SCPI : Projet d'achat de parts de SCPI

M8354217

08 août 2016 •22:21

Une simulation faite par des voyoux. A denoncer a l AMF.
Leur 76 keur de gains incluent 52k de capital acquis ...mais comment si ce n est par remboursement du credit. Mince alors ils ont oublie...
Mince alors ils ont aussi oublie la fiscalite... Et la CSG...
Tout a fait honteux

olivimmo

09 août 2016 •03:03

Incompréhensible et trompeur oui.

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09 août 2016 •07:33

Effectivement le responsable de la publication devrait faire attention aux informations et aux termes employés.
Pour commencer une question est primordiale: Avez vous un établissement susceptible de vous financer ? Un montant de 40 k€ n'est pas toujours facile à faire financer car les établissements de crédit préfèrent des montants plus importants meme si cela n'est pas forcement impossible. De meme, certains établissements sont rétients à l'idée de financer des SCPI type Corum avec un patrimoine investi à l'étranger (ex: le Crédit Foncier ne finance plus Corum et les "étrangères" alors qu'il financait beaucoup de SCPI). Attention pour la partie SCPI santé car Primovie s'éloigne de son coeur de cible en investissant pas mal dans les bureaux pour satisfaire sa très (trop?) importante collecte.

olivimmo

09 août 2016 •10:35

Ce n'est pas le responsable mais le directeur de la publication ;)

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09 août 2016 •10:58

C'est peut etre la meme personne donc un cumulard vu qu'on aime bien ca en France ;-)

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09 août 2016 •11:34

Merci pour ces retours. J'ai écrit ce matin à Corum AM pour avoir des précisions sur leur simulation, on verra bien ce qu'ils répondent :) .

Rynard, je vous rejoins sur le positionnement "ambigu" de Primovie. Privilégieriez-vous davantage Pierval Santé à cet égard ? ou une autre SCPI orientée santé / spécialisée ?

J'ai pu rencontrer plusieurs banques par le passé lorsque j'envisageais d'acheter un appartement, et cela passait plutôt bien en général, mais je ne sais pas encore ce qu'il en est pour des SCPI. Je rencontre une 1ère banque demain (CIC), et aimerais si possible indiquer quelques noms de SCPI pour tâter le terrain. Que pensez-vous de la répartition suivante : 15k sur Corum Convictions, 15k sur Immorente, 10k sur Primovie/Pierval Santé ?

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09 août 2016 •13:55

"Positionnement ambigu" ???

Extrait dernier BT 2 Primovie (en accès libre sur le site de Primonial):
A) Santé + sénior + éducation + crèches = 77 %
B) "...va permettre à votre SCPI de se positionner, au cours du second semestre, sur des portefeuilles immobiliers
de santé de grande taille diversifiés géographiquement, qui sont d'ores et déjà sous promesse."
C) 2 news internet qui confirment B:
1- "Foncière des Régions cède son portefeuille santé à Primonial Reim pour 301 M€"
2- GECINA: ..."transfert définitif de propriété de son patrimoine d'immobilier de santé avec Primonial Reim"
Ces 2 transferts peuvent potentiellement arriver, au moins partiellement, chez Primovie

Reste à savoir pourquoi ces SIIC:
1) Avaient acheté tant d'Ephad,
2) Se délestent de leur portefeuille d'Ehpad

A mon sens, cela risque même de faire trop d'Ehpad pour Primovie, à moins que ce soit équitablement réparti sur d'autres supports. Je préfèrerais moins...
Maintenir un cap signifie aussi accepter quelques fluctuations de part et d'autre de ce cap...

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09 août 2016 •14:16

Je corrige un peu mon précédent post où, à la relecture, je constate que je fais un peu trop vite l'amalgame entre santé et Ehpad: Les informations recueillies ne donnent pas la proportion d'Ehpad dans les transferts. Espérons que ce sera équilibré.
Marnil, avez vous des éléments de réponse à ces questions:
1) pourquoi y avait-il tant d'immo de santé dans les SIIC?
2) pourquoi le vendent-elles?
3) D'autres SIIC (française ou étrangères) en ont-elles et les gardent-elles, ou pas?

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09 août 2016 •15:01

Pour Gecina, vous avez une répartition indicative ici
http://www.gecina.fr/sites/default/files/20160225-document-de-reference-2015-fr. pdf en page 309. A vue d'oeil, je dirais environ 50 à 60% d'EHPAD en nombre d'établissements, mais je n'ai pas calculé en surface.

Merci Biem pour ce correctif.

olivimmo

09 août 2016 •15:06

Où trouve-t-on le BT2 2016 sur internet?

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09 août 2016 •15:20

Tout simplement sur le site Primonial/primovie, en bas de
page:
https://www.primonialreim.com/fiche-produit-scpi_SCPI-Primovie.html&n produit=46

olivimmo

09 août 2016 •15:26

Merci, j'allais sur primonial.com pourtant dessus ya les SCPI mais pas les BT.

olivimmo

09 août 2016 •15:43

Santé 43% versus 34% au 31 mars. Ca va dans le bon sens, on retrouve la cohérence perdue avec les investissements de fin 2015. Merci surtout "le siège de Sorin Group France dans le parc technologique Noveos à Clamart" acquis 52 millions d'euros. C'est du bureau mais comme la boite est dans le domaine de la santé c'est de la santé?

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09 août 2016 •16:13

@biem35 pourquoi préféreriez vous moins d'EHPAD ? A mons sens le secteur est plus porteur que les MCO non ?

Que penseriez-vous d'une répartition de 15k sur Corum Convictions, 15k sur Immorente, et 10k sur Primovie/Pierval Santé ?

Merci

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09 août 2016 •17:54

Voici pourquoi je pense qu'il faut que la proportion de murs d'Ephad reste raisonnable:

La SCPI loue ses murs à un exploitant d'Ehpad, qui tire ses revenus du financement de la dépendance, qui est un risque très mal couvert. La dépendance n'étant pas une maladie, pas de sécurité sociale, pas de mutuelle pour financer. Les départements proposent bien une maigre APA, mais c'est très loin de couvrir les frais.

Ces frais de prise en charge (très élevés) de la personne dépendante, sont donc au final ponctionnés sur le patrimoine de ces personnes et de leur famille. Des assurances dépendances existent mais sont très chère et très loin de suffir, donc rarement souscrites. Les pouvoirs publics exercent de plus un encadrement des prix par l'exploitant. Cette pression sur les prix devrait se répercuter naturellement sur les loyers.

Les projections démographiques permettent d'assurer un taux d'occupation important, mais par des personnes insuffisamment solvables, que la réglementation, très justement, imposera probablement d'héberger. Il ne faut donc pas attendre un rendement très important des loyers d'Ephad.

Mais si cela contribue à une prise en charge digne des personnes dépendantes, cela ne me pose pas de problème.

Mais il faut que la proportion de murs d'Ephad reste raisonnable.

En revanche, pour les murs liés à la santé (labos, cliniques, cabinets médicaux ou de psychologues...) la source initiale de financement est plus diversifiée (Régimes de sécurité sociale, assurances complémentaires, familles) et les frais mieux pris en charge. Le risque de pression sur les loyers évoqué sur les Ehpad est donc moins important.

Si on ajoute les thérapeutes de tout poils dont les plaques fleurissent sur les immeubles (Naturopathes, réflexologues, ostéopathes et j'en passe), qui eux sont la coqueluche (c'est le cas de le dire) des familles aisées, il y a un véritable
rendement possible. Ici également, les projections démographiques et l'espérance de vie permettent d'espérer un taux d'occupation satisfaisant par des exploitants à la patientèle suffisamment solvable.

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09 août 2016 •17:57

marnil
R2: Dans le discours, il s'agit de se "recentrer sur les core activites", c'est ce que l'on peut lire dans les rapports en effet. Dans les faits, cela correspond aussi à des craintes sur l'évolution de l'environnement réglementaire en France (baisses des tarifs, constitution obligatoire de groupements hospitaliers, etc.) amha. Je travaille justement dessus en ce moment.

Je suis preneur de vos éventuelles remarques sur la répartition des 40k que j'envisage d'emprunter si vous avez un avis sur la question :-)