SCPI : CIFOCOMA : Comment je vois le problème.

olivimmo

28 décembre 2016 •12:47

Ah, en tout cas on a la réponse à votre discussion précédente:
"Qui se plaint de Cifocoma?"
La réponse est finalement: Sofidy !

Suite à cela vous initiez cette discussion avec dans le titre les mots "Cifocoma" et "problème".
Mais pour vous il n'y a pas de problème. Probable. La base reste les investissements, s'ils sont bons, aucune raison de céder à la panique.
Voici un nouveau cas de figure de changement de SG qui sera intéressant à suivre. Dans votre role avez-vous une idée des actions à mener suite au départ de Sofidy? Le CS se retrouve-t-il en première ligne?

M7207172

28 décembre 2016 •12:48

Mon analyse du problème :


Nous sommes devant un cas d'aversion au risque qui a été mal traité.

Le code monétaire et financier a été toiletté récemment, et l'ASPIM en a profité pour faire rajouter quelques dispositions qui les arrangeaient, pour la gestion de certaines SCPI.

Par ex : La possibilité de faire des opérations de promotion immobilières.

Ou la possibilité de faire des investissements indirects. Etc.

Quand on nous a proposé d'introduire ça dans nos statuts, on a trouvé que ça pourrait être dangereux dans certains cas.

La réponse : pas de problèmes, on le met dans les statuts, mais il faudra l'accord du CS pour faire l'opération, donc pas de risques. On inscrit donc : accord du CS pour chacune de ces opérations.

Le hic, c'est que quand l'AMF a lu "accord du CS" pour une série d'opérations, elle a trouvé que le CS avait trop de pouvoirs.

Elle a mis en demeure la Sté de gestion de supprimer tous ces "accords du CS" des statuts.

Donc, on se retrouvait avec des statuts dans lesquels on pouvait utiliser notre patrimoine pour faire toute une série d'opérations, style promotion immobilière, investissements indirects, mais aussi endettement (pour des achats avec effet de levier) sans qu'on puisse s'y opposer.

ça nous a affolés, et on a sur réagi, moi le premier.

M7207172

28 décembre 2016 •13:03

Je simplifie tout ça, et je passe sur les discussions juridiques à propos de l'article L 214-99 2e alinéa du COMOFI.

En fait, tout le monde s'affolait un peu dans cette histoire (gérant, CS, AMF), mais aussi les petits porteurs.

Ce qui fait que quand on leur a demandé de modifier, par vote, les statuts en question, ils ont senti qu'on voulait faire un peu n'importe quoi avec leur patrimoine, et ils ont refusé les modifs.

Du coup, le gérant qui se sent dans un situation bloquée vis à vis de l'AMF, démissionne.

Ce qu'il faut, c'est trouver une solution simple qui satisfasse toutes les parties : gérant, AMF, ti porteurs et CS.

M7207172

28 décembre 2016 •13:06

Je reprécise pour marnil, que j'évite les discussions juridiques, pour le moment, pour m'attacher aux solutions pragmatiques. Les débats juridiques pourront se faire, de préférence sur une autre file.

M7207172

28 décembre 2016 •13:19

Pour l'AMF faut supprimer tous les passages où il y a "autorisation du CS"

Pour le ti porteur, il faut supprimer tout passage qui pourrait laisser entendre qu'on va faire des trucs pas catholiques avec son patrimoine, qui n'est censé servir qu'à acheter des boutiques, les louer et lui verser des loyers trimestriels, donc, faire de la SCPI traditionnelle.

Donc, si on supprime par ex "promotion immobilière", le ti porteur sait qu'on n'en fera plus avec ses sous, on n'a plus d'accord du CS à demander, puisqu'on n'en fait plus, donc l'AMF est contente.

Pour le gérant, pas de problème, il sait que sur cette SCPI là, yaura pas de promotion, donc c'est bordé.

On fait pareil pour tous les trucs avec accord du CS : on les supprime tous, épicétout, et on redevient une SCPI traditionnelle, comme ça fonctionnait depuis plus de 40 ans.

olivimmo

28 décembre 2016 •13:43

On nait tous Cifocoma !

olivimmo

28 décembre 2016 •13:43

Tiens marrant si on l'orthographie correctement le robot pinaille...

M7207172

28 décembre 2016 •13:58

Donc, à titre perso, et juste pour cette question d'endettement que je trouve insuffisamment contrôlé, , j'ai voté contre la résolution de Sofidy.

TOUT LE RESTE M'ALLAIT PARFAITEMENT.

Comme je l'ai dit plus haut, on peut tout arranger si on rassure le ti porteur et si on enlève tous les "accords du CS pour l'AMF"

Puisque Sofidy ne veut pas de nous, la proposition que je ferais à un nouveau gérant, ça serait d'arrêter aussi les achats à levier systématiques, parce que les problèmes d'endettement de SCPI, ça préoccupe pas mal de ti porteurs.

1er bonus par rapport au dernier vote.

Et d'inscrire dans les statuts que tous les nouveaux achats de la SCPI devraient être faits sur Paris.

2e bonus.

Pourquoi à Paris?

Parce que c'est un des rares endroits en Europe qui échappe à peu près à l'explosion de la vacance commerciale.

goiz

28 décembre 2016 •14:06

"2eme bonus" => et pourquoi pas egalement ajouter un montant minimum de rentabilité ?

sinon, effet de levier mais avec ds les statuts " Les statuts de la société civile ou société d'épargne forestière peuvent prévoir que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société. "

ca pourrait plus jouer la ?

M7207172

28 décembre 2016 •14:08

Si on veut que les ti porteurs votent dans le sens souhaité par l'AMF et le gérant, il faut qu'ils se sentent totalement à l'abri, et qu'il y ait une carotte, sinon, ils vont se sentir victimes d'une dictature, ce qui n'est jamais la bonne façon d'agir en France.

J'ai discuté avec une dame de l'AMF qui m'a un peu expliqué comment leur bousin fonctionne, qu'est ce qu'il vérifie, etc...

Si les statuts indiquent "achats sur Paris", l'AMF se contente de vérifier que les achats correspondent bien à ce qui est indiqué. Donc, il n'y aurait pas de contre indication, à priori, côté AMF.

olivimmo

28 décembre 2016 •14:15

"achats sur Paris" on vous sent convaincu mais qui vous suit?

goiz

28 décembre 2016 •14:19

pas moi.
M72 habite Paris mais n en est peut-etre jamais sorti. Je pense qu'il n'y a pas que des bouses inlouables hors de Paris (et encore faut voir de quel arrondissement, rue et coté on parle)

M7207172

28 décembre 2016 •14:21

L'intérêt réel du truc :

La SCPI est en train de prendre la première place du classement par TRI sur 7 ou 10 ans, toutes catégories, dans les SCPI.

Le truc vital pour nous, c'est beaucoup plus la 1ère marche du podium, que la conformité souhaitée par X ou Y dans le CS avec tel ou tel chicaya juridique, dont aucun ti porteur n'a rien à cirer.

J'observe depuis très longtemps que la moyenne des valeurs d'actifs des locaux parisiens progresse beaucoup plus vite et de façon beaucoup plus régulière, pour les locaux parisiens, que pour les locaux provinciaux ou banlieusards.

Par ailleurs, les taux de vacance sont beaucoup plus faibles, et les locaux vacants sont reloués rapidement.

goiz

28 décembre 2016 •14:26

certainement, mais quand on me parle d investir a paris, le premier truc qui me vient c est : quel rendement ?
Je ne parle pas d acquerir des murs a tour de bras, mais de selectionner de biens de qualité respectant les 3 criteres essentiels d acquisition d un bien immobilier.

M7207172

28 décembre 2016 •14:30

Mes réponses sont volontairement simplistes, je n'ai pas envie d'en mettre des tonnes sur un forum.

Juste donner quelques grandes lignes générales.

Je suis obligé de sortir, je reviendrai plus tard.

olivimmo

28 décembre 2016 •16:07

Je remarque que mon message faisant allusion au nantissement de parts de Buroboutic par Sofidy au sein d'une des SCPI qu'elle gère et qu'elle souhaite endetter a disparu.
Je disais donc qu'une SG procédant de la sorte ne me ferait pas regretter son départ.

goiz

28 décembre 2016 •17:43

pas sur, mais on va essayer, au pire je vous le mets (en vous citant) pour voir si c est bien la forme qui pose pb

Profil supprimé

28 décembre 2016 •18:08

La justice va s'occuper du cas de ma... Désinformer est inadmissible. Il faut poursuivre impitoyablement les créateurs de rumeurs. Quels buts poursuivent-ils ?

Profil supprimé

28 décembre 2016 •18:22

Nous sommes prêts du but ! Bientôt un forum sérieux et compétent.

Profil supprimé

28 décembre 2016 •18:27

Le gendarme de des marchés financiers, dûment alerté, fera le reste.

Profil supprimé

28 décembre 2016 •18:37

Remarque fort intéressante !
Les lecteurs vous auront déorénavant démasqué !

Profil supprimé

28 décembre 2016 •18:42

Nous le savions !
Vous n'êtes plus crédible !

Profil supprimé

28 décembre 2016 •18:50

Les lecteurs peuvent maintenant juger de la crédibilité des intervenants qui n'ont de cesse de désinformer.

pa270825

11 mars 2017 •11:57

L'affaire se corse, parait-il.
M720.... , comment "voyez-vous" la suite à donner,
Le vote utile est -il plutôt de suivre le CS?
Ou bien d'appuyer Marnil-TGI et son soviet d'associés?

goiz

13 mars 2017 •11:08

Substitution de l’Autorisation par l’Avis du Conseil :
- sur les opérations d’investissements indirects,
- sur les opérations de promotion immobilière,
- sur les ventes de biens immobiliers,
- sur la constitution des emprunts et hypothèques.

Suppression de la rubrique succincte dans le Bulletin trimestriel d’information.

C est soit ça soit un autre gestionnaire. A vous de voir.
Que dit l appscpi ?

goiz

13 mars 2017 •11:12

En face il y a :
"La société a pour objet exclusif :
L'acquisition directe, y compris en
l'état de futur achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif."

Si on vote les 2 ca donne quoi ?

goiz

13 mars 2017 •11:18

Remarque :
"la Société de gestion s’abstient d’agréer cette résolution" (celle des associés),
alors qu'il n'y a pas l'inverse "X associés représentants Y parts s’abstiennent d’agréer cette résolution" (celle de la SG)

goiz

13 mars 2017 •11:24

Ah oui, voici ce que disait l appscpi :
"Chers adhérents,

Lors des Assemblées Générales Extraordinaires de Cifocoma et Cifocoma 2 du 6 décembre 2016, la résolution principale n°1 a été rejetée :
Pour Cifocoma par 5517 voix CONTRE et 4540 voix POUR.
Pour Cifocoma 2 par 14152 voix CONTRE et 13099 voix POUR.

Sans le vote des associés adhérents d’APPSCPI,
Sans l’alerte et le dynamisme des Présidents, Charles Coulon pour Cifocoma et Hélène Karsenty pour Cifocoma 2, tous les 2 membres du conseil d’administration de l’APPSCPI, les statuts protecteurs n’étaient plus préservés !

Vu l’écart serré détaillé ci-dessus et la part importante de vos votes qui représentaient :
–Pour Cifocoma : plus de 50% des votes des 5517 parts CONTRE la résolution n°1
–Pour Cifocoma 2 : plus de 64% des votes des 14152 parts CONTRE la résolution n°1
le vote des affiliés à l’APPSCPI a donc déterminé le résultat en faveur du maintien des statuts de Cifocoma et Cifocoma 2, renforcés par l’article de loi L 214-99, article qui était contesté par l’AMF.
Ont été nommés scrutateurs les associés représentant le plus grand nombre de parts, c’est ainsi que Charles Coulon a été nomme 1er scrutateur de l’assemblée générale extraordinaire de Cifocoma et Hélène Karsenty 1er scrutateur de l’assemblée générale de Cifocoma 2. Cela a été acté sur les procès verbaux.

Merci pour votre mobilisation, c’est votre résultat, rendons à César ce qui est à César
La société de gestion Sofidy s’est engagée à annoncer à l’AMF, dans les plus brefs délais, c’est à dire fin de cette semaine, le résultat de ces Assemblées Générales Extraordinaires.
Nous attendons maintenant la position de l’AMF, face aux votes des propriétaires de ces 2 SCPI.
Nous vous le communiquerons dès que possible
Votre dévouée

Hélène Karsenty
Présidente de l’APPSCPI"

Donc si on la suit, on vote contre la resolution 1, et POUR la resolution 3 (et la résolution 2).

goiz

31 mars 2017 •11:57

résultats ?

pa270825

31 mars 2017 •17:41

Facile à prévoir , le résultat:

- soit marnil-tgi-jjbp a fait plier et sofidi et l'A M financiers réunis,... et il s'en croit capable,
- soit il cherchera à entraîner dans la chute des deux CIFO d'autres scpi dotées de statuts protecteurs.

Ce qui me rappelle le comportement d'un triste sire entrainant tout dans sa chute, manœuvrant sur carte des divisions fantômes du fond de don bunker en vue de la contre offensive finale et victorieuse.

pa270825

31 mars 2017 •17:43

Quel gâchis!

pa270825

04 avril 2017 •20:45

TROISIEME HYPOTHESE:
Jean-Jacques Marnil est moins doué que le joueur de flûte de Hamelin et n'a pas réussi à entraîner une majorité de porteurs de parts vers...

olivimmo

18 juillet 2017 •12:37

https://www.primaliance.com/actualite/2158/paref-gestion-reprend-la-gestion-de-c ifocoma-et-cifocoma-2

olivimmo

18 juillet 2017 •12:38

Ca sera donc le chinois Paref qui gèrera ces 2 petites SCPI provinciales.
Prononcez leur nom à voix haute et en chinois, ça sonne bien je trouve.

pa270825

18 juillet 2017 •16:52

Pas illogique:
Paref "connaît"bien pour travailler avec eux les CS d'Atlantique Pierre et de Capiforce qui "cogèrent" dans les intérêts des associés sans agresser inutilement la société de gestion ni provoquer l'AMF (en un mot: marnil-tgi alias Bonfil-Praire n'y a pas grande influence).
Et CS de cificoma , c'est quasi les mêmes types de raisonnement et principes d'action.

Les associés ont eu chaud!
Ils peuvent remercier madame Karsenty.

davern66

12 août 2022 •15:11

Quelqu'un peut il m expliquer : sur le dernier bulletin semestriel on trouve l'info suivante :"Deux versements
complémentaires interviendront au titre des opérations de
liquidation sur le 3ème trimestre :
- un montant de distribution brute des plus-values réalisées de
800 euros (hors fiscalité des personnes physiques) ; et
- un montant de 75 euros net par part au titre dun premier
acompte sur la liquidation"A quoi correspond ces 800 euros de plus values sur la liquidation de la scpi ,chacuns des associés ayant acheté leur part a des prix differents la plus value (fiscalisé a 37%)doit s'appliquer au cas par cas..Par exemple j ai acheté 6 part a 1150 si ils vendent à la valeur de reconstitution 1400 e (on ne connait pas pour l instant le prix de vente)je devrais payer 250 e de plus value par part et non 800 ? Merci d'avance

sgoerli

15 août 2022 •18:20

La plus-value fiscalisée sur les cessons d'immeubles dépend uniquement de la date d'acquisition de l'immeuble par la SCPI. La date d'acquisition des parts par un associé n'a aucun impact à ce niveau : elle en aura pour calculé l'éventuelle imposition sur la (peu probable) plus-value entre la valeur de liquidation (qui ne comportera pas les 800€ de plus-value distribuée, déjà fiscalisée par ailleurs, mais incluera les 75€ distribués, plus sans doute un peu moins de 400€ par ailleurs si on en crois la valeur comptable à fin 2021 de 500€, dont il faudra retirer les frais de liquidation) et le prix d'achat des parts.   

sgoerli

15 août 2022 •18:22

La plus-value fiscalisée sur les cessons d'immeubles dépend du prix d'achat et de la date d'acquisition de l'immeuble par la SCPI.

Le prix et la date d'acquisition des parts par un associé n'a aucun impact à ce niveau. Elle en aura pour calculé l'éventuelle imposition sur la (peu probable) plus-value entre la valeur de liquidation (qui ne comportera pas les 800€ de plus-value distribuée, déjà fiscalisée par ailleurs, mais incluera les 75€ distribués, plus sans doute un peu moins de 400€ par ailleurs si on en crois la valeur comptable à fin 2021 de 500€, dont il faudra retirer les frais de liquidation) et le prix d'achat des parts.