SCPI : SCPI en démembrement

sgoerli

11 août 2016 •13:38

En calculant la rentabilité moyenne (une espèce de "TRI") sur la durée du démembrement, en supposant un prix de part stable sur cette période, et en tenant compte du fait que le prix de vente de la part (après 5 ou 10 ans) sera 10 ou 12% en dessous du prix d'achat de la part à ce moment, vous trouverez plutôt que c'est de plus en plus intéressant pour le nu-propriétaire en augmentant la durée de démembrement.

Voici ces calculs, avec les clés que vous indiquez :
Immorente 5 ans : TRI = (((292.50/(325*80.5%))^((1/5))-1 = 2.26% (net)
Immorente 10 ans : TRI = (((292.50/(325*68%))^((1/10))-1 = 2.84% (net) .... soit plus que 2.26%
Corum 5 ans : TRI = (((933.18/(1060*75%))^((1/5))-1 = 3.25% (net)
Corum 10 ans : TRI = (((933.18/(1060*61%))^((1/10))-1 = 3.74% (net) .... soit plus que 3.25%

Avec d'autres calculs, qui ne supposeraient pas une vente des parts à la fin du démembrement, il faudrait tenir compte de la fiscalité sur les dividendes après la fin du démembrement, et le rendement net sera alors plus faible, sauf à avoir un TMI IR très bas (ou à anticiper une forte hausse du prix de la part après la fin du démembrement).

Ces résultats sont à relativiser selon l'évolution du prix de la part que vous anticipez... et à ce niveau, certains (ceux qui investissent en SCPI actuellement) anticiperont plutôt une hausse, quand d'autres (marnil/TGI) craindront une baisse, sachant que ces anticipations peuvent être différentes selon la SCPI.

ded99

11 août 2016 •14:13

Merci sgoerli pour ces calculs.
J'avais fait les miens sur une simulation sur 10 ans avec un achat en nu-propriété sur 5 à 10 ans, en intégrant sur la durée restante les revenus et en tenant compte d'une fiscalité (IR+CSG).
J'ai trouvé par exemple sur Corum que c'était de mieux en mieux jusqu'à 8 ans, puis la rentabilité diminuait (en effet, la baisse de prix d'achat n'est plus à ce moment que de 2% par an de démembrement, puis de 1% au dessus de 10 ans.
Cdt.

j.merlot

11 août 2016 •15:06

En ce qui concernent les SCPI en démantèlement, voyez plutôt celles de Fiducial Gérance. (oui je sais c'est pas très fort, mais c'est les vacances).

Profil supprimé

11 août 2016 •15:24

Pour infos voici certaines clés :
PFO2 5 ans : 79,5 // 20,5 10 ans : 65,5 // 34,5
PFO 5 ans : 78,5 // 21,5 10 ans : 64,5 // 35,5
Foncia Pierre Rendement 5 ans : 79 // 21 10 ans : 66 // 34
Edissimmo 10 ans : 67 // 33 %
Ficommerce 5 ans : 80 // 20 10 ans : 66 //34
Placement Pierre : 5 ans 78 // 22 10 ans 65 // 35

olivimmo

11 août 2016 •15:55

Comparer aussi avec la clé sur 7 ans, on peut avoir de bonnes surprises. Une clé ca se négocie, jusqu'a 1%. Sur Immorente n'allez pas au dela de 80.
Les offres http://www.primaliance.com/demembrement-scpi/offre-scpi-nue-propriete

swift62

11 août 2016 •16:36

A J. Merlot...à lire sur le forum " Investisseurs heureux " , Foncières non cotées , Atlantique Pierre ,HELLO C , K44...
11/08/2016.