Immobilier : Prêts immobiliers pour bien locatif.

coati84

10 juillet 2017 •11:28

Merci havefunn pour ta contribution.

Je sais bien que le regroupement envisagé de ce futur crédit immobilier avec mon crédit immobilier actuel compliquerait les choses d'un point de vue fiscal. En effet, comment distinguer la part des intérêts d'emprunt déductibles des loyers du bien en location ?
Cependant, d'un point de vue financier, ce regroupement me permettrait de payer une mensualité de 1 677 euros en lieu et place de 1 935 euros dans l'hypothèse de la mise en place d'un prêt immobilier spécifique à l'achat de ce bien usage locatif.

Pour répondre ta question, ce bien à usage locatif deviendra ma résidence principale à partir de 2020 ... et j'essaie de mettre en place un plan de financement qui me permettrait de garder ma maison actuelle comme un futur bien locatif car un estimation du loyer de ma maison est de 1 200 – 1 300 euros.

Je viens de solliciter au téléphone un courtier qui me précise bien que le regroupement de prêts immobiliers ne se fait a priori pas. Par contre, l’information qu’il m’a communiquée est capitale : un organisme financier spécialisé dans l’immobilier sera capable de réaliser un regroupement de crédits immobiliers lorsque ceux-ci existent déjà.

En 1ère conclusion, je m’orienterai vers la solution B/ en mettant en place un prêt affecté à l’achat de ce bien locatif. En 2018, afin de baisser mes mensualités pour les prochaines années cruciales pour les études supérieures de mes enfants, je ferai cette opération de regroupement de crédits immobiliers. Quelqu’un connaît-il un organisme financier spécialisé dans ce type de montage ?

Que pensez-vous de mes réflexions ?

A plus tard.

amerveil

10 juillet 2017 •12:15

J'ai un premier souci sur l'valuation de ta RP. La maison que tu convoites a 5 chambres et est dans le mme lotissement. Elle fait donc au moins 20m2 de plus que la tienne, sans compter des couloirs, salle de bains... en plus. Admettons qu'elle fasse 135m2, cela fait du 2000/m2.
La tienne est annonce par les agences 340k pour 115m2, soit presque 3000/m2.
Si on considère les travaux que tu envisages dans ton futur chez toi : 130k€ soit 1000€/m2, le prix d'une rénovation lourde quand même, on revient à un 3000€/m2 pour le bien à vendre. Cela veut peut être dire que l'affaire n'est pas si bonne que cela. Une première étape sera de renégocier fortement le prix facial.
Pour le montage, havefunn est pas mal mais j'ai du mal avec un prêt sur 25 ans. Tu en a 45 et le prêt se finira quand tu auras 70 ans. J'espère pour toi que tu seras en retraite mais tes revenus baisseront, sans parler des indemnités d'élue de ton épouse qui risquent de disparaître.

amerveil

10 juillet 2017 •12:16

*évaluation
*même

désolé pour les erreurs

coati84

10 juillet 2017 •23:34

Merci pour vos contributions.

Je ne peux pas rallonger mon prêt pour ma RP au-delà de 15 ans sachant que je mets en oeuvre une clause de modularité des échéances en octobre 2017 pour rallonger de 2 ans ce prêt avec des mensualités de 815 euros et finir ce remboursement en octobre 2032.

Amerveil, j'ai bien noté ta remarque pertinente sur un des arguments me permettant de négocier le prix facial de mon futur achat.

Après réflexion et suite la quasi-impossibilité de procéder des regroupements de crédits immobiliers, je vais négocier avec ma banque actuelle un prêt immobilier lissé pour l'achat de ce bien usage locatif dans un premier temps.
En espérant un taux HA de 1.75% sur une dure de 25 ans, les mensualités seront :
- 780 euros jusqu'en août 2024,
- 850 euros jusqu'en septembre 2032,
- 1 650 euros jusqu'en novembre 2042.
Le coût total des intérêts serait de 77 100 euros.
Ma logique est que je souhaite avoir une mensualité lissée avec mon prêt immobilier actuel et mon prêt 1% patronal et surtout préserver des marges de manoeuvre financières durant les études supérieures de mes enfants. Il sera temps de procéder des remboursements partiels partir de 2025 - 2030 quand tous mes enfants seront sortis d'auberge.

Que pensez-vous de mes réflexions ?

A plus tard.

havetunn

11 juillet 2017 •01:55

J'en pense que c'est la solution que je te proposais.
Le lissage, c'est une franchise partielle, pour adapter les échéances aux capacités de remboursement.
C'est du sur mesure, que la banque peut accepter si le dossier tient la route.

havetunn

11 juillet 2017 •02:16

Quant à ta première RP, je te déconseille de la garder pour la louer.

Pourquoi ?
1 C'est trop grand. Tu feras un rendement inférieur à de petits biens locatifs.
2 Ce sera ton seul locatif, avec un gros loyer. En clair, c'est beaucoup plus risqué que plusieurs petits en cas d'impayés.
3 Si tu as une plus-value sur ta RP, tu seras exonéré de taxation, pas sur un locatif.

J'étais dans ton cas de figure il y a 15 ans. J'aurais bien aimé garder mon ancienne RP en locatif, mais ce n'était pas rationnel en termes de rentabilité, de risque, et de fiscalité.
J'ai préféré vendre ma RP, autofinancer la moitié de la nouvelle, emprunter sur 25 ans moi aussi, et continuer à acheter de petits locatifs à crédit.

Aujourd'hui je pourrais acheter une maison pour faire du locatif (avec mille précautions). Mais à l'époque, ç'aurait été une erreur.

olivimmo

11 juillet 2017 •02:53

Pourquoi parler de "prêt 1% patronal " alors que le taux ne fait probablement pas 1% ?

coati84

11 juillet 2017 •10:27

Merci havetunn.

Il est vrai qu’il a un côté sentimental à envisager en 2020 de garder ma RP actuelle pour en faire un bien à usage locatif. Il y a un autre aspect qui pourrait être de loger dans le futur un de mes enfants.

Ton argument concernant la fiscalité liée à la plus-value est tout à fait juste. J’ai d’ailleurs une question : comment calcule-t-on le rendement brut d’un bien locatif ?
Doit-on diviser l’ensemble des loyers par la valeur estimlative du bien ou par la valeur d’achat du bien augmentée des travaux ?
Dans mon cas particulier, mon rendement brut serait de 4.2% (= 1250 x 12 / 350 000) ou de 5.4% (=1250 x 12 / (196 000 + 80 000)).

D’autre part, je viens d’investir coup sur coup dans 2 opérations d’achat de parts de SCPI à crédit avec à chaque fois une somme de 50 000 € et des prêts sur 20 ans (à 2.3% il y a 2 ans et à 1.7% il y a un mois). Il est clair que j’apprècie ce type de montage en terme de bien locatif qui permet de mutualiser les risques.

Au final, je veux me laisser le choix en 2020 de louer ou de vendre mon actuelle RP : il est sûr qu’en la vendant, je ferai une forte plus-value non imposable. Je récupérerais une forte somme d’argent pour à la fois engager 100 à 120 k€ de travaux dans ma future RP et mettrais de côté de l’argent pour les études supérieures des enfants.

J’ai le temps d’y réflechir mais ce système de prêt lissé pour ce bien locatif qui deviendra ma RP à partir de 2020 ne m’étrangle pas et me laisse le temps de la réflexion.

Avez-vous d’autres suggestions ?

wolfen69

12 juillet 2017 •13:51

linf a choisi de passer sa vie a faire ouin ouin parce qu'il est pas assez malin pour s'intégrer au système, a une époque a bien failli investir dans l'art mais s'est vite aperçu que son goût de teu chio n'était partagé par personne d'autre que lui et que du coup ça allait être compliqué de refiler les bou ses achetées à prix d'or y compris aux touristes Belges..... misère

amerveil

12 juillet 2017 •14:49

Concernant le logement d'un de tes enfants, je suis au regret de te dire que tu vas vers de grandes désillusions. D'un côté, il faudrait qu'ils aient envie de s'installer dans ton coin (ainsi que d'avoir Beau-fils/Belle-fille qui ait envie de se glisser dans tes draps littéralement.
Mais surtout, si tu le fais pour un, tu vas créer un déséquilibre flagrant avec les autres d'un point de vue patrimonial et là, les ennuis vont commencer pour les 40 prochaines années

coati84

12 juillet 2017 •20:44

Bonsoir à tous,
Plus j'avance, plus je me mets dans des dispositions de vendre mon actuelle RP et ainsi disposer de sommes d'argent nécessaires pour lancer des travaux conséquents dans ma future maison et pour mettre de côté.
Je vous tiendrai au courant de cette future négociation et des discussions avec ma banque.
A bientôt.

coati84

13 juillet 2017 •07:51

Encore un très grand merci havefunn.

Pour info, j'ai sollicité le vendeur hier après midi pour connaître ses intentions. Il doit normalement revenir vers moi lundi avec une proposition de vente. Je vous ferai alors partager mes éléments de négociation pour avoir vos points de vue avant de rencontrer une dernière fois ma banque et formuler ainsi une proposition d'achat.

Dans un deuxième temps, je vous solliciterai pour négocier avec ma banque ce prêt à paliers. Suite à ma décision raisonnable de vendre ma RP dès déménagement en 2020, ce futur prêt à paliers devra être modulable et contenir une clause de remboursement partiel et/ou total sans frais. Au fait, est-ce que ces conditions sont facilement négociables dans ce type de prêt ?

Merci encore pour vos suggestions.

coati84

15 juillet 2017 •14:50

Bonjour,

Ca y est, j’ai pris le temps de me poser et d’établir le meilleur prêt immobilier à souscrire auprès de ma banque (… ou d’une autre) afin d’acheter ce bien immobilier de 270 000 €. 2 scénarios se présentent à moi en raison de l’existence actuelle de mon prêt immobilier actuel (CRD de 135 000 € avec une durée restante de 15 ans et un taux fixe HA de 1.15%) et d’un prêt 1% patronal (CRD de 5 400 € ave une durée restante de 7 ans et un taux fixe HA de 1.5%).

J’ai construit des simulations en lissant les mensualités du futur prêt immobilier, de mon prêt immobilier actuel et d’un prêt 1% patronal y compris les assurances emprunteurs sur un montant global de 1 786 € sur les 25 années qui arrivent. Compte tenu de mes revenus et du loyer escompté sur la nouvelle maison de 1 000 €, ce montant me semble satisfaisant.

Voici mes simulations :

A – prêt lissé de 270 000 € sur une durée de 25 ans avec un taux fixe HA de 1.75% :
3 paliers de mensualités :
767.22 € jusqu’en août 2024,
836.74 € jusqu’en novembre 2032,
1 698.06 € jusqu’en novembre 2042.
Le coût total des mensualités s’élève à 77 727 € et le coût des assurances emprunteurs s’élève à 26 382 € (taux moyen annuel de 0.391% suite à la réception d’un devis de mon assureur cette semaine) soit un coût total de 104 109 €.

B – mise en place de 2 prêts complémentaires
*Prêt complémentaire n°1 de 50 000 € sur une durée de 10 ans avec un taux fixe HA de 1.00% : mensualités de 438.02 €
Le coût total des mensualités s’élève à 2 562 € et le coût des assurances emprunteurs s’élève à 1 955 € (taux moyen annuel de 0.391%)
*Prêt complémentaire de 220 000 € sur une durée de 25 ans avec un taux fixe HA de 1.75% :
4 paliers de mensualités :
329.20 € jusqu’en août 2024,
398.72 € jusqu’en octobre 2027,
853.03 € jusqu’en novembre 2032,
1 714.35 € jusqu’en juillet 2042.
Le coût total des mensualités s’élève à 71 953 € et le coût des assurances emprunteurs s’élève à 21 505 €.
Le coût total de la solution B. est de 97 975 €.

Au final, la solution B permet d’économiser plus de 6 000 € sur la solution A si l’hypothèse d’un taux fixe HA de 1.00% m’est appliquée sur un prêt d’une durée de 10 ans ; étant donné que presque la moitié de ce gain est obtenu grâce aux économies effectuées sur les assurances emprunteur.

Je solliciterai ma banque - dès que mon compromis sera signé - sur ce scénario B en demandant une modulation des échéances et une gratuité des IRA en cas d’un remboursement partiel ou total par mes soins.

Avez-vous des conseils / remarques sur mes calculs ? Ai-je fait des erreurs de raisonnement ?

Merci d'avance pour vos contributions.

A plus tard.

coati84

24 juillet 2017 •23:39

Bonsoir,

Ca y est : j'ai eu une proposition de vente du logement que je convoite en milieu de semaine dernière.

Je voudrais avoir vos avis / suggestions en termes de négociation sur le projet de mail ci-dessous. Qu'en pensez-vous ?

« Bonjour,

Je vous remercie chaleureusement de votre proposition de vente concernant la maison situe xx et ai bien not votre proposition de vente avec un montant fixé à 310 000 euros.

Je vous confirme mon intérêt pour l'achat de cette maison.

Après avoir fait un point complet avec mon notaire et la directrice d'agence de ma banque, je vous fais part de ma proposition d'achat avec un montant fixé à 260 000 euros.

Ce montant est établi partir des donnes factuelles suivantes :

1 - Le locataire occupant s'est vu proposé en 2008 une proposition d'achat avec un montant fixé à 245 800 euros.

2 - En se basant sur le coût au m² habitable de la seule villa F6 ou de la moyenne des villas (F4, F5 et F6) du lotissement xx, la valeur de ce bien basé sur cette approche comparative se situerait entre 245 000 et 251 000 euros.

3 - En se basant sur le montant mensuel du loyer de 890 euros et un taux de capitalisation du secteur de xx établi 4%, la valeur de ce bien basé sur cette approche locative s'élèverait à 267 000 euros ( = 890 x 12 / 0.04).

4 - Après confirmation obtenue auprès de 3 agences immobilières, les prix du bâti sur xx ont une tendance baissière depuis 2009-2010 et se sont stabilisés depuis 2015.

5 - Cette proposition d'achat intègre le fait, qu'en raison de l'occupation des lieux par le même locataire depuis yy, de gros travaux de rafraîchissement de cette maison sont nécessaires. Les travaux prioritaires sont estimés à un montant de 53 900 euros décomposés de la manière suivante :
- rénovation complète de l'électricité : 14 500
- changement des fenêtres : 16 700
- travaux de plomberie : 4 600
- travaux de peinture : 9 400
- travaux de revêtement de sol : 8 700

6 - Cette proposition d’achat intègre le risque juridique potentiel que le locataire occupant actuel ne quitte pas les lieux à l’issue de la fin du bail fixée au xx.

J’espère vivement que vous accepterez cette proposition d’achat. De plus, je pense que cette proposition d’achat est raisonnable ; proposition s’appuyant sur des données factuelles et fiables.

Je souhaiterais échanger de vive voix avec vous de cette proposition d’achat.

Enfin, je souhaiterais que vous me communiquiez une copie du bail ainsi que les données personnelles concernant le locataire occupant (âge, profession …).

En vous remerciant d’avance pour votre action, cordialement. »

Puis-je demander des données personnelles sur le locataire ? Ce point est important car je dois m’assurer que je pourrai donner un congé pour « reprise » 6 mois avant l’issue du bail du locataire occupant.

Si j’ai bien compris et en raison de la loi dite Macron, le locataire âgé avec de faibles ressources est bien protégé. Il doit respecter 2 conditions cumulatives :
1) être âgé de plus de 70 ans
2) disposer de ressources inférieures à ceux du PLUS (Prêt Locatif à Usage Social)
cf. arrêté du 22 décembre 2016 : le revenu fiscal de référence doit être inférieur au plafond - pour un prêt PLUS - fixé à 20 123 € en province pour une personne seule.

havetunn

25 juillet 2017 •02:30

Et si tu lui disais qu'un bien vendu occupé perd de suite de l'ordre de 20% de sa valeur ?

coati84

25 juillet 2017 •10:08

Merci Havetunn de ta réponse.

J'ai bien noté ta remarque mais, comme le bail se terminera le 31 décembre 2019, cette décote de 20% me semble un peu surélevée.

Je compte insister lourdement sur cette proposition d'achat à 260 000 € avec les arguments listés dans le post ci-dessus. L'objectif est d'amener le vendeur sur mon terrain (310 à 260 k€) quitte à conclure à 270 k€.
Il me semble que tous les arguments sont corrects : qu'en pensez-vous ?

Au plaisir de vous lire.

abc33

25 juillet 2017 •10:27

" 31 décembre 2019"
quel importance cela a ?

"les arguments sont corrects : qu'en pensez-vous ?"
il y a un prix marché. Les arguments les vendeurs s'en moquent.

petite question, l'électricité a t elle était refaite dans ta RP actuelle ?

coati84

25 juillet 2017 •10:41

Je suis d'accord sur le prix marché : il est cependant très difficile de définir un prix marché sur une maison "dite logement social" construite en 1962 et qui possède le même locataire depuis plus de 45 ans.
Je ne suis pas sûr qu'il existe ce type de bien sur le marché dans ma commune et c'est pourquoi j'ai développé l'ensemble des arguments cités ci-dessus.

L'électricité a complètement été refaite dans ma RP actuelle (saignées, branchement VDI en étoile avec prises RJ45 dans chaque pièce, matériel installé de très bonne qualité) comme tous les autres lots (changement de fenêtres, plomberie, nouvelle salle de bains, revêtements de sols, isolation des combles, gouttières, pergola ...

coati84

25 juillet 2017 •13:18

Re-bonjour,

En même temps que je suis en train de négocier avec le vendeur, je viens de recevoir les 2 informations suivantes de la directrice de mon agence bancaire pour le futur prêt d'une durée de 25 ans :
- pas de souci pour mettre en place un prêt à paliers mais ce prêt ne sera modulable que sur le dernier palier,
- compte tenu de la faiblesse actuelle des taux, toute négociation des IRA est proscrite.

Qu'en pensez-vous ? En même temps, une négociation sur les IRA est finalement pas très importante pour moi si le taux d'intérêt octroyé est faible.

Je n'ai pas encore évoqué la possibilité de mettre en place des prêts gigognes d'une durée respective de 10 et 25 ans afin d'économiser sur le coût total des intérêts. Je verrai cela ce soir.

Merci d'avance pour vos contributions sur mes arguments de négo. et sur la mise en place de ce futur prêt immobilier.

M2757369

25 juillet 2017 •19:02

Attention coati84, le bien que vous convoitez est probablement soumis à une location loi de 1948,
Autrement dit le locataire actuel est quasiment inamovible et la reprise par le bailleur est soumise à des conditions draconiennes.
Vous devez avant tout proposer au locataire actuel un relogement dans un bien similaire.

Exigez avant toute négociation la copie du bail.

M2757369

25 juillet 2017 •19:08

Si le bien est soumis à la loi de 89 vous devez avoir signé l'acte authentique avant la 41 12. 27 pour pouvoir le reprendre fin 19, sinon vous êtes réparti pour trois ans.
"

lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

"

M488902

26 juillet 2017 •01:35

Des remarques en vrac:
- locataire durant plus de 45 ans : sans compter l'observation legale que j'avais en tete rappelee par m27 juste au-dessus, prendre pour acquis son eviction releve d'un optimisme béat
- vente de la RP en 2020 : vous etes devin sur le prix de vente ? Je pense a un prix en baisse au vu de la conjoncture et il faut le mettre dans la balance si l'on parle en parallele de securiser le paiement des etudes scolaires des enfants
- gratter 50k€: oui bien sûr, une simple lettre d'arguments fondes ou non fera l'affaire ?
- prets par paliers : plus le temps passe, plus vous remboursez...la notion de securite financiere n'est pas definie ainsi car vous ne tenez pas compte de tous les aleas de la vie (chomage, accident, etc.).
- le prix des travaux necessaires pour un logement dont vous n'avez sans doute pas totues les considerations technques, vous vous basez sur de vrais devis j'espere ?
Sur cette lettre: ecrire trop d'arguments peuvent se retourner contre vous, par principe. Le vendeur est-il un faible d'esprit ? Le premier argument sur un prix en 2008 de 250k€ ou presque est un...contre-argument pour moi. Le montant du loyer est-il le veritable pour se baser avec autant de force dessus ?

Tout est complexe dans votre presentation. Le souci n'est pas la mais partir du principe que l'immobilier est un devoir d'achat est une erreur. Havetunn la dans le sang comme certains mais en general, c'est une perte de temps et d'argent, pas un veritable investissement dans votre cas ni meme peut etre une amelioration nette de votre confort de vie.
Pourquoi acheter a cote par exemple?
A votre age, votre patrimoine et votre situation familiale, je miserais sur une evolution de salaire.

Personnellement, j'avais pris la voie de l'investissement en bourse et de l'expatriation, bien plus gagnant que l'immo dont pourtant ma mere parle chaque mois comme le placement idoine. Meme des scpi, apres etude, ce n'est pas une affaire a moins d'etre investi sur plus de 20 ans...(un placement ou vous payez un intermediaire gracement n'est jamais le meilleur des placements)

Ps : merci encore a linf et sa TMI a 40%.

M488902

26 juillet 2017 •01:39

Je suis un contradicteur.
Cela ne m'empeche pas de vous souhaiter par ailleurs reussite dans vos grans projets immobiliers tels que decrits!

havetunn

26 juillet 2017 •03:23

Tu te fais bien rare 488, j'avais failli m'inquiéter ...

Si tu m'envoyais un ti mail pour prendre des nouvelles et me rappeler ta BAL ?

:-))

havetunn

26 juillet 2017 •03:35

Il y a bien sûr beaucoup de choses à dire sur le projet de coati, qui auraient été dites et débattues par de nombreux membres il y a peu d'années. Des choses toujours instructives pour ceux qui lisent, même sans participer. Mais désormais ce forum est mort, pour cause de censure et de troIIs haineux.

J'ai perdu depuis longtemps l'envie de passer 3 ou 4 heures sur un post travaillé et chiffré, pour le voir censuré comme une mer* !

J'oubliais la calamité du refresh, dès que tu veux écrire quelques lignes. Heureusement, je m'en préserve systématiquement !

havetunn

26 juillet 2017 •03:41

M488 a pris le temps de poser des questions intéressantes, prends le temps d'y réfléchir coati !

coati84

26 juillet 2017 •14:42

Un très grand merci à M488902 car c’est ce type de post qui permet de réfléchir … un autre merci également à havetunn pour le ton rafraîchissant.

Voici mes éléments de réponse :

* Le plan juridique lié à l’éviction de ce locataire a bien sûr été vu avec mon notaire. Ce locataire ne rentre pas dans le cas du locataire âgé avec de faibles ressources. Il est retraité après avoir été cadre dans l’industrie et sa pension annuelle est supérieure à 20 123 euros (cf. arrêté du 22 décembre 2016 pour une personne seule en Province). Enfin, ce logement construit en 1962 n’est pas soumis à la loi de 1948.

* D’autre part, j’ai bien conscience que l’acte authentique de vente devra être signé d’ici le 31 décembre 2017 pour pouvoir emménager dans cette future maison au 1er janvier 2020.
Dans le cas d’une vente pour reprise, l’article 15 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 – dite loi Macron – stipule la chose suivante « … si le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition … ». Mon notaire et moi-même traduisons cet article de loi de la manière suivante. Si je signe l’acte authentique le 1er mars 2018, alors que la fin du bail du locataire occupant est fixée au 31 décembre 2019, je devrai adresser par lettre AR un congé pour reprise au locataire avant le 1er juillet 2019 et ne pourrai prendre possession des lieux qu’à partir du 1er mars 2020.

* Je ne suis pas devin sur le prix de vente de ma RP en 2020 mais je suis bien obligé de faire établir des estimations actuellement par des agences immobilières. Ces 3 estimations se situent entre 330 000 et 365 000 euros. Chacune de ces agences a noté un état impeccable de ma maison rénovée avec un architecte en 2011 et un emplacement de 1er choix.

* Je sens bien que ma proposition d’achat contient beaucoup d’arguments mais ils me semblent tous recevables. Me conseillez-vous de supprimer un certain nombre d’arguments et de mettre en avant le risque juridique - que je ne mets pas de côté – pour justifier une baisse de prix conséquente ?
Pour votre meilleure information, j’ai annoncé par téléphone au vendeur que je ferai sans doute une proposition d’achat aux alentours de 260 000 euros et sa première réaction a été plutôt de « comprendre » cette proposition. En un mot, il n’a pas sauté au plafond en me riant au nez.

* Le prêt par paliers me semble évident pour que je puisse conserver un niveau de vie agréable et surtout ne pas compliquer la poursuite d’études supérieures de mes enfants. Enfin, j’ai la chance d’être salarié d’un EPIC qui me met à l’abri du chômage.

* Le prix des travaux nécessaires est estimé de la manière la plus complète possible en se basant sur un ratio de 1.25 et une actualisation de 1.15 par rapport aux lourds travaux d’aménagement réalisés en 2011 dans ma propre RP. D’autre part, la maison que je cherche à acheter est exactement la même que la mienne en termes de construction de 1962 (parpaings avec 3 alvéoles, hérisson, cloisons en brique …) avec 2 chambres en plus.

* Le prix du loyer actuel est effectivement de 890.05 euros.

En conclusion, mon avis est que cette affaire est une réelle affaire immobilière me permettant de bénéficier d’une maison avec 5 chambres soit une chambre pour chacun de mes enfants. De plus, je peux bénéficier des taux d’intérêts faibles avec la confirmation par ma directrice d’agence de la mise en place d’un prêt sur 25 ans. Enfin, je pourrai réaliser de lourds travaux d’aménagement à mon goût à partir de la vente future de mon actuelle RP ; cette future maison étant saine car je connais très bien ces constructions.
Pour être clair, mes 4 enfants âgés de 18, 17, 14 et 12 ans se sentent réellement à l’étroit dans notre RP actuelle en étant 2 par chambre. Je n’ai pas envie de laisser passer cette opportunité qui se présente à moi depuis le mois dernier.

Merci d’avance pour vos posts sur cette opération réellement d’importance pour moi. Vos remarques me font avancer et font avancer, je l’espère, les autres membres du forum.

jhbhth

26 juillet 2017 •22:06

j'espère que dans vos travaux avec leur énorme budget vous allez prévoir une isolation par l'extérieur et une pompe à chaleur pour chauffage et eau chaude, idéalement sur forages verticaux, et pas seulement de la déco tape à l'oeil à la Stéphane Plaza
une maison de 1962 n'a aucune isolation, même si du double vitrage a probablement été posé, rien d'autre n'a dû être fait
il devrait être possible de diviser par 5 à 7 la consommation en kwh (par exemple 4000 l de fuel = 40000 kwh, passant à 4000 kwh de PAC chauffage + 1500 eau chaude)

coati84

27 juillet 2017 •10:23

Il est sûr que les travaux que je lancerai début 2020 concerneront a minima :
* remplacement des fenêtres simple vitrage en bois par des fenêtres en aluminium à rupteur de ponts thermiques,
* isolation des combles en déversant 40 cm de laine de roche en vrac,
* isolation extérieure au moins des murs nord (cette opération est très chère et se chiffre à environ 150 € / m²),
* remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation avec ballon d'eau chaude solaire intégré,
* mise en place d'une large pergola d'une surface 7 x 4 m sur une terrasse à créer devant la façade sud avec une toile microperforée ...
Les autres aménagements seront intérieurs (rénovation complète de l'électricité avec mise en place d'un réseau VDI en étoile, revêtements de sol posés sur le granito existant, peinture, maintien des radiateurs en fonte qui seront déposés, sablés et repeints ...).

Il est clair que je me lancerai dans de gros travaux qui n'auront rien à voir avec une déco à la Stéphane PLAZA.

Y-a-t-il d'autres contributions plutôt concernant mes arguments de négociation ? Je compte faire une proposition d'achat d'ici demain soir.

Merci d'avance et à plus tard.

abc33

27 juillet 2017 •11:00

Je ne comprendrai jamais toutes ces questions que se posent les acquéreurs sur les formulations d'une offre d'ha !

On veut un bien pour un certain prix, on fait l'offre.

Vous pensez que les vendeurs (des pro en l'occurrence) ne savent pas ce que vaut leur bien ?

Ils se moquent de tous les arguments que vous (en général) vous ennuyez à formuler, les vendeurs connaissent le prix auquel ils veulent vendre. Ils y arriveront s'il correspond à celui du marché, sinon ils leurs faudra le temps qu'ils comprennent qu'ils sont trop gourmands.

jhbhth

27 juillet 2017 •11:03

la chaudière à condensation est aussi une bonne solution même si un peu moins performante qu'une PAC, le gaz coute moins cher que l'élec.
Ne retardez pas l'isolation par l'extérieur, faites tout maintenant, et dimensionnez le chauffage pour la maison ainsi isolée avec des besoins réduits (environ 10-12000 kwh/an de gaz au lieu de 40000 en fuel, l'écart avec les 4000 kwh de la pac tient à son COP saisonnier)
pour les radiateurs, vérifiez qu'ils suffiront à chauffer la maison avec une température d'eau départ chaudière de 45 degrés maxi, au dessus la chaudière ne condense pas
s'ils sont gros et en fonte, ça devrait aller mais c'est à vérifier, il faudra peut être en rajouter un ou deux (ça se trouve d'occasion, neuf c'est ruineux)

coati84

28 juillet 2017 •09:07

J'ai formulé mon offre d'achat hier soir auprès du vendeur et vous tiendrai au courant de la suite.

Je reviendrai voir ma banque - qui a accepté le principe du prêt à paliers sur une durée de 25 ans - dès le compromis de vente signé. Pour votre meilleure information, ma banque n'appliquera pas la gratuité des IRA sur ce prêt en raison de la faiblesse actuelle des taux et mettra en place une modularité possible uniquement sur le dernier palier. Concernant les paliers, il sera cependant possible de revenir à tout moment à une échéance unique sur toute la durée du prêt.
Enfin, la SOCIETE GENERALE ne pratique plus les prêts gigognes.

D'ici là, je suis preneur de toute suggestion concernant la mise en place de cet investissement financier conséquent.

c.liemin

28 juillet 2017 •22:04

Pour une fois, j'ai mis une reco à abc.

Faire une offre à la casse en disant qu'on ne peut pas mettre plus, je comprends. Mais lister les points négatifs du bien, ça a toutes les chances de braquer le vendeur et en tout cas ça n'aura aucun effet sur le prix.

coati84

28 juillet 2017 •23:12

Bonsoir,

Je vous tiendrai au courant de la réponse du vendeur par rapport mon offre qui ne me semble pas si basse que cela. J'ai juste eu un retour par SMS du vendeur qui me remerciait pour la formulation d'une offre d'achat dans des délais assez rapides : il m'a précisé qu'il reviendrait vers moi prochainement ... affaire suivre et je vous tiendrai au courant.

Merci AHAPXNCT pour ta réflexion de bon sens. J'y ai pensé et aborderai tranquillement ce point avec le locataire occupant quand je serai son nouveau propriétaire.

Autre question du soir : l'estimation de ma RP actuelle est d'environ 350 000 euros alors que je l'ai achetée 196 000 euros il y a 8 ans et que j'ai investi 88 000 euros de travaux. Enfin, son loyer estimé est d'environ 1 200 - 1 250 euros.

Je vais mettre en place une clause de modularité d'échéance de mon prêt immobilier actuel qui fait, qu'à partir d'octobre 2017, mes mensualités s'élèveront 814 . Au final, dans l'hypothèse non retenue pour le moment où je louerais ma maison actuelle, je pourrais "débloquer" un prêt travaux avec une mensualité d'environ 400 euros (= 1 214 - 814) soit une montant global de 90 000 euros sur une dure de 22 ans pour faire les travaux nécessaires dans la maison que je vais acheter. Que pensez-vous de cette hypothèse ?
Ma question primordiale est la suivante :
Si dans cette hypothèse, je m'apercevais, par exemple, en 2022 ou 2023 qu'il me serait impossible de garder ma RP actuelle sur les bras et que je serais dans l'obligation de la revendre, serais-je imposer sur la plus-value ?
Autre question primordiale : au 1er janvier 2020, si tout se passe bien, je m'installe dans cette nouvelle maison et mets la vente ma RP actuelle. Pendant combien de temps, les impôts n'appliqueront pas de plus-value sur cette vente considérant que c'est ou c'était ma RP ?

Merci d'avance pour vos réponses.

havetunn

28 juillet 2017 •23:28

De l'ordre de 12 mois maxi pour vendre son ex RP en franchise de PV.

Pas fait de recherche, mais info facile à vérifier sur le net.
Fais bien attention à ce point !

havetunn

28 juillet 2017 •23:32

"modularité possible uniquement sur le dernier palier."
C'est parfaitement rationnel.

"ma banque n'appliquera pas la gratuité des IRA sur ce prêt en raison de la faiblesse actuelle des taux"
Là c'est beaucoup plus discutable !

coati84

29 juillet 2017 •14:21

"ma banque n'appliquera pas la gratuité des IRA sur ce prêt en raison de la faiblesse actuelle des taux"
Là c'est beaucoup plus discutable !

Je suis d'accord avec toi havetunn. De manière claire, je préfère un taux d'intérêt fixe HA canon de l'ordre de 1.6 - 1.7% pour mon futur prêt d'une durée de 25 ans et ne pas négocier une gratuité des IRA. Je préfère négocier très fortement ce taux qui va m'engager sur les 25 prochaines années plutôt que cet aspect que je n'utiliserais pas forcément.

Il est bien sûr que quand je revendrai mon actuelle RP en 2020, je placerai l'argent obtenu plutôt que d'effectuer des remboursements partiels sur mon futur prêt.

coati84

19 septembre 2017 •22:12

Après un long temps de silence, je reviens vers vous.

La proposition de vente a été établie par le vendeur à 310 000 euros en juillet et elle a été abaissée tout début septembre à 300 000 euros.

Pour ma part, après avoir fait part part de mon souhait d’acheter cette maison à 260 000 euros fin juillet, j’ai remonté cette valeur à 275 000 euros et compte adresser une proposition d’achat à 290 000 euros d’ici la fin du mois de septembre. Cette proposition en bonne et due forme sera signée par mon épouse et moi-même et comprendra notamment des clauses suspensives liées à la possibilité d’habiter cette maison à la fin du bail du locataire occupant fixée au 31 décembre 2019 et à l’obtention de ce prêt avec un taux fixe hors assurance inférieur à 2%. Cette proposition d’achat est en train d’être étudiée par mon notaire et par la Directrice de ma banque.
Enfin, suite au dernier contact avec le vendeur, il me semble que j’ai de grandes chances d’avoir cette proposition d’achat acceptée pour ce montant de 290 000 euros.

D’autre part, cette maison est louée à un faible loyer de 890 euros et cette maison est estimée à 360 000 €. Le locataire âgé de 78 ans dispose de ressources largement supérieures à celles précisées pour le locataire âgé disposant de faibles ressources (cf. 20 013 euros précisé dans le décret n°2013-1190 du 19 décembre 2013).
Dès signature de l’acte de vente lors du 1er trimestre 2018, je préviendrai le locataire de ma volonté de lui adresser un congé pour habiter et lui signifier le fait que son bail ne sera pas renouvelé au 31 décembre 2019.

Enfin, pour être complet, je vais solliciter des devis personnalisés d’assurance emprunteur et suis anxieux des futures réponses ayant eu 2 arrêts (respectivement de 2 mois ½ et 1 mois ½) pour dépression réactionnelle liés à des conditions de travail très difficiles lors des 5 dernières années. Ces événements sont dorénavant derrière moi et tout va pour le mieux depuis bientôt 3 ans ; ma situation professionnelle ayant évolué depuis. Afin que ces assureurs puissent établir leurs devis personnalisés, je recevrai la semaine prochaine de mon médecin psychiatre un rapport médical de synthèse expliquant le diagnostic, les traitements médicamenteux pris lors de ces arrêts et leurs guérisons. Je pense que je n’aurai aucun refus de la part des assureurs mais pense en même temps avoir une surprime d’assurance associée à une exclusion de garantie liée à la dépression.

Voici mes questions :
- dois-je demander à ma banque un pré-accord sur le fait de m’accorder un prêt de 290 000 euros sur une durée de 25 ans pour le transmettre en même temps que ma proposition d’achat ? Ce type de lettre a-t-il une valeur juridique ? Qu’en pensez-vous ?
- dois-je faire réactualiser la simulation de prêt de ma banque établie début juillet 2017 pour un montant de 270 000 euros et un taux de 2.2% sur 25 ans ?
- il existe un réel risque juridique que le locataire ne souhaite pas quitter les lieux début 2020 car il sera âgé même s’il dispose de ressources élevées. Qu’en pensez-vous ? Quelqu’un ayant déjà vécu cette expérience peut-il me conseiller ? Que se passe-t-il si ce locataire tombe gravement malade au second semestre 2019 et ne peut quitter les lieux ?
- pouvez-vous me conseiller sur les sociétés d’assurance ? Est-ce qu’une exclusion en garantie ITT (dépression) peut empêcher les banques de m’octroyer ce prêt de 290 000 euros alors que je dispose de solides revenus et que je n’ai jamais eu à subir de pertes de revenus lors de ces épisodes depressifs ? Dans le cas probable d’un futur contrat d’assurance emprunteur avec cette exclusion ITT (dépression), n’est-il pas plus simple d’obtenir un prêt pour un investissement locatif que pour un prêt lié à une RP ?
Je souhaite réaliser cet investissement qui me permettrait d’acquérir une maison avec 5 chambres, vendre mon actuelle RP au 1er semestre 2020 avec une forte plus-value par raaport au prix d’achat initial en 2009, disposer ainsi d’une forte réserve d’argent dont la moitié servirait à faire de lourds travaux de rénovation dans cette nouvelle maison et dont l’autre moitié servirait à payer les études supérieures de mes 4 enfants. Je sais bien qu’il existe un risque juridique lié à la présence d’un locataire âgé dans cette maison mais ce risque est minoré par rapport à un futur prix d’achat inférieur à la valeur vénale de cette maison.

Enfin, j’aimerais recevoir un certain nombre de conseils de la part de personnes concernant l’établissement de contrats d’assurance emprunteur et ayant suivies ces démarches.

Merci d’avance pour vos suggestions toujours de qualité.

BB17A62

20 septembre 2017 •08:11

moi aussi j'avais du 2.3 % sur mes scpi 2015 a crédit j'ai renégocie a 1.6 % tu pourrais voir de ce coté aussi.

M2757369

20 septembre 2017 •09:00

Il ne faut cependant cher coati ne pas perdre de vue la faiblesse de votre projet sur un point qui:
si votre futur locataire ne veut vraiment pas partir, vous n'avez aucun moyen de l'y contraindre de force.

Même si vous finissez par obtenir un jugement d’expulsion en votre faveur,
jamais, vous n'obtiendrez le concours de la "force publique" pour faire exécuter le jugement.

Jamais, le préfet n’autorisera le recours à la force publique pour expulser d'un bien habitable une personne paisible de 78 ans qui paie son loyer depuis des dizaines d'années

Le locataire, partira soit de son plein gré, ou bien vous attendrez son décès....
Après, bien sur, je ne connais pas les objectifs de vie ni la combativité de ce Monsieur et de son entourage.
Peut être qu'il partira dès la fin 2018 impressionné par votre lettre recommandée.
Peut être qu'une aide financière de votre part à son déménagement suffira à le décider
Peut être sera t il indéboulonnable et aura t il une obstination sénile...

Mais vous ne devez en aucun cas sous estimer la distance entre des arguments juridique en faveur de l’expulsion même irréfutables d'une part et une maison libre d'occupation d'autre part.