SCPI : 1ère approche des SCPI : cas simple !

M9575281

31 octobre 2017 •17:26

1 tout sauf bancaire , allez directement voir les sociétés de gestion : sofidy , la française, corum, primonial, foncia...

M9575281

31 octobre 2017 •17:27

2 l'emprunt est intéressant car si les intérêts sont supp aux revenus vous gagnez 14% de votre imposition et 17.1% de CSG.....

M9575281

31 octobre 2017 •17:30

2bis 1.5/2% oui sans aucun souci car vous ferez effet de levier , pour une scpi à 4.5/5% -2% vus aurez 2.5/3% de revenus sur de l'argent que vous n'aurez pas....

M9575281

31 octobre 2017 •17:39

3 4 pour moi pas mal avec plusieurs sociétés de gestion pour stratégies différentes. les scpi peuvent être spécialisées ou mixées bureau/commerce style ficommerce.
les scpi s'ouvrent de plus en plus à l'Europe mais vous pouvez aller vers corum clairemement europe ou novapierre clairement allemagne

M9575281

31 octobre 2017 •17:51

4 (ce n'est pas une suggestion) vous avez primovie dans la santé et France/Europe , PFO2 scpi verte et qui commence à travailler l'Europe.
vous aurez tous les avis et leur contraire car cela dépend de la sensibilité aux risques (style Corum XL) ou faible style EFIMMO..etc
cela dépendra aussi de opportunités car un achat dans les années 90 avec un grand waouhhh n'est peut être plus valable aujourd'hui.

M9575281

31 octobre 2017 •17:52

vous aurez d'autres réponses qui valideront ou infirmeront mes réponses avec plaisir car on apprend tous les jours...

swift62

01 novembre 2017 •06:02

Les sociétés de gestion ne sont pas la panacée,voir les " 3 glorieuses " : ATP 1 , BUROBOUTIC , SELECTINVEST "
( PAREF,FIDUCIAL,FRANCAISE AM ).

pa270825

01 novembre 2017 •09:38

objectif de dégager du revenu régulier et sur le long terme?

a/ placer les 100K sur un PEA "assurance",à la taxation de beaucoup inférieure à celle des revenus fonciers.
Je ne vois pas que sur 20 ans AIR LIQUIDE, LOREAL, MICHELIN ou TOTAL, dividendes réinvestis soient un placement moins bon (= sur & rentable) que BUROBOUTIC ou PFO.
b/ emprunter 3 ou 4 fois 25K pour investir crdit sur 3 ou 4 scpi chez 3 ou 4 gestionnaires de SCPI

POUR LA QUESTION 1:
- actuellement PROGRETIS (et sans doute d'autres intermédiaires) vous ristourne 1% de votre investissement, soit 1000 sur 100 000 :=).
POUR LA QUESTION 3 :
EUROVALYS(100% bureaux allemands) et PIERVAL SANTE (100% santé dont 40% Allemagne) n'avaient pas été citées plus haut.

pa270825

01 novembre 2017 •09:40

Et je n'ai aucun intérêt particulier à écrire sur tel ou tel...

M9841359

03 novembre 2017 •11:11

Merci pour vos réponses. Elles m'inspirent quelques remarques ou demande de précisions.
1. Intermédiaire : conclusion : pas les banques !
- Mais entre a. les sociétés en direct (avec autant de démarches administratives que de sociétés) et b. les intermédiaires à la scpi8, Primaliance et compagnie, est-il exact de se dire que dans le second cas, on a une facilité administrative (centralisation) et des prix de parts au pire strictement identiques, au mieux un peu plus bas (en cas de diminution de leur commission).
- Question subsidiaire : ces diminutions de commissions dépendent-elles du montant total investi, et si oui, de quels montants parle-t-on ?

2. Emprunt : attention, question de néophyte !
Ayant toujours par principe banni les emprunts, j'ai du mal à en expliciter précisément l'intérêt (sans jeu de mots !). Mettons que j'emprunte 100 000 euros à 2% sur 15 ans pour acheter des SCPI qui rapportent 5%/an brut. Que se passe-t-il exactement pendant les 15 ans ?
* Sans emprunt : 5000 - 31,8% (IR+PS) = 3 410 de revenus nets nets annuels
* Avec emprunt : 2000 d'intérêts, j'imagine qu'ils sont déductibles donc impôts calculés sur 3000 €, donc 938 €. Je me rtrouve donc à la fin de l'année avec 5000 - 2000 - 938 = 2 062 nets nets
- L'intérêt réside donc "uniquement" dans le fait de trouver un placement en parallèle pour les 100 000 que l'on a pas dépensés et qui rapporte plus que 3410-2062 (=1 348) /an net net, exact ? On retombe alors dans la problématique de trouver un placement qui génère un revenu !
- Sinon, pourquoi faire 3 ou 4 emprunts différents ? Dans différentes banques ?
- Et quid de la complexité au niveau déclaration fiscale ?

3. Pour le choix des SCPI...
- ai-je raison de considérer que les commerces sont moins risqués que les bureaux, eux-mêmes moins risqués que la santé ?
- De même est-il correct de penser qu'une SCPI investie en Europe est moins risquée qu'une 100% française ?
- Enfin, on me suggère d'acheter sur le marché secondaire (ordres à éxécution mensuelle) pour éviter les délais de jouissance ? Qu'en pensez-vous et cela est-il faisable par les intermédiaires habituels ?
- Actipierre (1-2-3) vous parait-il un bon choix ?
Merci.

ded99

04 novembre 2017 •09:03

Bonjour,
Paragraphe 2 : Vous ne mentionnez pas dans votre simulation le remboursement du crédit (environ 8000 euros par an à sortir).
Donc, dans le premier cas (achat cash), vous avez une trésorerie positive.
Dans le second cas (crédit), il faut sortir des sous tous les mois (8000-2000 : 500/mois à la louche)

L'achat à crédit est donc aussi un effort d'épargne qui va, au final faire grossir votre bas de laine.

Paragraphe 3 : L'achat au marché secondaire sur des SCPI à capital fixe n'est-il pas un peu compliqué à crédit ?

pa270825

04 novembre 2017 •17:29

Sinon, pourquoi faire 3 ou 4 emprunts différents ? Dans différentes banques ?
- Et quid de la complexité au niveau déclaration fiscale ? =AUCUNE; vous indiquez sur la ligne de la scpi concernée en + les recettes et en - les dépenses déductibles, dont font partie les intérêts du prêt

pa270825

04 novembre 2017 •17:50

swift, renseignez-vous avant de critiquer:
PAREF a REPRIS une SCPI que D'AUTRES avaient mise en mauvais état... et rendez-vous dans qques années; vous pourrez alors, au vu des résultats, affirmer que PAREF a redressé ou non Atlantique Pierre 1.

pa270825

04 novembre 2017 •18:14

Spécial swift - - -
EXTRAIT DU RAPPORT DE GESTION 2016 DE LA SCPI CIFOCOMA (page 37):

" PAREF GESTION a reçu aussi début 2016 une autre SCPI, cette dernière en grande difficulté car malmenée par un
grand groupe. Accompagnée d’un conseil très impliqué, PAREF GESTION relève le défi laborieux de la remettre
sur des rails satisfaisants de rentabilité. "

swift62

05 novembre 2017 •07:40

Spécial pa270825...
Le " grand groupe " qui a " malmené " Cifocoma ne serait-il pas une Société de gestion ??? ( notoirement recommandée par les CGP ).

sgoerli

05 novembre 2017 •12:17

swift 62 : Vous n'avez pas bien compris. Ce n'est pas Cifocoma la SCPI qui a été malmenée dont il était question.

pa270825

05 novembre 2017 •20:59

C'est incroyable! Swift, relisez-vous:
"Les sociétés de gestion ne sont pas la panacée,voir les " 3 glorieuses " : ATP 1 , BU...........
( PAREF,.... )."
Critique infondée de Paref par un individu qui se permet d'écrire sans connaitre le sujet dont il parle.

pa270825

05 novembre 2017 •21:00

Bon, maintenant le match du dimanche soir; allez l'OL!

swift62

06 novembre 2017 •08:16

pa270825
Pourriez vous rendre intelligible les derniers investissements de PAREF pour ATP1 à Boulogne sur Mer et Douai ,
toutes deux durablement impactées par une vacance commerciale rare ?

pa270825

06 novembre 2017 •17:40

intelligibleS: écrit comme cela, la phrase devient compréhensible.
Enfin, grammaticalement.
Car pour la logique, dire des "derniers investissements " qu'ils sont "durablement" impactés etc... mérite être précisé par les dates d'achat et durée de la vacance (toujours pas de locataires au 01/11/17?) pour devenir crédible.

pa270825

06 novembre 2017 •17:42

Bon, passons à la cuisson des artichauts; il me les faut à peine tièdes pour le dîner.

pa270825

06 novembre 2017 •17:54

Swift, d’après vous, ce qui figure ci dessous, repris du BTI N2017-02 d'atlantique pierre 1 SIGNIFIE QUE CES ACQUISITIONS SONT SELON VOTRE EXPRESSION "durablement impactées par une vacance commerciale rare"???

Investissements du trimestre
Douai (59)
Boulogne-sur-Mer (62)

453 m Type Activit Commerces Prt--porter Prix d'acquisition HD 1 300 000
Date d'achat 30/06/2017
Loyer HC HT 118 452
Taux AEM * 8,10 %
Acquisition d'un portefeuille de 4 actifs indissociables situs au nord de Paris
Douai : local occup par l'enseigne JULES, enseigne de prt--porter qui compte 400 boutiques dont 350 en France
Emplacement N1 dans le coeur commerant de Douai proximit immdiate d'enseignes telles que Camaeu , Devianne, Etam, Armand Thierry, Marionnaud,
Orange, SFR, Nocib, ...
Boulogne-sur-mer : local occup par l'enseigne CAMAIEU, enseigne de prt--porter qui compte 200 boutiques en France
Emplacement n1 dans le coeur commerant de Boulogne-sur-Mer proximit immdiate d'enseignes telles que Nocib, Micromania, Damart, Yves Rocher, Sergent Loyer HC HT Taux AEM *
nes telles que Nocib, Micromania, Damart, Yves Rocher, Sergent

swift62

06 novembre 2017 •18:02

Précisions:les villes de Boulogne sur Mer et Douai sont bien dans la liste Précos des villes impactées par une vacance commerciale supérieure à la moyenne.

sgoerli

06 novembre 2017 •19:21

Question : ne serait-ce pas dans les "villes impactées par une vacance commerciale supérieure à la moyenne" (sachant que la moyenne est juste le résultat d'un calcul) qu'il est possible, en faisant preuve de discernement (ce ne sont pas des villes fantômes où tous les magasins restent continuellement vides), et en connaissant le marché local (c'est à dire pas depuis derrière son écran d'ordinateur), de faire un investissement rentable (mieux que dans Paris à 3%) et néanmoins pérenne ?

swift62

07 novembre 2017 •08:43

Vous avez raison sur ce point "...pas derrière l'écran de son ordinateur " et à condition que la "vacance..." ne soit pas le fruit d'un chômage de masse durable et si possible en prenant soin de choisir un locataire pérenne de préférence alimentaire "Carrefour City etc..."en évitant l'équipement de la personne ( E.commerce ).

pa270825

07 novembre 2017 •10:10

Merci, swift; je sais maintenant, après avoir vérifié leur pertinence, quel crédit accorder à vos affirmations sur la qualité de gestionnaire de PAREF ainsi que sur les investissements d'ATLANTIQUE PIERRE 1.

M9841359

07 novembre 2017 •13:55

Bonjour,
J'essaye de synthétiser tout cela. Donc, le mieux serait de passer par un intermédiaire type scpi8, pour s'épargner de la paperasse, sachant qu'ils ne prennent pas de com' à l'acheteur et peuvent même lui rétrocéder une partie de leur com'.

1. Principe de l'emprunt
Je poursuis mon approche néophyte (cf. question deval73). En effet, il faut rembourser le principal. Je reprends mon exemple (100 000 € à 2% sur 15 ans ; SCPI qui rapportent 5%).
* Sans emprunt : 5000 - 31,8% (IR+PS) = 3 410 de revenus nets nets annuels
* Avec emprunt : 2000 d'intérêts (déductibles) et 6500 de capital à rembourser. Impôts calculés sur 3000 € cette fois, donc 938 € au lieu de 1 590. Résultat : 5000 - 2000 - 938 = 2 062 nets nets. MAIS -6 500, donc env. 4 500 à sortir et tréso très négative.
a. Certes à la fin des 15 ans, il me reste les SCPI et la différence positive entre intérêts d'emprunt et rendement des SCPI, mais du coup, cela ne répond pas à mon besoin primaire qui est de générer du revenu complémentaire pour vivre avec...
b. Par ailleurs, où placer les 100 000 non dépensés (qui vont certes en diminuant) ? La banque ne demandera-t-elle pas de les bloquer quelque part ?

2. Contracter l'emprunt
a. (cf. pa270825), pourquoi diviser l'emprunt entre plusieurs banques ? N'a-t-on pas un meilleur taux en empruntant beaucoup à une seule ?
b. L'intermédiaire (scpi8, etc.) n'est-il pas bien placé pour obtenir un emprunt intéressant ?

3. Marché secondaire et crédit
Je reprends la question de deval73 :"L'achat au marché secondaire sur des SCPI à capital fixe n'est-il pas un peu compliqué à crédit ?". Si qqun a une réponse...

4. Récap de vos suggestions de SCPI : Corum pour l'Europe ; Novapierre et Eurovalys (bureaux) pour l'Allemagne ; Pierval Santé pour... la santé ! (inclus 40% Allemagne).
D'autres valeurs sûres ?
Merci.

M9575281

08 novembre 2017 •19:32

Je passe sur le crédit ou pas...on en voit l'intérêt o upas suivant ce que l'en attend...
le marché secondaire est plus difficile dans le sens où vous n'aurez peut être pas la quantité voulue au montant voulue. Alors que capital variable ,vous achetez le nombre de parts que vous souhaitez au montant fixé par la SCPI;
Ouye ouye ouye connaissez vous vraiment les SCPI, vous parlez de 'valeurs sures' mais sachez qu'aucune SCPI ne sera sôre et ne sera garantie ni dans sa valeur ni dans son rendement ni dans sa stratégie....d'où les nombreuses discussions dans ce forum...
bien sur , certains diront mais si ..certaines ont fait leur preuve mais n'ont elles pas été portées par l'environnement alors qu'aujourd'hui, toutes les scpi sont sous un vent porteur avec JO paris , le grand paris....

pa270825

08 novembre 2017 •19:35

Sûres je sais pas mais valeurs :par ordre alpha FONCIA -dont la scpi spécialisée caphébergimmo qui ne devrait guère être handicapée par le @ commerce ou le télétravail (pour les bureaux), PAREF, SOFIDY par exemple....

Le crédit :1 ou plusieurs banques, peu importe, mais +sieurs investissements car diversifier est le 1er principe à suivre.
les 100 K € disponibles? tout ou partie -diversifier- dans Un PEA transformé en PEA assurance et rente défiscalisée (sauf PS pour une part)au bout de 8 ans. CERTES le CAPITAL transformé en rente SERA ALIÉNÉ

pa270825

08 novembre 2017 •19:36

Je passe AUSSI sur le crédit ou pas...on en voit l'intérêt o upas suivant ce que l'en attend..

pa270825

08 novembre 2017 •19:39

Ouye ouye ouye connaissez vous vraiment les SCPI, vous parlez de 'valeurs sures' mais...
ATTENTION:Il semble faire consensus qu'une remontée des taux ne sera pas favorable aux SCPI.
Mais que faire ? rien, ou diversifier ses placements...

M9841359

13 novembre 2017 •15:55

Bonjour,
Oui, je comprends qu'il y a toujours un risque, même s'il est moins élevé que pour des actions par exemple. Je parlais de "valeurs sûres" pour désigner des SCPI sérieuses, avec de bonnes pratiques d'investissement, de réserve, de dividendes corrects, un patrimoine immobilier "validé" de longue date, etc. (je comprends aussi qu'ils doivent investir les nouveaux apports que que cela peut faire baisser la qualité du parc).

Intéressante la remarque sur les JO et le Grand Paris, car cela montre peut-être que diversifier à l'étranger est bien mais que la RP reste aussi à inclure dans son portefeuille.

Enfin, pour le marché secondaire, c'est peut-être aussi là que passer par un intermédiaire peut faciliter les choses ?

Merci.

olivimmo

14 novembre 2017 •07:34

Pour le marché secondaire, il suffit de savoir lire un carnet d'ordre. Ce n'est pas inné donc suivez-les et apprenez. Un intermédiaire ne fera rien pour vous, je n'en vois vraiment pas l'intérêt.

On parle de diversification en Europe donc bien évidemment la plupart des investisseurs sont investis majoritairement à Paris et RP comme la plupart des SCPI.

BB17A62

15 novembre 2017 •05:58

pat les scpi sont en général peu endettées 10 ou 15 % de la capitalisation et pour ce qui concerne les miennes c'est a 90 pourcent du taux fixe. la remontées des taux on s'en moque un peu non ?

olivimmo

15 novembre 2017 •07:34

Cela impactera les valorisations mais bon, encore faut-il qu'il y ait hausse des taux, depuis le temps qu'on en parle...

X92100

05 février 2018 •12:28

Bonjour
Dans vos échanges vous semblez oublier une vérité
Une SCPI est un actif immobilier soumis à tous les aléas de l'immobilier
donc
- il ne faut pas avoir besoin de revendre à court terme
- sujet à des crises (non pas celle de l'habitation mais celle des commerces et bureaux)
- sensible aux taux d'intérêt (ben oui votre SCPI qui rapporte 4% quasi sans inflation aujourd'hui vous croyez que si l'inflation repart à 4% ou si les obligation sans risque rapportent 4% les gens vont accepter de payer le prix actuel ?)

L'intérêt c'est
- accéder aux marché bureau/commerce pas trop facile quand on est particulier
- mutualiser les risques locatif
- aucune gestion à faire


donc lire quelque centaine de rapport sur les SCPI existante, mettre 5000 euros sur 3 SCPI, attendre de voir le résultat au bout de 3 ans..et la vous renforcer !

darnaud5

24 août 2018 •23:39

Boulogne sur Mer, Douai, comme Calais, par exemple, souffrent de la proximité de Giga centre commerciaux qui drainent tous le chaland du centre ville vers la périphérie.

Les gens du coin font 30 Km facilement pour faire leurs courses à Noyelles Godault qui se trouve à 12 KM du centre de Douai...