SCPI : Foncia Pierre rendement : BRAVO !!!!

M7207172

11 juin 2016 •22:37

Tout n'est pas parfait, mais on est sur la bonne voie.

Il reste encore des locaux à St Dizier, Chatellerault, Sens, Massy et autres lieux à relocation improbable.

Mais, maintenant que j'ai, enfin, trouvé une gestionnaire qui a compris que pour faire une bonne SCPI, il faut de bons emplacements, ça me remonte le moral.

J'ai l'impression que Sofidy commence aussi à se recentrer.

La nouvelle SCPI immorente 2 est beaucoup plus Parisienne.

Faudra suivre les nouvelles acquisitions...

olivimmo

12 juin 2016 •02:39

Je l'ai toujours trouvee trop chere car trop au dessus de sa valeur de reconstitution, freinant ainsi mes ardeurs pour l'acheter.
Maintenant que j'ai franchi le pas, je suis en effet bien content de voir sa part continuer de progresser. Peut-etre montre-t-elle la voie a d'autres si la collecte continue sa folle avancee. Foncia semble bien gerer ses SCPI.

j.merlot

12 juin 2016 •11:23

je n'aurai pas votre enthousiasme sur Paris. Les prix sont trop chers et depuis un bout de temps. Seules les SCPI anciennes qui ont acheté leurs biens a des prix raisonnables tirent aujourd'hui pleinement profit de leurs acquisitions. Il y a un dicton que tout bon gestionnaire de SCPI connait : c'est dans les endroits les plus "pourris" qu'on fait les meilleures affaires. Encore faut-il être bon gestionnaire, comme dirait le célèbre sketch des Inconnus sur les bons chasseurs.

M7207172

15 juin 2016 •22:01

@ j.merlot :


Les prix sont trop chers à Paris?

Vous parlez à un convaincu.

Les prix sont BEAUCOUP TROP CHERS POUR LE CLIENT.

Et pourquoi?

Parce que le commerçant répercute non seulement son loyer et ses charges, mais aussi une grosse marge au malheureux geonpi parisien (j'en fais parti).

Quand je vais en province, je constate que nos compatriotes d'outre périph paient tout 30% moins cher.

Faudrait que je fasse toutes mes courses en province, mais j'ai la flemme.

Je verse donc mes 30% de rab, qui engraissent mon boutiquier et son bailleur.

M7207172

15 juin 2016 •22:05

@jmerlot

"Il y a un dicton que tout bon gestionnaire de SCPI connait : c'est dans les endroits les plus "pourris" qu'on fait les meilleures affaires."


On n'apprécie visiblement pas les mêmes gestionnaires, mais je pense que vous devez plus facilement que moi trouver chaussure à votre pied.

sardin0

16 juin 2016 •10:16

A noter que Foncia va passer sous pavillon étranger (Fonds d'investissement Suisse Partner Group + caisse des dépôts Québec proposent autour de €1.8Mds, transaction sera bouclée d'ici fin d'année)

j.merlot

16 juin 2016 •11:45

C'est dur d'essayer de faire un peu d'humour sur "les bons gestionnaires"... En réponse à mes chaussures évoquées plus haut, demandez donc à ceux qui ont acheté dans le quartier du Marais à Paris dans les années 1960-1970. Un quartier de bâtiments en ruine, de hangars vétustes, de logements insalubres dont personne ne voulait.

M7207172

16 juin 2016 •13:58

j.merlot

J'étais en mode humour...

Mais pour éviter d'être jugé au 1er degré par ceux qui pourraient éventuellement nous lire, une tite précision pour me rassurer : pour rester dans la chaussure, si le gérant de votre SCPI vous proposait de placer vos économies dans une échoppe de cordonnier à Douarnenez, Chalons en Champagne, Alençon ou Forbach, vous ne lui répondriez pas quand même : "chouette c'est dans les endroits les plus "pou.rris" qu'on fait les meilleures affaires."?

Malheureusement, si vous vérifiez bien votre rapport annuel, vous risquez de retrouver ce genre de pépite dans la présentation du patrimoine de votre SCPI favorite.

Sinon, comme marnil, je reste très sceptique sur le côté po.urri de l'immobilier dans le marais, même dans une période aussi reculée, pour vous, que les années 60/70, à moins de remonter à l'époque de St Louis, ou, à la rigueur, à la période pré révolutionnaire.

j.merlot

16 juin 2016 •14:32

En ce qui concerne vos appréciations sur le Marais des années 60-70, je vous propose de relire la Loi Malraux et sa création de secteurs sauvegardés, pour éviter, entre autres, la disparition du patrimoine historique. Bonnes lectures. Les vieux parisiens m'auront compris.

M7207172

16 juin 2016 •14:44

Une petite balade dans les rues de Douarnenez vous permettrait de compter les échoppes de cordonnier à vendre ou à louer (de boulanger, boucher, libraire, marchands de primeurs, de vêtements, de confiseries, vous pouvez pas imaginer le choix, un vrai paradis, tout avec un rendement annoncé de 12%).

Quand je pense à tous ceux qui passent des mois à guetter kèke chose à vendre rue des francs bourges, pour acheter un local à des prix stratosphériques, alors qu'on trouve tout ça en promo dans n'importe quelle rue de Douarnenez, je comprend mieux nos gérants...

M7207172

16 juin 2016 •14:55

Pour le Marais, pas la peine de relire la loi Malraux.

A l'époque, j'ai pu assister à la démolition de pas mal de quartier classés "insalubres", moins dans le Marais que dans les arrondissements périphériques.

Ceci dit, je n'avais pas les moyens d'être investisseur, mais je n'ai jamais entendu classer pou.rri un quelconque quartier de Paris, sauf par quelques bourges du 16e, qui emploient ce genre de qualificatif pour tout ce qui n'est pas dans le triangle avenue Montaigne/Trocadero/avenue Foch.

j.merlot

16 juin 2016 •16:00

Ça y est. Encore un qui ne comprend pas le sens des mots et la subtilité de la langue française. Le mot pou.rri était bien entre guillemets non ? Il fallait donc le prendre dans un autre sens...... Faut il en rire ou c'est un copain à Danie ?

dgui2

07 juillet 2016 •01:14

FPR, bravo (1)
Voila cinq fois que mon post est refusé par le système; Je l'ai donc enregistré et je vais maintenant vous le "saucissonner" J'estime que ce que j'ai à dire mérite attention
Je ne sais pas comment certains d’entre vous lisent les Rapports Annuels, mais vous m’inquiétez. Et là, je ne suis pas en mode « humour ». .....

dgui2

07 juillet 2016 •01:15

FPR bravo(2)
Ainsi, il aurait donc échappé à votre sagacité que le RAN de FPR est en baisse constante depuis 2011 (passant de 9.54 € à 5.93 €). Depuis 5 ans, le dividende distribué stagne tout en étant constamment SUPERIEUR au bénéfice par part. Ceci explique cela…

dgui2

07 juillet 2016 •01:17

FPR bravo (3)
Bien sûr, le prix de la part a fortement augmenté au fil des AK incessantes. Depuis 2006 que je suis associé (souscrit à 650 €), cette SCPI a été à peu près CONSTAMMENT en augmentation de capital…… On en arrive à un prix de souscription de 950 € alors que la Valeur de Reconstitution n’est QUE de 904 €. Le Gestionnaire est incontestablement dans son droit. Mais la vérité est que ce sont les nouveaux entrants qui paient le dividende des anciens.
Et cela, ça a été expérimenté dès le 18eme siècle par un certain P;O.N.Z..I

dgui2

07 juillet 2016 •01:21

FPR bravo (4)
Je ne puis encore tout vous dire car le problème n’est pas encore réglé mais je vous raconterai prochainement mes tribulations lorsque j’ai tenté de VENDRE mes parts.
Cela fera bientôt l’objet d’un prochain post.
Pas forcément très rassurant d'ailleurs. ....

dgui2

07 juillet 2016 •01:34

FPR bravo (5 et fin) :
Certains d'entres vous s'émerveillent de voir FPR investir à prix stratosphérique dans le « Beau Paris » et ce sont les mêmes (ou presque) qui, dans une précédente file, s'inquiétaient des conséquences de la future (et inéluctable) HAUSSE DES TAUX ?

Donc, vous voyez clairement la bulle qui gonfle dans TOUTES les SCPI SAUF chez FONCIA ????

Et quand elle éclatera, vous croyez que la valeur de part va faire quoi ?
Pour le coup, c'est moi qui n'en reviens pas !!!!!

goiz

07 juillet 2016 •08:46

je pense que vous faites qq raccourcis.
N'est on pas en periode de baisse generalisee des loyers (peut-etre moins ds les commerces que les bureaux) ?
Le ran il sert a quoi ? Sinon à lisser la distribution ? Certes ce n est pas fini et plus on en a sous la pedale mieux ca sera.

"Mais la vérité est que ce sont les nouveaux entrants qui paient le dividende des anciens."
ce n est pas le cas, hors prélèvement sur la prime d'émission pour maintenir le RAN comme on a pu le relever ailleurs...

Au contraire, une scpi qui propose un prix de souscription bien élevé permet de conforter le capital de la scpi. Les immeubles achetés étant de plus en plus chers, il est normal que le prix proposé AVANT ak en tienne compte. C est tout aussi benefique pour les anciens associés que les nouveaux, contrairement a ce que bcp de nouveaux entrants ne comprennent pas, ceux -comme on peut le lire parfois sur ce forum- qui cherchent "le bon coup" (hors marché secondaire), et qui ne regardent que ce qu ils achetent a l entree sans tenir compte du futur....

Quant aux augmentations de capital a repetition, il faudrait une etude plus poussee pour savoir si oui ou non elles sont positives pour cette scpi.

goiz

07 juillet 2016 •09:06

pas forcement, meme sans AK le resultat varie , savoir si l ak influe dans un sens ou l autre n est pas evident.
Faudrait connnaitre le "rendement" de chaque immeuble, loyers, charges, provisions etc. Pas facile.

M7590283

07 juillet 2016 •10:52

Je pense qu'il n'y a pas mal de nos anciens qui n'ont pas intégré le nouveau monde dans lequel nous nous trouvons. Il est vrai que les baby boomer ont été habitué à ce que tout monte, tout le temps.
Là, la réalité du marché c'est que les loyer baissent, et ont même déjà baissé depuis pas mal de temps.
Dans ces conditions difficile d'augmenter ou de maintenir un résultat par part, et ce quel que soit la SDG, quel que soit le CS.
Ma société vient de bénéficier de -18% sur le loyer pour un réengagement de 6 ans. Pourtant l'emplacement est le même (plutot prime), la qualité du locataire identique. Notre proprio n'est pas mauvais. C'est soit ça, soit on allait dans un autre immeuble ou l'on aurait obtenu de toute façon un loyer équivalent à l'ancien révisé de 20%.
Meme les SIIC, font face aux même constat. La performance et la valeur qu'elle crée ces dernières années est davantage liée à la gestion de leur passif (restructuration de la dette, emissions obligataires etc...) que de leur actif.
La remonté des taux inéluctable ? Je vous invite a regarder les stocks de dettes des états, le poids que le service de cette dette pèse déjà sur les finances publiques, puis de simuler une hausse même minime sur les données que vous avez. Ensuite faites un peu d'histoire économique en regardant du coté du Japon... vous verrez que la hausse des taux n'est pas si inéluctable que ça, et vous comprendrez que si elle vient notre principal problème ne sera pas si les SCPI ont perdu 15-20 ou 40%... Ce sera très secondaire comme problème.

olivimmo

07 juillet 2016 •14:15

Ce genre de prophetie est a ranger dans la categorie des: "fin du petrole en 2010", "bientot le petrole a 200 dollars", "tout le monde aura une voiture electrique dans 10 ans", "la voiture autonome sera au point en 2020" et "les batteries vont voir leur capacite bientot decupler".

olivimmo

07 juillet 2016 •14:16

Vous n'en savez rien, moi pas plus.

M7207172

07 juillet 2016 •15:49

Marnil, tu ne vas pas me dire que tu fais du trading sur Züblin?

Parce qu'avec le volume qui passe sur ce truc, je ne pense pas que tu puisses te faire des fortunes, malgré les risques et le côté totalement spéculatif, façon loto, du bouzin...

Zublin, c'est un forum sur lequel je passe un fois par an pour rigoler et troller un chouïa, certainement pas pour y mettre des sous...

M7207172

07 juillet 2016 •17:07

Le dividende de FPR n'a pas augmenté ces 5 dernières années?

D'abord, la SCPI investissait jusqu'à il y a peu à Montauban, St Dizier ou Châtellerault.

ça ne m'étonnerait pas qu'elle ait (ou qu'elle puisse avoir dans le futur) pas mal de déboire sur ces investissements.

Ce sont des villes connues pour avoir des taux de vacance commerciale élevée, voire très élevés.

Les investissements parisiens sont trop récents pour avoir un impact sur les performances des 5 dernières années.

M7207172

07 juillet 2016 •17:14

Désolé, ma réponse à dgui2 est systématiquement censurée.

dgui2


Quand on me demande un conseil sur les SCPI, je commence par déconseiller l'achat pour le moment.

Je pense qu'il vaut mieux garder ses liquidités, voire en faire d'autres.

C'est ce que j'ai fait le mois dernier en vendant des buroboutic que j'avais reçu en héritage.

Si la personne insiste, en me faisant remarquer que le bund 10 ans a un taux négatif, et que l'OAT 10 ans est sur le point de basculer en taux négatif, je suis obligé de conseiller quelque chose.

Je vais donner des noms de petites ou moyennes SCPI fermées, avec des patrimoines d'assez bonne qualité, mais des transactions très réduites.

Si je dis les noms ici, je vais recevoir immédiatement des mails de certains intervenants, me disant qu'ils sont en train d'acheter le truc, et que je vais faire monter le cours en divulguant les noms de façon inconsidérée sur le forum.

Reste les SCPI ouvertes, tous publics.

Foncia Pierre Rendement investissait un peu partout en France, comme les autres SCPI.

Comme les autres, il lui est arrivé d'investir sur des marchés en surproduction massive, avec des vacances importantes.

Mais la Sté de gestion vient de changer sa politique, elle se recentre sur des produits sécurisés, en plein Paris, là ou on ne risque pas de trouver de la vacance à grande échelle, comme dans beaucoup de centre villes de banlieue ou de province.

A ma connaissance, c'est la première à changer officiellement de politique d'investissement.

Donc, c'est plutôt sur cette SCPI que j'orienterais les souscripteurs.

M7207172

07 juillet 2016 •19:23

S'il y a hausse des taux, tout le monde coulera.

Mais en cas de poursuite d'une situation à la japonaise (taux 0 ou proches de zéro) le placement en immobilier sécurisé pourrait se porter très bien.

Par contre, celui qui se croit sur un placement sécurisé, quand sa SCPI a investi dans une ville de province minée par la surproduction de locaux commerciaux, avec un taux de vacance à 2 chiffres sur les locaux de centre ville, et de lourdes taxes sur les friches commerciales, va rapidement voir son patrimoine se déprécier, sans pouvoir espérer grand chose coté revenus.

Le gros avantage de l'investisseur en locaux parisiens, c'est que, la construction étant impossible, il ne souffrira pas de surproduction.

La sécurité se paie très cher, vous trouvez?

Attendez que les taux négatifs commencent à se répandre, et on en reparlera...

goiz

08 juillet 2016 •06:50

M72 ok meme si je vous trouve un peu reducteur sur Paris. D autant plus avec votre contre exemple rue d alesia.
M75 merci pour le retour d expérience. Province ou Paris ?
Marnil ok pour l apport des nouveaux loyers. Je ne suis pas du tout sur qu on trouve ca facilement. .

olivimmo

22 juillet 2016 •00:36

Je ne trouve rien... J'ai mis mon mail sur le forum pouvez-vous me contacter dessus?

goiz

25 juillet 2016 •18:38

Et ?
On peut faire ça avec n importe quelle action.
Vous avez vendu, donc ne toucherez plus les dividendes futurs, sauf a en racheter avant leur versement, si le cours est favorable d'ici là. Bonne chance.

qlt89

26 juillet 2016 •02:10

marnil , concernant Tour Eiffel , êtes vous sûr de vos chiffres ? Selon Bourso le plus bas du 15/06/2016 était à 56,90.

olivimmo

26 juillet 2016 •10:16

Nous ne retrouvons pas du tout ces chiffres.

goiz

26 juillet 2016 •12:17

Quand vous dites "nous" vous parlez de qui ?

OK marnil, je comprends votre interet, (ainsi que votre "passe-temps").
Je suis faible et n arrive pas a m investir plus d une minute par jour pour suivre tout ca, mais j y viendrai certainement aussi.

goiz

26 juillet 2016 •15:15

pas la peine, les chiffres sont bons

goiz

26 juillet 2016 •15:53

quand je regarde la volatilité de ce titre le jour ou votre ordre est passé, je me dis qd meme que vous avez eu du bol. Une grosse anomalie en effet, et il faut remonter a novembre 2015 pour retrouver une valeur similaire.
Ce qui veut bien dire, qu on ne maîtrise pas ses dates d E/S, donc potentiellement ses revenus (si on n a pas investi au moment opportun).

http://hpics.li/9e1790d

sgoerli

26 juillet 2016 •16:02

Ce jour là, le jour du résultat du vote du Brexit, en achetant à l'ouverture, le résultat aurait été similaire, quel que soit le titre choisi ou presque.

goiz

26 juillet 2016 •16:07

effectivement bien vu j avais zappé ce "petit" détail...

goiz

26 juillet 2016 •22:36

Votre martingale vous sert à determiner un prix d entree ou de sortie. Si elle integre pour cela des parametres geo-politiques, alors ok, ce n est pas du bol. Sinon, on pourrait s amuser a suivre le cours pour voir a quelle date il passera à votre prix d achat...

M1308305

27 juillet 2016 •00:22

Marnil , votre méthode c'est celle que vous expliquiez à Pampers dans un précédent post.
Vous prenez comme support une SIIC parce que c'est une valeur tangible, avec peu de risque de baisse très importante, vous établissez un prix moyen et vous achetez lorsque la valeur est de quelques points en dessous et vous vendez lorsque le cours est quelques points au dessus.
Depuis quelques années la bourse est volatile, il y a bien 2 ou 3 baisses importantes tous les ans et ensuite les cours reprennent leurs valeurs, donc vous avez des ordres en attente et lorsque les cours sont atteints vos SIIC sont achetées et là vous passez vos ordres avec 5% de plus et au bout de quelques jours ou quelques semaines les cours reprennent leur valeur et vos ordres de vente passent.
Mais votre méthode serait elle valable si le marché était moins volatile.? Peut être qu'avec la peur des traders le marché ne peut être que volatile.
D'autre part dans les SIIC que vous mentionnez : Tour Eiffel ou d'autres, le nombre d'actions échangées dans la journée est faible bien sur il y en a des grosses : Klepierre....
Vous dites que vous faites des allez retour avec des petites sommes, mais si vous avez 100 000€ ou plus en portefeuilles c'est lourd à gérer.
Cordialement.

goiz

27 juillet 2016 •06:06

LOL ! Marnil, vous etes, quelque part, formidable :-)
Le cours est effectivement dans le "tape"...
Si un jour vous ecrivez un bouquin, je veux etre un de vos premiers lecteurs. ...merci en tout cas de m avoir fait commencer la journée de telle façon!

M13 oui plus c est volatile mieux ca marche. C est la base de tout boursicotage

M1308305

29 juillet 2016 •09:21

Volatilité et valeurs non périssables comme vous dites sont donc les deux premières pierres de votre martingale.
A quelles autres vmp non périssables pensez vous ? Mais c'est peut être trop vous demandez et je comprendrais que vous ne répondiez pas.