Immobilier : Un responsable btp à bien dénoncé

abc33

17 septembre 2017 •18:42

TVA à 10% sur les travaux ... ce n'est pas une aide fiscale ?
Dans les secteurs sauvegardés ... loi Malraux !

Pour du locatif, déduction des travaux sur revenus loc et + ...

Tu veux nous dire quelque chose, très certainement M43, mais quoi ?

M4358281

18 septembre 2017 •12:26

Prim-O..je parle en point de vue accédant et non investisseur..

abc33

18 septembre 2017 •13:45

"Prim-O..je parle en point de vue accédant"
donc reste :
TVA à 10% pour les travaux, et pas mal de réduction d'impôts pour chauff, cheminée, fenêtres, isolation des combles, ...
c'est cela, pour toi M43, "pas grand chose comme aides"

M4358281

18 septembre 2017 •19:08

Oui..mais mettre dans la balance les droits à payer chez le notaire vs achat dans le neuf..et souvent l'exonération de la foncière pendant plusieurs années. .

danykent

27 septembre 2017 •22:52

C'est extraordinaire... J'ai acheté pile-poil pendant les 6 mois où Hollande a supprimé toute aide... A part quelques factures à 10% de TVA et 230 roros de prime énergie, je n'ai eu droit à ... RIEN !
Sur 30.000 roros de rénovation en améliorations énergétiques (isolation de plafonds, des fenêtres, divers petits travaux+ échange chaudière, ça fait, ça fait...
3000 de rabais royalement accordé ?

jhbhth

28 septembre 2017 •23:16

j'ai rénové pour 70 kE un appart locatif en 2014, conso de chauffage divisée par 3, et surtout impot sur mes locatifs supprilmé jusqu'en 2024 ; 36 à 40000 euros environ de baisse d'impot grâce à ce déficit foncier reportable, plus de la moitié des travaux défiscalisés (tranche marginale à 41% + CSG à 15.5 puis 17%)

M2757369

29 septembre 2017 •09:20

70k de rénovation pour un seul appartement c'est beaucoup.
Était il habitable avant la rénovation ?
Vous risquiez de voir vos dépenses requalifiées par le fisc en reconstruction non déductible.

Quelle était la taille de l'appartement ?

jhbhth

29 septembre 2017 •22:54

52 m2 après travaux, sans changement des cloisons ni des portes et fenêtres
ça fait 1300 euros/m2, un prix courant en région parisienne mais élevé en province
j'ai augmenté le confort en posant un plafond chauffant (confort incomparable, supérieur à un logement neuf, presque personne ne sait que ça existe) et isolé l'appart pour le rendre BBC, il est devenu classe B voisin de A
JE L'ai aussi modernisé en refaisant cuisine et sdb
ce serait à refaire, j'aurais supprimé le circuit de chauffage à double température, j'aurais économisé 4000 euros moyennant une légère baisse du confort

M2757369

02 octobre 2017 •09:50

Le confort incomparable du bien loué permet il d'encaisser un loyer incomparablement plus élevé.?


Quel est le surplus de loyer mensuel encaissé par rapport à un bien plus standard ?

jhbhth

02 octobre 2017 •21:16

je ne plains pas du rendement, 5 %, aucun impot sur les loyers vu les travaux déductibles, en région parisienne ce n'est pas la norme, et les charges de copro sont très faibles, aucun emprunt sur ce bien
certes ce ne sont pas les 15 % de ceux qui ne jurent que par le "cash flow positif", achètent dans des zones paumées des logements à 500 euros/m2, y font 100 euros/m2 de travaux à la S. Plaza et louent leurs passoires thermiques avec déco cache-misère à des smicards qui n'ont pas d'autre choix, mais ce n'est pas ma philosophie

quand ce bien sera revendu dans une quinzaine d'années, il n'y aura pas grande concurrence d'un bien classe B dans un immeuble haussmannien, avec faibles charges, certes il ne vaudra pas le prix du neuf mais ne m'aura pas couté ce prix non plus

c.liemin

02 octobre 2017 •23:06

"louent leurs passoires thermiques avec déco cache-misère à des smicards qui n'ont pas d'autre choix"

J'en conclus que tu loues ton super appart pour pas grand chose, histoire de laisser aux smicards le choix de leur logement.

jhbhth

02 octobre 2017 •23:52

un logement en idf loué à 5 % ne se loue pas à pas grand chose, ce n'et pas un logement dans la creuse à 500 euros/m2 à l'achat, le mien est loué à 19 euros/m2/mois hors charge, dans la moyenne du marché (on trouve plus cher mais aussi moins cher) et n'est pas dans les moyens d'un SEUL smicard (comme presque tous les logements privés d'IDF, j'ai vu des 18 m2 à noisy le grand loués 650 euros, le mien a déjà été loué en coloc à 2 smicards sans problème)

M2757369

03 octobre 2017 •11:33

je n'ai toujours pas compris l’intérêt de faire 70k de travaux supplémentaire pour louer un 52m2 "dans la moyenne du marché".

abc33

03 octobre 2017 •12:17

5% ... cela doit représenter une valeur actuelle du bien autour des 240 ke, soit 4615€/m²

" il n'y aura pas grande concurrence d'un bien classe B"
A 1ère vue la concurrence "la classe B" ne t'apporte pas un avantage concurrentiel pour les loyers ...

jhbhth

03 octobre 2017 •12:35

l'appart était vétuste et ne se serait plus loué s'il était resté en l'état, il fallait rénover.
quand on casse la cuisine, la sdb, qu'on refait l'élec et la plomberie, ne pas refaire le reste c'est se condamner à recasser ce qui a été refait pour une rénovation énergétique ultérieure.
elle est faite, on n'y revient plus et n'oublions pas que 55 % de son montant est déduit des impôts, qui seraient sans cela sortis du patrimoine (qui sait si dans 10 ans on aura encore le droit de déduire les travaux d'amélioration ? c'est dérogatoire au droit commun, dans les bureaux seuls les travaux de réparation sont déductibles, dès l'instant qu'ils n'augmentent pas la valeur locative).
quant à l'avantage concurrentiel, on en reparlera dans 15 ans, le pétrole ne restera pas bradé éternellement, les puits de pétrole de schiste sont épuisés en 3 ans...

jhbhth

03 octobre 2017 •12:38

toutes les banlieues ne sont pas Grigny, la mienne est du côté huppé des Yvelines

abc33

03 octobre 2017 •17:21

j'espère que ta défisc n'est pas dans une ville comme saint cyr les écoles !

jhbhth

04 octobre 2017 •08:43

entendu ce matin sur RTL : le gouvernement envisagerait de pénaliser les passoires thermiques, soit en augmentant la TF, soit par des obligations de travaux
pour moi ces travaux sont faits, je passerai à travers
pour ceux qui rénovent à la Plaza, il devront recommencer ou paieront une TF majorée
à titre perso je suis pour le malus mais 100 % contre les obligations de travaux, qui conduiront à des arnaques avec des entrepreneurs véreux, ou à des logements de valeur négative dans les zones à faible demande (ces travaux coutant plus cher que la valeur des biens non rénovés)

M4358281

04 octobre 2017 •15:45

Et c'est là que la Hu lo te. .s'apercevant du problème car bien trop novice dans le métier comme les autres..va brutalement proposer des aides sur gonflées pour financer ces travaux ...aides elles-meme financées par les propriétaires ayant déjà fait le nécessaire. .Les fourmis payant toujours pour les cigales