SCPI : Carnet d'ordre Buroboutic

M7207172

26 septembre 2016 •21:36

Un peu de buroboutic bashing, ça permet de se détendre et de voir la vie du bon côté.

Il suffit de se dire qu'on n'en a plus, pour se sentir tout de suite beaucoup plus serein.


Mon dossier sur les friches commerciales, c'est une de mes passions du moment.

Si un jour je trouve un interlocuteur intéressé, je sens que je vais devenir intarissable.

M7207172

26 septembre 2016 •21:37

Pour la déclaration, c'est trop tard.

La prochaine, envoie la moi à signer.

M7207172

26 septembre 2016 •22:04

Vous vous zètes pas trop disputés, à la seconde réunion, j'espère?

olivimmo

27 septembre 2016 •02:04

En attendant cela fait 2 ans que j'espérais la chopper à moins de 200euros, de ce point de vue ATP1 semble bien mieux se comporter...

olivimmo

27 septembre 2016 •11:59

Personnellement je n'en sais rien.
Votre expérience ne vous a-t-elle pas appris que faire des prédictions relève bien souvent du farfulesque?
Car en disant cela vous envisagez une baisse de 40% d'ici fin 2018... C'est s'avancer beaucoup.

M7207172

27 septembre 2016 •13:07

Je voudrais me solidariser de Marnil sur ce point

Certes, on ne pourra pas dire de combien telle ou telle SCPI pourra voir ses cours dégringoler à une date fixe, comme 2018, par ex.

Je pense d'ailleurs que la baisse sera assez lente au début.

Il faut beaucoup de temps pour s’apercevoir qu'un effritement des cours, qui s'étale sur plusieurs années, accompagné d'une baisse régulière du coupon, est dû à un phénomène de fond très puissant et dangereux, qui représente une menace grave pour le patrimoine des épargnants.

La tendance naturelle de l'épargnant débutant (on est tous passés par là, on a réagi comme cela à l'époque), c'est de se dire que cette baisse est une opportunité unique, et qu'il faut se précipiter pour en profiter.

Le gros avantage de celui qui a déjà eu ce réflexe, c'est qu'il se souvient des conséquences de sa décision, et qu'il est beaucoup plus méfiant

Il va analyser les causes de cette glissade des cours, et, une fois les recherches faites, commencer à se précipiter vers la sortie pour éviter de rester coincé comme la fois précédente, quitte à revenir, dans quelques années, quand le bousin s'achètera pour des cacahuètes.

sgoerli

27 septembre 2016 •16:28

La collecte annuelle (2016) ne serait-elle pas déjà supérieure à la capitalisation de toutes les SCPI lors de l'épisode de 1991-1997 (qui faisait suite à une spéculation effrénée sur les actifs immobiliers, avec beaucoup d'acteurs achetant "en blanc", certains avec des leviers de crédit hasardeux) ? Si oui (et je pense que c'est le cas), je doute qu'une vente des porteurs qui étaient déjà là dans les années 199X aient un gros impact....

Avez-vous pris soin de comparer ce que les placements alternatifs (à l'immobilier) rapportaient en 1991, en1997, avec ce que ceux-ci rapportent actuellement, ou pourraient rapporter demain ?

Ceci ne signifie pas que le prix des parts de SCPI (surtout de certaines) ne baissera pas demain. Mais juste qu'il y a de nombreuses raisons pour que ça ne soit pas vraiment comparable à la période 1991-1997 que certains ont connu, et que certaines extrapolations soient largement erronées...

olivimmo

27 septembre 2016 •16:50

"j'ai l'impression qu'il y a un soutien de cours organisé"
J'ai parfois ce sentiment sur d'autres SCPI aussi, FR par ex (FR Europe pardon !) mais comment expliquer cela? Qui a donc de l'argent à perdre? Pour quelle finalité?

M7207172

27 septembre 2016 •17:24

sgoerli

Je reprend votre argumentation :

"La collecte annuelle (2016) ne serait-elle pas déjà supérieure à la capitalisation de toutes les SCPI lors de l'épisode de 1991-1997 (qui faisait suite à une spéculation effrénée sur les actifs immobiliers, avec beaucoup d'acteurs achetant "en blanc", certains avec des leviers de crédit hasardeux) ? Si oui (et je pense que c'est le cas), je doute qu'une vente des porteurs qui étaient déjà là dans les années 199X aient un gros impact.."

Je crois que vous oubliez 2 petits détails.

Les personnes qui étaient là en 1990 étaient beaucoup plus jeunes, avec un patrimoine qui paraîtrait bien faiblard par rapport à leur patrimoine actuel.

Donc, peut être que la collecte et la capitalisation actuelle représentent des montants beaucoup plus significatifs, mais le patrimoine des personnes concernées a cru dans des proportions bien plus significatives, et l'impact des mouvements engendrés par leurs ventes ne devraient pas être sous estimé.

2) On ne doit pas mesurer l'impact des ventes par rapport à la masse globale des capitaux investis, qui subit des rotations minimes, mais par rapport à l'équilibre acheteur vendeur à un moment T sur un support donné.

Lorsque le support commence à battre de l'aile (ex buroboutic), il y a une tendance naturelle des acheteurs à regarder ailleurs, ce qui affaiblit la demande.

Si, au même moment un nombre significatif de gros porteurs juge que ça sent le roussi, et veut sortir rapidement, le déséquilibre offre/demande joue inéluctablement son rôle pour faire baisser les prix.

Laquelle baisse, si elle devient un tant soit peu sensible et durable, finit par entraîner tout le troupeau vers la sortie.

Les agneaux de l'année, endettés jusqu'au cou, sont piétinés dans la mêlée, et le sauve qui peut se transforme en boucherie.

M7207172

27 septembre 2016 •17:39

sgoerli

Je reprend votre argumentation (suite) :


"Avez-vous pris soin de comparer ce que les placements alternatifs (à l'immobilier) rapportaient en 1991, en1997, avec ce que ceux-ci rapportent actuellement, ou pourraient rapporter demain ?"

Je vais vous faire remonter une de mes anciennes files.

La hausse actuelle de la vacance en province, dans le bureau comme dans le commerce, me rappelle furieusement le début de la crise des années 1990.

Malheureusement, des locaux vacants, ça ne rapporte rien, ça coûte en entretien, en gardiennage, en taxes, surtout quand on instaure des taxes sur ces locaux parce qu'ils sont vacants.

M7207172

28 septembre 2016 •14:34

3845 parts à la vente, à 220 et moins.

3279 parts à 220 et plus à l'achat.

En achetant 567 parts de plus, le soutien de cours peut la faire remonter (en espérant qu'il ne reste pas encore une foultitude d'ordres de vente qui n'ont pas encore été saisis, ce qui n'aurait rien de bien étonnant).

Si les choses restaient en l'état, la transaction se ferait à 220, mais il n'y en aurait pas pour tout le monde, et ceux qui n'auront pas été racheté ce mois ci, ne peuvent pas savoir si le gros mécène sera encore là le mois prochain avec ses ordres de 3000 titres.

Sans lui, 279 titres à l'achat, ça fait maigrichon, quand on regarde le CO à la vente.


Une bougie à la sainte vierge, pour qu'il en rachète 1000 de plus.

Possible : un peu de window dressing à la fin du trimestre, pour améliorer le BT.



ça fait du bien, d'avoir déjà vendu....

M7207172

28 septembre 2016 •15:11

D'un autre côté, si le gros, quand il a allongé l'oseille pour 3000 titres, s'aperçoit que les pitis, en se cotisant, ne ramassent que 200 titres chaque fois, il risque de laisser filer, en poussant la charrette pour qu'elle accélère dans la descente.

On aurait l'air malin d'avoir acheté du buroboutic avec 10% de frais, pour le plaisir de la regarder se krasher au fond du ravin.

Surtout si ce qui reste, après le krach, ne peut plus servir que comme bois de chauffage

M7207172

28 septembre 2016 •16:38

Le point faible du gros, c'est qu'il aime beaucoup ses sous, sinon, il n'en aurait pas amassé autant.

Quand il voit que les joncs (perso, je préfère le terme geonpi), ne ramassent que 200 titres à chaque échéance, il se dit qu'il va lui falloir pas mal d'années au rythme actuel pour leur refiler le matos (les 3000/séance qu'il ramasse), et encore, s'il en reste, des joncs, car le geonpi est une espèce en voie d'extinction, comme tout ce qui se chasse facilement.

Toute la question est donc de savoir si le mécène a encore un bon gros tas d'oseille à gaspiller, ou s'il préfère aller boire le reste, et laisser les pitis qui sont restés coincés dans le bousin, se débrouiller avec leurs billets de monopoly.

C'est quand on en arrive à ce point précis de l'histoire, qu'on se félicite d'avoir réussi à sortir de la cage, avant que la trappe ne se referme.

olivimmo

29 septembre 2016 •04:42

Surtout que si le gros "investi" avec l'argent des autres, c'est tout bénef car seules les rétrocomm comptent.

olivimmo

29 septembre 2016 •04:42

Surtout que si le gros "investit" avec l'argent des autres, c'est tout bénef car seules les rétrocomm comptent.

suparico

03 octobre 2016 •10:18

il n'y a pas d'analogie avec 92 ! contrairement à ce que la plupart pensent, les cycles ne se reproduisent jamais de la même façon, et surtout pas au moments où vous vous y attendez. Il n'y a qu'à voir tout ceux qui ont pensé à l'effondrement de l'immobilier direct apres 2008. Si ça se trouve vous pouvez attendre 15 ans avant que l'immobilier de bureaux s'effondre. En attendant, mieux vaut chercher des niches d'investissement en dehors des SCPI.

olivimmo

17 octobre 2016 •13:11

Up qui concerne les premiers messages de la 2eme page.
Marnil va bientot entrer dans le carnet d'ordre, il a la gachette facile :)

olivimmo

17 octobre 2016 •13:17

ATP1? Le changement de SG joue en sa faveur mais bon... Quand est le bon moment?
PF1?
Je n'en vois pas d'autres.

olivimmo

17 octobre 2016 •14:44

Je suis d'accord que ca n'a pas commencé mais vous dites que cela va tres vite.
"Et toi, tu peux aller boire un coup car il y en a pour des années avant de se poser la question de l'opportunité et du moment pour racheter."
La chute va vite mais on a tout le temps de racheter a bon compte ensuite? Enfin de toute facon je regarde en spectateur, je n'ai pas (plus) l'intention d'aller ici.