye les mensualités que devait couvrir le loyer et on ne diminue toujours pas nos impôts ». Leur situation n'est pas isolée.
À Montauban, à Rodez, à Albi, à Carcassonne, à Tarbes, à Castres, à Agen, à Mont-de-Marsan et dans nombre de villes moyennes de France, les balcons de ces résidences de standing vendues à des investisseurs de tout le pays sont fleuris de panneaux « A louer ». Agents immobiliers, promoteurs, administrateurs de ces biens multiplient les promos sur les cautions, les rabais sur frais de dossier pour séduire les locataires potentiels et tenir les engagements de défiscalisation et de rentrée de loyers envers les propriétaires.
TOULOUSE TROP CHER
Président des promoteurs constructeurs de Midi-Pyrénées, Roger Metellus résume la situation : « A Toulouse, l'amortissement Robien a permis de satisfaire l'offre de logements et a évité une flambée des loyers. L'effet secondaire, c'est que la construction pour les investisseurs n'a pas été encadrée dans des villes moyennes où le marché était détendu. En Midi-Pyrénées comme ailleurs ». À Montauban par exemple, on a construit et vendu en trois ans trois fois plus de logements que le marché de la location peut en absorber. D'où les vides estimés à 25 %.
Spécialisée dans ce type d'opération, la société toulousaine Akerys s'est retirée des villes moyennes voilà 4 ans : « Nous avons senti la saturation venir. Nous préférons vendre des biens sur de bons emplacements et dont nous assurons la gestion, le syndic de copropriété avec des garanties pour l'acheteur ». La majorité privilégie l'agglomération toulousaine.
Au fait, pourquoi les promoteurs ne sont-ils pas restés à Toulouse où le locataire abonde alors que dans les villes moyennes, le turn- over de population est faible ?
Parce que le ticket d'entrée pour l'investisseur Robien y approche 150 000 quand, à Carcassonne, il débute à 110 000. Les promoteurs ont donc investi les villes moyennes où le coût du terrain et de la construction (20 % d'écart entre Toulouse et Rodez) est moindre. Roger Metellus estime cependant que « si les constructions s'arrêtent, si les loyers diminuent, d'ici 3 à 5 ans, le marché locatif des villes moyennes absorbera les logements vides ».
En revanche, si les investisseurs déçus et impatients revendent, si promoteurs et élus ne régulent pas le marché, le risque d'éclatement de la bulle est réel. L'investisseur aurait alors sur les bras un appartement vide et dévalué. Les pouvoirs publics ont pris conscience du danger. Le dispositif Borloo, populaire, est réservé aux agglomérations d'au moins 100 000 habitants et plafonne les loyers. Les vendeurs devront cibler des contribuables plus fortunés et des locataires plus modestes. Au moins la logique économique est rétablie.
Pascal Jalabert
La carotte fiscale
Pour Geneviève Parmentier, maire adjoint d'Albi, chargée de l'urbanisme, « les promoteurs ont fait preuve d'un réel talent d'abord pour dénicher des terrains sur des parcelles dont personne ne voulait. Ensuite, en réalisant des immeubles qui apportent une plus-value esthétique à la ville. C'est vrai qu'il y a des vides. Les municipalités ne peuvent pas grand-chose. Le droit de préemption peut s'exercer, mais il immobilise beaucoup d'argent : on peut geler un terrain, pas dix ». La séduction des propriétaires passe essentiellement par la carotte fiscale. Le dispositif Robien permet aux acheteurs d'appartements neufs de déduire de leur revenu jusqu'à 65 % de la valeur du bien plus les intérêts d'emprunt, sous condition de louer pendant neuf ans. Depuis 10 ans, ces amortissements nommés successivement Périssol, Besson, Robien sont le « produit phare » des promoteurs et gestionnaires de patrimoine, souvent liés à des banques. Au point qu'à Toulouse, ils ont représenté jusqu'à 80 % de la construction de logements neufs (65 % aujourd'hui). En investissement ou en accession à la propriété, les programmes qui sortiront en 2007 dans l'agglomération toulousaine sont tous déjà vendus.
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