Défiscalisation : Scellier ... Et capacité d'endettement

Je touche un peu à la défiscalisation depuis que j'ai commencé à travailler ...

Les années précédentes, je défiscalisais avec des FCPI/FIP.

Cette année, je suis assez tenté de passer par un scellier afin de :
- Diminuer mon imposition, voir l'annuler
- Constituer un patrimoine immo

J'ai acquis il y a 2 ans une résidence principale qui me permet de défiscaliser une partie de mes intérêts (env. 880 ).

Cette année, hors défiscalisation, j'estime mes impôts entre 4.000 et 4.500 .

Pour finir sur ma situation, j'ai bientôt 30 ans.

Voici la question complété d'un exemple pour fixer les choses : Imaginons que je paye 500 d'impôts et que l'effort d'épargne supplémentaire nécessaire à l'investissement en scellier est de 100 . Supposons que le loyer soit de 400

Est-ce que, pour une banque, ma capacité d'endettement est augmentée de 200 (500 + 100 - 400) ou est grevée de 300 (100 - 300) ?

En d'autres termes, en sachant que j'aimerai revendre et acheter une nouvelle résidence principale d'ici 5 ans, est-ce que l'investissement scellier est adapté à ma situation ?

Merci et en espérant avoir été clair !

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40 réponses

04 août 2010 09:51
A priori OK.
Vous êtes proprio de votre res. princ.
Vous avez un impôt qui peut le permettre.
A priori vous avez une capacité d'épargne puisque vous faites des FCPI tous les ans.
Vous êtes jeunes donc on peut estimer que votre rémunération va progresser.

Vérifiez quelques points :
- l'évolution de votre remunération.
- que vous resterez bien en France pendant 9 ans
- projettez vous de vous marier avec une personne ayant de plus faibles revenus, avoir un enfant, ce qui vous ferez baisser votre imposition et rendrait l'investissement moins "défiscalisant".
- votre capacité d'épargne.

Et surtout :
- Cherchez un bien neuf vous même en faisant le tour des points de vente ou site internet du style immoneuf.fr ou selogerneuf.fr
Eviter les programmes dédiés aux investisseurs Scellier
- Acheter un bien avec un bon emplacement
- Acheter un bien que vous seriez prêt à habiter vous même (si vous étiez un locataire) ou que vous seriez prêt à y mettre votre enfant dedans.
- N'hésitez pas à mettre une belle cuisine et salle de bain, vous n'aurez pas de pb de location.
- Prennez votre temps mais dépechez vous car les avantages fiscaux sont plus importants si vous signez l'acte chez le notaire (et non la réservation) avant le 31/12/2010. Il reste encore 5 mois vous me direz mes les banques et le notaire demandent des délais insoupsonnable.
PS : un dossier bien monté en Septembre peut être avant le 31/12, j'en suis l'exemple mais sueurs froides assurées.

Bonne recherche
Bon courage

04 août 2010 10:02
Pour répondre à votre question sur le taux d'endettement, les banques ne tiennent pas compte en "revenu" des crédit d'impôt.
Par contre, elle tiennent bien compte des revenus fonciers, loyers et mensualités du crédit immo.

Pour reprendre votre exemple, dans 5 ans, la banque considerera vos rev et charges pour le taux d'endettement
Revenus : Loyers : 400
Charges : Mensualité crédit : 600
04 août 2010 10:16
Merci trone1 pour ses précisions ...
Pour répondre à vos questions :

- Mes revenus vont probablement augmenter de 10 à 15% chaque année pendant les 3 prochaines années ! Après, je pense stagner.
- Je compte bien rester en France pdt les 9 prochaines années (j'ai déjà donné pour l'étranger :))
- Je projette de me marrier et de faire un gosse d'ici là (ce qui explique ma question sur le calcul de l'endettement)
- Actuellement, je verse 300 / mois sur une AV et épargne le complément sur des livrets tout en payant environ 170 d'IR (merci les FIP, FCPI, la loi TEPA, ...). Je pourrais sans trop me mettre en risque monter à 600-700 /mois d'effort d'épargne en tout

Encore une fois, merci pour vos précisions
04 août 2010 10:28
signer en 2010. Je serai vous, je demanderais une clause.
04 août 2010 10:30
scellier qui m'intéresse ... je me réveille un peu tard !

En revanche, vendredi, j'ai un entretien avec CGP d'un cabinet pour une étude approfondie de mon patrimoine et de mes objectifs afin de nous assurer que le Scellier est ce qu'il me convient le mieux (j'en suis pas tout à fait persuadé, notamment à cause de la problématique de gestion)

Donc, ça risque effectivement d'être short pour signer avant le 31/12.

Merci pour l'idée de la clause ;)
04 août 2010 10:55
vous pourrez ajuster le montant de la souscription sur votre niveau d'endettement.
04 août 2010 12:09
Faites attention car certains GCP sont des "défiscalisator" : ils ne pensent qu'à vous vendrent leur produit en stock, pas nécessairement bon ou pas bon pour vous.

Essayer d'acheter vous même tout seul.
Beaucoup de particulier achètent seul un appartement neuf pour leur résidence principale : faites comme eux.

Pour la gestion : si le bien est bien situé : il n'y aura pas de soucis de location ou de revente. Pour la gestion, passez par une agence immobilière qui vous proposera une garantie lyer impayée. Et faites jouer la concurrence sur les frais de gestion entres les agences de la ville. Pour les agences immo, un bien neuf c'est du pain béni : facil à trouver locataire, pas de travaux, pas de fuite d'eau tous les 2 mois,etc...

Mon conseil :
- Faite le tour des points de vente situés près des construction en cours ou à venir.
- Allez sur les site que j'ai cité
- Voyez votre banquier + une autre banque réputée par chere tel la caisse d'épargne : et faite jouer la concurrence, les banques ne couchent en général.

Mon éxpérience de l'année dernière (moi aussi j'ai 29 ans) :
(avec l'aide de mon frère)
- En aout on décide de faire un Scellier tous les deux 50/50 (en SCI, mon frère étant expert comptable)
- En sept et octobre je recherche à fond un bien
- Trouvé et réservé sans attendre début octobre (après nombreuses sélection sur internet et 4 visites)
- Mon frère a fait le tour de 4 banques qui se sont couchés pour avoir le dossier. On a eu 3,83% sur 20 ans.
- A lépoque il parlait déjà de baisser la réduction dimpôt donc on voulait a tout pris signer en décembre. La banque a merdé dans lenvoi des fonds au notaire et on a du décaler la date de signature. Au final, on a signé le 31/12/2009
- Jai suivi avec le promoteur lavancement du chantier et je lui ai fait faire des aménagements : placard, cuisine équipé, sdb équipé. Ca coute rien chez les meubles suedois.
- On a donné la recherche du locataire et la gestion à une agence car on avait pas le temps, boulot oblige. Cest loué depuis le 15 mai 2010. On a mis 1 semaine à partir de la remise des clefs pour louer, limmeuble nétait pas encore totalement terminé
Pour info le bien est situé à Alfortville (première couronne Paris)
On sort 1.100 euros hors charge de loyer pour un achat à 297.000, rentabilité de 4,4%
On fait du Scellier Social.

A lépoque comme vous javais très peur de ne pas arriver à louer mais sur Paris et petite couronne, les locataires courent après les propriétaires
On est super content davoir fait tout nous même.
Javais vu un CGP qui se présentait comme un « acheteur » de bien pour nous et non comme un « vendeur ». Il ne nous a rien proposé dans nos critères
04 août 2010 18:28
La SCPI ... je ne savais pas qu'il y en avait éligible au programme SCELLIER.

Merci bp sur le retour d'expérience Trone1. Je dévore pas mal d'articles sur les pièges à éviter pour me faire une opinion sur les risques et les gains de cet investissement !
04 août 2010 22:56
Les SCPI peuvent être la solution.
Ajustement du montant investi à votre situation.
Pas de souci de gestion ni dans la recherche du bien immobilier.
05 août 2010 15:52
Effectivement, ça semble plus adapté à mon choix.
J'ai commencé à faire quelques recherches sur ce placement.

La principale différence, c'est déjà que la réduction d'impôts est reportable pendant 5 ou 6 ans au lieu d'une réduction d'impôts de 9 ou 15 ans pour un Scellier normal ou social...
06 août 2010 13:01
non, la réduction d'impôt est la même (scpi ou direct), je m'y interesse aussi et pense souscrire courant septembre (50ke) avec 8000 financé avec un cel, et 42000 in finé pour dégager une capacité d'épargne.
06 août 2010 17:31
M8834253, avez-vous commencé à regarder les SCPI offertes sur le marché ? En d'autres termes, en avez-vous éliminé certaines ?
06 août 2010 19:03
je n'ai pas fait véritablement mon choix, j'ai pu remarquer que sur ce forum, les membres étaient réfractaires à UFG; pourtant c'est ce que m'a proposé un CGP derniérement!!, ils se sont fait pourtant une bonne renomée et gére 32 milliards d'actif, j'obterai bien pour Premely 2 de chez Amundi (650 milliards d'actif); par contre il parait que certaines scpi versent un dividende avant de toucher les 1er revenus fonciers (dans 2 ans environs, ce qui n'est pas négligeable.....a suivre
06 août 2010 20:18
les SCPI... Il met en avant le fait que nous n'avons pas la main sur les lieux d'investissement (région) ainsi que le problème lié à la dissolution de la SCPI au bout de 9 ans ! (en cas de crise immo)
07 août 2010 00:07
Quel que soit l'investissement choisi, il y a aura toujours des pour et des contre; la seule chose qui est sûr (et encore!! notre bon livret A), mais il ne faut pas s'attendre à des miracles...alors qu'a t'il donc conseillé comme produit miracle ce CGP????
08 août 2010 19:34
Mais il ne faut pas s'énerver M8834253 !
Personne ne parle de produit miracle .. Juste des avantages / inconvénients ! Et il faut reconnaitre que sur la SCPI, nous n'avons aucune maîtrise de l'investissement il me semble !

Hier, j'ai eu un rendez-vous avec un promoteur connu qui voulait pousser vers du meublé ... Je suis pas convaincu par le meublé pour tous les inconvénients déjà évoqués ici :
- Renégociation du bail à l'issu des 9 ans
- Faillite du gestionnaire
- Marché étriqué pour la revente
- ....
09 août 2010 11:43
en produits retraite. C'est pas vraiment conseillé pour la revente (forte décote). Pour les scpi, on a qd meme une diversification des régions, pas de soucis de location, pas de pb de livraison, économie d'impot dès l'année suivante. Tout ca est à prendre en compte.
09 août 2010 11:56
se situe au débouclage pour moi...

A ma connaissance, la SCPI est "obligée" de revendre les biens au bout de 9 ans ... Et si le marché n'est pas favorable ... Y'a risque ! D'autre part, qu'est-ce qui assure que le gestionnaire va chercher à vendre au meilleur prix pour les propriétaires de part ?
09 août 2010 18:32
je ne m'énerve absolument pas; mais il est vrai que quelque soit l(investissement choisi, il y a toujours une personne ou une autre qui trouvera des arguments pour nous dissuader; alors quoi faire? je me pose réellement la question de me lancer dans un projet immobilier cette année malgrés les bonnes conditions de financement et la loi sellier.
Je pense que le plus intéressant est sans aucun doute l'investissement dans l'ancien de proximité avec beaucoup de travaux, mais là il faut être bricoleur ou avoir un artisan de confianceà ses côtés......
(pour ayoun6, voir la discussion que j'ai lancé dans le forum "scpi", sujet "sellier et échéance" )
09 août 2010 20:38
étant donné que tous les appartements ne sont pas livrés en même tps, il peut y avoir des décalages sur les années de réduction fiscale. Tout ne sera donc pas liquidé en meme temps (il existe en général une période de 18 mois à 2 ans pour la dissolution). De plus, si le marché n'est pas favorable pour la scpi, il y a peu de chance qu'il soit pour un appartement seul.
09 août 2010 20:48
Chaque investissement a certainement ses avantages / inconvénients ... Le tout, c'est d'avoir bien conscience des risques encourus !

En tout cas, j'ai fini par intégrer de pas me laisser endormir par la carotte fiscale

La différence entre une SCPI et avoir l'achat en nom propre ... Avec un peu de chance, si le marché n'est pas favorable à la revente, on peut attendre lorsque l'appart nous appartient !
09 août 2010 22:16
l'immo sur 12 ans pour ne pas avoir un marché favorable. Et si le marché n'est pas favorable, il en sera de même pour le loyer de ton appartement loué.
09 août 2010 22:38
crise immo ... Regarde la "fameuse" baisse de l'immo de l'année dernière n'a pas entrainée de baisse de loyer ... Bien au contraire !

Et puis, faut pas oublier que quand t'achetes dans du neuf, tu payes un prix supérieur au prix du marché !
09 août 2010 23:03
Vegas. Les SCPI obtiennent aussi des ristournes en achetant plusieurs appart d'un coup. Tout ca se compense. Le mieux c'est encore de regarder les historiques des anciennes SCPI fiscales.
10 août 2010 09:26
- 50% sur le marché français ... Les ménages français sont pour la plupart endettés à taux fixe
==> Hormis un changement de situation omme un divorce ou un licenciement, ils ne vendront pas en cas de baisse des marchés (cf. marché parisien sur 2008/2009)

Le marché français (hormis quelques coins comme dans le sud par ex) n'a aucun point de comparaison avec celui des US :)
10 août 2010 10:48
c'est pour ca que ta crainte d'un marché défavorable au bout de 12 ans reste toute relative.
Je ne suis pas sur qu'on est des stats avec des baisses sur 12 ans.
10 août 2010 10:56
Le neuf est surévalué de combien par rapport à l'ancien ?
Ma crainte est de ne pas pouvoir absorber cette surcôte en 12 ou 15 ans
10 août 2010 12:05
supérieur peut être mais tout cela est intégré dans le prix du loyer. Mais votre appartement ne prend pas cette decote en 12 ans. De plus la surcote est absorbé par la réduction d'impôts.
10 août 2010 12:50
J'ai la même analyse ... La surcôte est absorbée par le gain fiscal mais ... L'inconvénient du neuf, c'est qu'il est moins facile de choisir son emplacement que dans l'ancien ...
10 août 2010 13:12
10 août 2010 13:58
première couronne ... ouest ou sud ouest !
10 août 2010 18:29
un T1 ou un T2?
10 août 2010 18:47
nécessiter un investissement d'au moins 120K (et c'est, à priori et malheureusement, mon budget max)

Un T3 est hors de mon budget même dans une grande ville de province.
10 août 2010 18:54
n'avez pas un T1 neuf sur la région parisienne. Sauf en Censi-bouvard.
10 août 2010 18:57
ancien actuellement ...

Une ex à acheter y'a 8 ou 9 mois, à puteaux, un T2 env 120Ke

JE me dis qu'en cherchant bien, c'est encore possible ...

Pour la défisc, je procéderai autrement :)
10 août 2010 19:03
défiscalisation. C'est 4000 euros de perdu par an (vos impôts). Vous ne retrouverez pas cette renta dans l'ancien.
10 août 2010 19:05
Sauf que j'ai l'impression que ces 4.000 /an, au lieu des les garder au chaud dans mon épargne, je les file au promoteur ...
10 août 2010 19:12
les donnez aux impôts. Si une simulation Scellier optimisée, on est environ à 20% du montant de l'appart en effort d'épargne. 40% locataire-40% impôts.
11 août 2010 09:28
L'épargne = bien immo
En gros, je voulais dire que j'enrichissais plus le promoteur que mon patrimoine

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