Immobilier : EHPAD à vendre

wolfen69

18 octobre 2017 •11:18

ces produits de seconde mains qui ont perdu leurs avantages fiscaux sont invendables sauf a les brader

dalli

18 octobre 2017 •11:27

Euh !

L'avantage de cet type de bien est qu'il n'y a aucun avantage fiscal à l'achat mais toute la durée de vie du produit !!!

Si vous l'achetez, vous aurez des revenus défiscalisés pendant environ 25 ans mais faut savoir faire la comptabilité.
Il s'agit donc de 4,5% brut et quasi net !!!

Si je mets une annonce ici c'est pour éviter les frais d'agence car aucun doute qu'on revend un placement existant (donc sans vice de construction) se vendra sans problème.

Noble Age a même un service dédié à ça.

fte_fc

18 octobre 2017 •11:44

rhou rhou rhou

olivimmo

18 octobre 2017 •11:45

Vous vendez une rentabilité, non garantie.
Ce qui fixe un prix en immobilier n'est pas un rendement qui n'engage que celui qui y croit mais une superficie, dans une zone donnée, qui s'appelle le prix au m². Après on ajuste fonction d'autres paramètres travaux étage orientation etc...

wolfen69

18 octobre 2017 •11:54

les loyers versés aux propriétaires sont renégociés à la baisse à la fin du bail, 341K€ pour une chambre il faut que l'EHPAD facture des prix à la journée bien au dessus de la moyenne pour rentabiliser sinon au bout d'un certain temps l'exploitant se b@re ailleurs en laissant leurs chambres aux pauvres propios qui se retrouvent a wallpe

jeprcvr

18 octobre 2017 •15:21

Aux Hespérides,à Nogent sur marne,il y en a des tonnes à vendre!
Même à moins de 40k€,personne n'en veut....

immodest

18 octobre 2017 •15:23

Le client confond les francs et les euros. La vieillesse est un naufrage

abc33

18 octobre 2017 •15:29

"qui peut bien acheter à un prix si élevé ???"
là, je te rejoins linf.
Je pense même que je préfèrerais ht à la sout

oiseauma

18 octobre 2017 •21:07

Question "Ma banque m'oriente vers un investissement résidence senior Domitys.
Il s'agit de l'achat d'un appartement HT au sein d'une résidence neuve,
qui sera entièrement géré par Domitys. Rendement 4,12%.
Coût 160.000 euros, emprunt à 1,4% environ sur 10 ans.
En gros, je ne paye que la taxe foncière, et le remboursement du capital (intérêt déductibles).
Loyers déductibles pendant 30 ans."

Réponse "cherche un peu sur internet et tu comprendras comment ta banque essaie de t'arn..

le rendement est de 4,12% mais en fait tu aura surpayé l'appartement. Et ce surrendement ne fera que te rendre partiellement ce que tu as payé en trop. Et au bout de 9 ans c'est la douche froide de renégociation du loyer au motif de travaux et tu n'as pas d'autre locataire. Sans compter les dépots de bilan des exploitants les rachats, les impayés etc...

en 2002 c'était tous des esce crocs sauf Mona Lisa, et Mona Lisa a déposé en 2008 dans des conditions dignes d'Apollonia. Tu as qu'à regarder le marché de l'occasion, les chambres sont bradées."

oiseauma

18 octobre 2017 •21:08

"Le locataire c'est Domitys et ils m'assurent le loyer quelle que soit l'occupation.
Ce qui me pose question, c'est le prix d'achat de l'appartement (en quoi est-ce le prix du marché?)
et la revente (à quel prix dans 10-15 ans) ?
Et, comme tu dis, les frais collectifs de ravalement."

Ma réponse : "Revente : impossible car il y a des nouvelles constructions avec des avantages fiscaux et des frais de notaires réduits

source société.com taper domitys
Domytis comme je te l'ai expliqué crée une société par ensemble immoblier à exploiter.

La société d'exploitation reçoit une partie du prix d'achat, ce qui lui permet de verser des loyers élevés.

Après tu as un bail commercial de 9 ans et la Loi prohibe les engagements perpétuels, donc la société si elle n'a pas coulé peut refuser de poursuivre l'exploitation ou proposer de nouvelles conditions.

tiens suffit de taper ehpad arenaque et google te dit tout.

oiseauma

18 octobre 2017 •21:09

cet extrait de ma messagerie privée date de octobre 2016 ...

jhbhth

18 octobre 2017 •21:12

je suis allé au salon immo de paris ce week end
sur le stand Réside Etudes, qui me bombarde de pubs courrier tous les mois, j'ai posé la question : quelle est la valeur de revente des biens de ce type au bout de 10 ou 20 ans ?
on m'a répondu : les biens RE n'ont jamais baissé
sans la moindre preuve d'une part (entre parenthèses, je n'ai jamais vu d'étude sur ce point dans les journaux d'investissement comme MVVA, le Revenu etc, à croire que la pub RE et consorts leur rapporte bien et qu'ils ne peuvent s'en passer)

et même si c'est vrai, l'immo francilien a triplé en 20 ans, si l'immo RE stagne il a perdu en fait les 2/3 de sa valeur en comparaison

ce type d'achat voit sa valeur fondre bien plus vite que l'immobilier classique, il faut compter environ -50 % au bout de 20 ans, les 4.4 % de rendement annoncés couvrent à peine la perte de valeur

immodest

19 octobre 2017 •10:03

La loi n'oblige pas la banque à présenter 3 scénarios de simulation ? Sachant que le scénario valeur à la revente = 0 est le scénario moyen, le scénario pessimiste étant que ça te coûte de la thune à terme.

M2757369

21 octobre 2017 •19:20

Je suis content, très content de mes actions LNA qui ont pris 400% ces cinq dernières années mais je n'irai pas tirer les marrons du feu pour LNA en investissant dans leur outil de travail contre une rémunération de 4.1%.
LNA est une superbe société très bien gérée.qui a connu une croissance fulgurante sans trop s'endetter grâce aux investisseurs qui conseillé par UFF ont acheté de l'immobilier commercial avec un rendement de 4,1%.

En tant qu'actionnaire de LNA je remercie de tout cœur ces altruistes bienfaiteurs bien conseillés par Madame Dalli.
et UFF.

dalli

23 octobre 2017 •14:36

Merci de ne pas polluer ce fil de discussion.

Vos réponses montrent que vous ne connaissez pas très bien le sujet.

Il s'agit du renouvellement du bail au bout des 12 ans et pour l'acquéreur c'est donc un loyer net de 15 K€ donc 4,5% net d'impôt.
En 12 ans les loyers ont non seulement été bien versés mais largement revalorisés.

Mon client avait préféré un achat en IDF plutôt que 2 en province partant du principe que trouver des locataires solvables était plus élevé et donc que le gestionnaire en ayant un taux de remplissage plus élevé pourrait plus facilement honorer les investisseurs.

olivimmo

23 octobre 2017 •15:02

Ca me fait penser à la réponse du type qui voulait m'en vendre un quand je lui ai demandé:
"Et à la revente ?"
"Ah c'est tellement bien que les gens les gardent ! "

Ca ne s'invente pas.
Bon courage pour revendre, si vous en êtes à faire le forum bourso, ça sent pas bon.
Ceux qui ont répondu ici connaissent très bien le sujet globalement et sont loin d'être idiaux (encore que... mais pas pour ces trucs là).

oiseauma

23 octobre 2017 •15:31

Mais Dalli tu sais bien que sur ce forum il n'y a que des winners qui font du 12% minimum avec leurs SCPI achetées avec les PV boursières et un crédit et qui se gèrent toute seules.

Les placements gagne-petit n'ont pas leur place.

spit81

23 octobre 2017 •15:33

A ce prix, AHA achète environ 40 apparts à Nontron... ça fait quand meme réflèchir...

spit81

23 octobre 2017 •15:40

honnêtement AHA, c'est clair que je préfére ton immeuble à Nontron que la chambre de Dalli, il n'y a pas photo...