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si tu es salarié une bonne discussion avec l'employeur et éventuellement un consultant externe spécialisé sr l'optimisation fiscale de ton package
vaut mieux pour tout le monde sauf pour le fisc 3k+PEE avec abondement, intéressement,voiture de fonction, art 83, ticket restau, vacance, PER etc etc
que 4k "secs" de salaire imposable
Une fois le salaire versé, la défiscalisation n'est plus aussi efficiente
19 août 2017•03:38
Je te retrouve néné !
T'as raison, faut mettre un frein à l'IR ...
Désolé, j'ai pas pu m'empêcher ... tu m'as tellement fait marrer ce jour là.
Amicalement mon vieux !
19 août 2017•08:58
La défiscalisation immobilière çà marche, quand les miennes seront terminées aurai récupéré environ 180000 euros
Et je n'ai pas fait la totale ; j'ai divisé les impôts par 2 environ, je ne suis pas allé jusqu'à zéro
Mais il faut le faire de façon intelligente et ne pas acheter un bien surévalué au premier démarcheur venu
19 août 2017•13:28
" j'ai divisé les impôts par 2 environ,"
bizarre, tu te vantais de ne plus payer d'impôts ... même pas la csg sur rev loc sur un post dans lequel tu nous vanter les mérites de certains blogs ???
"ne pas acheter un bien surévalué"
là je veux une démo
"environ 180000 euros"
lol
19 août 2017•15:03
Je paie zéro impôt sur mes revenus locatifs
Pas sur mon salaire
Je n'ai sur ce dernier qu'une déduction
Les 180000 euros seront atteints à la fin des 3 opérations de défiscalisation, vers 2029
19 août 2017•17:30
l'une des défisc Robien sera ma maison à ma retraite dans une quinzaine-vingtaine d'années, elle est aux normes fauteuil roulant, en attendant elle est louée
ce qui veut dire que je me moque de son prix de revente puisqu'elle ne sera pas revendue
c'est plus intelligent qu'un 2P à montauban, non ?
19 août 2017•18:02
"3 opérations de défiscalisation" dont 1 Robien pour arriver à 180 000 ke ... ?
19 août 2017•18:39
Quand on est à la tranche de 41% plus 17% de csg, ça va vite
19 août 2017•19:24
de toutes manières aujourd'hui il y a le plafonnement des niches fiscales.
10 000 euros maximum de réduction d'impôt annuelle.
Le Robien c'était faisable en effet avec un TMI à 41% avec la certitude d'y rester.
maintenant avec le Pinel çà ne marche plus.
Donc les méthodes citées plus haut -> se marier avec une personne qui ne travaille pas, avoir des triplés, demander à passer à mi-temps, verser une pension alimentaire à ses ascendants ou descendants, se faire virer ou démissionner sec sont les seules méthodes valables.
19 août 2017•22:06
15.5 % de CSG en ce moment, 17 % l'an prochain, promesse de Macron
où est la science fiction, l'élection est finie
et je ne parle pas de 2022 s'il y a un duel Mélanchon/Le Pen...
19 août 2017•22:30
"Quand on est la tranche de 41% plus 17% de csg, a va vite"
j'ai l'impression que tu mélange tout, à ma connaissance la cgs était de 13.5 puis passée à 15.5 et elle sera à 17.2 en 2018 (?)
Mais quand on ht des défisc 30 ou 40 % sup par rapport au prix march du moment, faut bien trouver un moyen de se consoler !
je serais curieux de connaitre la somme de tes loyers annuels et le montant de tes échéances d'emprunts.
J'ai un copain, qui n'a jamais payé d'impôt, 5 défisc ... il vient de se faire rattraper par la csg, et l'an prochain il doit vendre, .... les échéances commencent à être bcp trop lourdes pour lui.
Il va commencer par 1 bien ht en 2004, il est content, il va le vendre 30% au dessus de sa valeur d'acquisition ... mais s'il avait ht sur le moment de l'ancien sur bordeaux (et non pas une défisc en périph) son bien vaudrait 3 a 4 fois plus aujourd'hui... chacun ses choix.
19 août 2017•22:49
j'ai déjà dit que le prix de l'ancien de la commune du 92 de mon Scellier 2011 avait rattrapé le prix du neuf, 70 % des
acheteurs de l'immeuble sont des propriétaires occupants, donc j'ai payé du neuf avec 15 cm d'isolation extérieure au prix du marché du neuf 2011 et de l'ancien non isolé 2017 sans me faire avoir, je ne suis pas un pigeon qui achète du T4M à l'autre bout de la France
pour ceux qui l'ignorent, T4M est un des promoteurs esc rocs qui ont vendu du Robien surévalué dans les années 2000
ça n'a pas l'air de plaire de voir qu'on peut aussi gagner de l'argent avec la défisc...
le Scellier social me rapporte 480 euros de réduc d'impots pendant 15 ans + 690 euros de loyer HC pour une mensualité de 1400 euros, l'effort d'épargne est raisonnable quand on voit le prix du marché actuel du bien
évidemment, si le marché est divisé par 2 d'ici la vente, je ferai des pertes, mais je ne serai pas le seul
19 août 2017•23:55
15.5 % cette année, 17 l'an prochain, selon Macron
ou alors il retourne sa veste
20 août 2017•08:28
Et les risques et les risques de la loc.
Ou meme les couts induits dont on tait tout, sans compter le temps passe.
20 août 2017•12:17
"le Scellier social me rapporte 480 euros de réduc d'impots pendant 15 ans + 690 euros de loyer HC pour une mensualité de 1400 euros,"
480 euros par an ! ... un peu moins de 700 euros/ mois d'effort d'épargne +charges et taxes ... pendant 15 ans, j'espère que le crédit est sur 15 ans aussi.
" prix du marché actuel du bien"
il y a eu des revente récente ?
20 août 2017•13:29
480 euros par mois, évidemment, les deux autres chiffres sont aussi par mois
comment peut on être aussi bête ? il le fait exprès ?
certains lots de l'immeuble ont déjà été revendus au prix d'achat
20 août 2017•14:21
l'épargne en effet est + raisonnable, est cela peut donc se défendre avec un emprunt sur 15 ans.
Mai je demeure persuadé, peut être à tort, que l'ha en 2011 d'un appart dans l'ancien aurait été une meilleure "affaire" financièrement parlant
20 août 2017•23:23
une chose est sure, un appart ancien en région parisienne ne m'aurait pas rapporté de défisc...
après, acheter un bien à retaper et faire une plus-value de revente est envisageable, mais ça demande plus de temps que de signer une réservation dans un bureau de vente
21 août 2017•07:41
Vendeur de quoi ?
J'ai voulu tordre le cou une idée reçue : les logements défiscalisants vendus 30% plus cher que la norme
ça a vrai pour les vendeurs de Robiens à domicile, pas pour ceux qui se débrouillent seuls, j'ai visité 18 bureaux de vente avant de signer
21 août 2017•09:29
"J'ai voulu tordre le cou une idée reçue "
c'est raté
21 août 2017•09:35
abc,
Je lis souvent ce forum meme si j'interviens très peu. Tu es celui qui me parait le plus raisonable et celui qui est à priori le plus proche de mes "idées". Par contre il y a un truc que je ne comprends absolument pas c'est l'histoire du surcoût d'un investissement défiscalisant. J'ai pour ma part un duflot et un scellier, lorsque je les achetés, personne ne savait que j'allai utiliser un dispositif de defisc, j'ai payé exactement le meme prix que mon voisin propriétaire occupant, C'est quoi cette histoire de surcoût?
21 août 2017•09:51
le surcout on le trouve entre le neuf (1ère occupation) et l'ancien.
Un exemple précis en 2008 j'ai ht un T2 de 54 m² dans une résidence de 1992, dans une résidence neuve située à 200 m un T2 en défisc de 47 m² était proposé à 166 000 euros mais 25% de defisc scellier.
21 août 2017•10:10
OK dans ce cas je comprends, les + 25% sont lies à la difference entre le neuf et l'ancien "recent" (15 ans), ils ne sont pas lies à la defisc. J'ai pour ma part d'autres exemples dans le cadre d'achat sur plan et dans le cadre de produits d'appel afin de faire partir un programme (le promoteur veut vendre 50 % des apparts avant de lancer le programme) où le neuf est au prix voir moins cher que l'ancien recent. Dans tous les cas il faut bien acheter!
sur le neuf tu payes également moins cher les frais de notaire
Après pour moi un apart de 15 ans et un appart neuf ne sont pas equivalents mais ça c'est difficile à discuter,
Un exemple:
Achat 2010 T2 45 m2 à Lyon sur plan 135 000 euros + 11000 euros garage
Loye 740 euro CC
Defisc 3300 euros/an
21 août 2017•10:42
y'a pas photo entre un logement de 1992 isolé avec 8 cm de polystyrène et chauffé aux grille pains, et un logement BBC avec 15 cm d'isolation extérieure et chauffé au gaz, le surcout est parfaitement justifié
21 août 2017•11:00
J'ai un autre cas, achat de l'appart témoin en fin de programme, où le prix de l'appart était equivalent à de l'ancien. En plus il est tout prêt à louer, il y a meme les appliques et les décos...
21 août 2017•11:25
ton ha sur lyon, me semble parfaitement tenir la route, de son emplacement doit tre non au vu du loyer pratiqu. Un rendement sup 6% .... bon invest.
jhbht ... BBC fait parti de la norme 2005.
La norme BBC évolue au fil du temps, BBC 2005 n'a plus grand chose à voir avec la norme BBC de 2012
Et pour info l'épaisseur d'un isolant n'est pas forcément lié à une meilleure isolation.
21 août 2017•11:35
je suis ingénieur en bâtiment, le BBC 2005 n'a rien à voir avec la RT2005 seule, et a peu de différence avec la RT2012
quand on connait les lambdas, 8 cm de polystyrène de 1992 lambda=0.04 soit R=2, n'a pas grand chose à voir avec 15 cm de laine de roche avec lambda=0.036 soit R=4.1
la consommation réelle du logement BBC que j'ai acheté et loué est en effet faible, même si je n'ai plus le chiffre précis en tête
21 août 2017•11:37
En fait c'est dommage je pense de partir sur un postulat : le neuf defisc est moins bon priori que l'ancien. Il convient de regarder au cas par cas chaque fois. En ce moment sur Lyon le march se tend normment et il est trs difficile de faire de bon coups sur le neuf, je prviligie donc l'ancien avec travaux (pas sur que l'ancien recent soit bon dans ce cas). Si le march se dtend je re regarderai dans le neuf.
Il y a un probleme je pense avec les defisc (souvent robien) qui taient vendus dans les coins au foncier bon march (genre Laval ou cognac). J'ai effectivement des exemples dans ces coins de personnes ayant fait des investissements douteux (sans tre catastrophique cependant). Ce n'taient pas des bailleurs mais effectivement de personnes attires par le cot defisc...
Par contre un "vrai" bailleur qui ne fait pas de dfisc, je ne comprends pas...
21 août 2017•12:22
tout à fait d'accord avec les défisc vendues à domicile, j'ai reçu chez moi des démarcheurs qui me proposaient d'acheter un 2P à l'autre bout de la France sans avoir le choix ni de la ville ni de la résidence ni de l'étage ni du type d'appartement, quand je leur ai dit que je voulais comparer les prix et les loyers de cet endroit pour voir la rentabilité, me rendre aux AG de copropriété, suivre mon bien moi même, ils m'ont répondu c'est un investissement financier. Eh bien non, l'immo restera toujours l'immo, j'ai mis ces gens à la porte. Bien m'en a pris : il y a des livres comme "défiscalisation ou défricalisation" qui montrent les désastres soumis par certains particuliers naïfs...
21 août 2017•13:16
Dans ton exemple on est 100% de surcote, evidemment il n'y a pas photo dans ces conditions. Je ne connais pas le marche dans ton secteur, 105 000 euros me parait etre une super affaire.
Si on part du postulat que le neuf est 25% plus cher que l'ancien mais que tu as 25% de dfisc, au final ca te coute la meme chose. Mais mes apparts neufs sont plus faciles a gerer que les anciens. Quoi qu'on en dise les gens aiment bien le neuf et normalement il n'y a aucune emmer.. qui ne soit gere par la garantie.
Je parle pour un appart, pour une maison c'est un peu different. Ma RP a 40 ans et je l'aurais paye au moins 3 fois plus en neuf, c'est lie au foncier essentiellement. Dans mon coin le prix des maisons (qu'elle quelles soient quasiemment) c'est le prix du terrain.
21 août 2017•13:47
OK abc,
dans ces conditions (qui sont proches des conditions de Lyon il me semble (sauf que l'on a plus de T2 à 115 k€, il faut plutôt compter 170 k€) il faut oublier le neuf + defisc ou peut-être meme oublier l'invest immo tout court pour un moment... De la à prendre les personnes qui font de la defisc pour des abroutis il ne faut pas exagérer...
21 août 2017•14:18
Non il faut chercher dans les quartiers agréables, à fort potentiel locatif et là où on ne peut "presque" plus construire... et si on trouve on n'achète, si on ne trouve pas on attends.
Ht du neuf dans des quartiers où des milliers de logements sont sortis (ou vont sortir) de terre, c'est pour moi courir à la cata ... que ce soit du neuf ou de l'ancien.
21 août 2017•14:36
toujours pas de reponse à ma demande...
depuis les premier robien qui etaient tres rentables.... le reste c'est mort..... les biens sont sur payé et le sloyer ne couvrent en rien les mensualité, on ne parle meme pas de la revente et des charges...
sinon sans parler de mon frein.... personne n'a rien comme solution?
21 août 2017•14:42
il faut oublier l'idée d'acheter du neuf défiscalisant avec cash flow positif, y compris en rajoutant la déduction fiscale...
on peut acheter du neuf défiscalisant dans l'optique de le récupérer pour soi plus tard, soit à la retraite, soit après les 12 ans de défisc, mais il faudra toujours remettre de l'épargne en plus du loyer et de la déduction
on peut aussi faire construire soi même une maison locative, qui aura bien plus de demande qu'un appart, en achetant le terrain et en trouvant un constructeur, et ensuite la garder pour soi, continuer de la louer, ou la revendre, si le terrain n'est pas surpayé on peut faire une plus-value
mais faire construire peut se transformer en catastrophe, regarder par exemple le site de l'aamoi
21 août 2017•14:52
nene 32,
Achete des parts de societe forestière, c'est excellent que ce soit en deduction IR ou ISF. Le prix des forêts est stable, la rentabilité est très correcte, quasi aucun risqué (prendre une bonne societe de gestion bien sur)
Il y a des "petits" ticket d'entrée à 10 keuros. A mon avis les parts à plus gros ticket d'entrée sont cependant meilleurs...
21 août 2017•14:58
Et pour moi, les robiens étaient les plus mauvais dispositifs de defisc. Le mieux perissol et après premier scellier de mon point de vue,
21 août 2017•14:58
la demande loc, dans les bons quartiers elle existe que ce soit en maison ou en appart.
Ce qui importe dans un investissement c'est de gagner de l'argent :
loyer annuel / prix Maison+terrain+aménagement du terrain - defisc = ?%
21 août 2017•15:01
Si AHAPXNCT, environ 3% de revenu (vente du bois) et possibilité de plue value à la revente ou au moins (ce qui m'interesse) on se protége de l'inflation.
Bien sur il faut garder longtemps pour amortir un minimum les droits d'entrée/sortie...
Si tu veux du super rentables, sans risque et SMT, je connais pas désolé
21 août 2017•15:10
en dehors des incendies peu de risques, pas mal de landais rentiers par contre la mise de départ n'est pas de 10000 euros, il faut avoir des dizaines d'hectares, couper, replanter, laisser pousser, couper ou revendre (le prix de vente se fait en fonction des diamètres des troncs ... tu t'enrichis en dormant ).
je ne voudrais pas dire trop de bêtises mais il me semble que pour la coupe c'est tous les 25 ou 30 ans, un copain vient de prendre un chèque de 200 000 euros ... sur la coupe de bois d'une parcelle léguée par ses parents
21 août 2017•15:17
effectivement ABC mais toi tu parles d'investissement dans des forêts en direct. Evidemment c'est plus rentable mais comme tu le dis pour que ce soit interessant, il faut un ticket de 800 k€ mini. Moi je parle de part de société forestière (equivalent de SCPI pour l'immo), tu réduis le risque (par exemple incendie) car la société possède plusieurs forêts, mais évidemment également la renta...
Quand nene32 aura 800 k€, il aura en plus de son probleme d'IR un problem ISF et il réfléchira à l'investissement dans les forêts en direct...
