Défiscalisation : Investir dans une Résidence Etudiante ?

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19 avril 2008 •07:56

Bonjour, ....

As-tu lu le forum : Suite home !!

Tu y trouveras toutes tes réponses !!

Pourquoi pas de l'occasion ! Aujourd'hui, il ya de nombreux lots en résidences hotelières, étudiants, affaires ...., les personnes ayant profités des avantages de la loi Périssol, revendent !! On trouve aisément des lots entre 40 000 et 70 000 € avec des rentabilités entre 5,2 et 6 % ! Pour 70 000 €, vous avez un studio dans Paris intra-muros avec un loyer garanti de 330 € ht / moi ! soit 5,6 % sur Paris !!
Les baux sont renouvelés, c'est signe que le gestionnaire y trouve son compte ! Les résidences sont mieux placées et c'est moins cher !

FredStone

19 avril 2008 •12:51

Sur la marché secondaire (ou occasion comme vous dites), il ne faut pas acheter à moins de 6%HT de rendement brut.
Les frais de notaire sont plus cher que dans le neuf, et il faudra peut-être prévoir des travaux, le renouvellement des meubles...

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19 avril 2008 •19:21

Monsieur Fred,

Les frais de notaire sont plus chers !!

Pas tout à fait vrai, le pourcentage est plus élevé, mais le prix est beaucoup plus bas, alors !!!

Vous avez aussi la possibilité d'investir dans des lots très recents remis en vente pour X raisons et bénéficiant des mêmes avantages, recup tva, et tou et tout, pour moins cher et rentable tout de suite !!!!!!!!
Pas de frais commercialisation, pas d'ingénierie ......
Dans le neuf, il ne faut pas oublier les intérêts intercalaires, et les retards de livraison : cela fait plonger le rendement !
Concernant les travaux, si vous optez pour le gestionnaire Réside Etudes, pas de soucis, il prend tout à sa charge.
Pour le renouvellement des meubles, c'est bien le diable si vous n'arrivez pas négocier cette somme avant la signature !! Autour de 600 €.
Sur Rennes, on trouve des lots à 45 000 €, sur Paris (intra-muros) il faut compter 71 000 €, à Noisy le Grand, c'est 55 000 € chez Studelites...
Il n'en manque pas !!

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21 avril 2008 •14:31

interessant oui, dangereux non, pour ma part je prefere des villes plus petites telle que Niort, forte demande et peu de place.

FredStone

21 avril 2008 •15:12

"Les frais de notaire sont plus chers !!
Pas tout à fait vrai, le pourcentage est plus élevé, mais le prix est beaucoup plus bas, alors !!!"
Si le pourcentage est plus élevé vous payez plus de frais : 7% contre 2.5% !

"Vous avez aussi la possibilité d'investir dans des lots très recents remis en vente pour X raisons et bénéficiant des mêmes avantages, recup tva, et tou et tout, pour moins cher et rentable tout de suite !!!!!!!!"
Oui, c'est exact, mais plus le bien est ancien plus il doit se vendre avec un meilleur rendement. S'il a 5 ans ou moins : OK.

"Pas de frais commercialisation, pas d'ingénierie ......"
Exact, mais le rendement annoncé prend en compte ses frais.

"Dans le neuf, il ne faut pas oublier les intérêts intercalaires, et les retards de livraison : cela fait plonger le rendement !"
D'accord sur ce point, mais les retards ne sont pas systématiques.

"Concernant les travaux, si vous optez pour le gestionnaire Réside Etudes, pas de soucis, il prend tout à sa charge."
Il prend en charge l'article 606 ?

"Pour le renouvellement des meubles, c'est bien le diable si vous n'arrivez pas négocier cette somme avant la signature !! Autour de 600 €."
Sur un bien à 60000€, ca fait 1% de frais en plus.
Sans compter les autres petites choses à prévoir comme dans tout ancien (cf article 606).

Sur Rennes, on trouve des lots à 45 000 €, sur Paris (intra-muros) il faut compter 71 000 €, à Noisy le Grand, c'est 55 000 € chez Studelites...
Il n'en manque pas !!
Le rendement étant proportionnel au prix, ce n'est pas un problème de prix dont il est question, mais de rendement. 6% de 100000€ ca fait plus ou moins que 6% de 50000€ ?

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22 avril 2008 •14:39

Monsieur Fred,

Je ne suis pas un Pro moi, par contre j'en ai fait les frais par le passer !

Je suis propriétaire de plusieurs lots sur la France, avec plusieurs gestionnaires, aussi je sais de quoi je parle, c'est moi qui fait les chèques !!
Concernant les frais de notaire, pour un lot équivalent avec une situation équivalente, vous aurez tout au plus 1500 euros de plus.

"D'accord sur ce point, mais les retards ne sont pas systématiques."
Sur ce point, je peux hélas vous prouver le contraire, sur trois lots réservés fin 2005, signés en 2006, deux ne sont toujours pas livrés !!!

"Il prend en charge l'article 606 ?"
La réponse est oui, je crois bien que c'est le seul à le faire!

"Sans compter les autres petites choses à prévoir comme dans tout ancien (cf article 606)."
Avez vous une fois, lu leur bail ? Avec eux pas de charges.....

Concernant les rendements, réfléchissez un peu !
Je suis d'accord, 6 % restera 6 %, mais la finalité est bien différente : pour un lot acheté 100 000 euros avec une renta nette de 6 %, cela fait donc 6000 euros soit 500 euros HT par mois pour le bailleur !
Compte tenu de la marge du preneur autour de 60% (entretien, gestion, services, vacance locative, pub...), croyez vous qu'un gestionnaire sérieux puisse tenir longtemps et proposer des loyers à plus de 800 euros TTC ?
Pour les lots d'occasions, c'est nettement différent : un lot acheté 50 000 euros avec une renta nette de 6 %, cela fait 3000 euros soit 250 euros HT par mois pour le bailleur ! Et la même avec sa grosse marge, le gestionnaire propose des prix acceptables !
Si les prix proposés à la clientèle sont raisonnables, le taux de remplissage de la résidence sera bon, et si le taux est bon, tout le monde est content !!
En conclusion, je pense que pour le même prix, à quelque chose près, mieux vaut 2 petits lots qu'un gros !

FredStone

22 avril 2008 •16:47

Si vous avez l'article 606 pris en charge par le preneur alors tant mieux, et vous n'aurez effectivement aucune charge, mais ce genre de bail n'est pas le plus courant et occasionne un rendement inférieur en général. Mais on en trouve quand même quelques uns comme cela en neuf.
Tous vos biens sont avec l'article 606 pris en charge par le preneur ?

Expliquez moi juste une chose, comment se fait-il que l'appart soit vendu neuf avec un rendement à disons 4.5% pour un bien de 100000€, et que vous arrivez à l'acheter 50000€ pour un rendement de 5.5% par la suite avec le même bail ?

Je suis d'accord avec vous sur certains programmes en neuf qui sont vendus beaucoup trop cher avec des loyers pas tenables, et je ne dis pas qu'il est inintéressant d'acheter d'occasion, mais il faut une prime au rendement pour de l'achat occasion, sauf pour ceux qui veulent absolument le statut LMP dans l'année et qui ont besoin d'avoir des loyers immédiatement.

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22 avril 2008 •22:35

Allab,
Il y a autant d'habitants à Niort qu'il y a d'étudiants à Rennes : environ 55 000 !!!
Et le pôle universitaire y est on ne peut plus embryonaire ...
De plus Niort est économiquement spécialisée : 80% de l'activité est générée par les assurances mutuelles.
Y ayant vécu pendant plusieurs années, on trouve facilement à se loger, pour pas cher, que ce soit en centre ville (30% du parc est vieux et vide), ou dans les beaux lotissements tous neufs des communes périphériques de la CAN (communauté).
Le seul grand avantage de cette petite ville est la proximité de La Rochelle, où les Niortais qui se respectent rejoignent leur résidence secondaire chaque WE.

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22 avril 2008 •22:41

Monsieur Fred,

C'est un choix, il est évident que le gestionnaire qui prend le 606, le rendement sera plus faible !
Avec cette article la rentabilité nette est autour de 5.5 %, pour les autres gestionnaires qui vous laissent les charges la renta est autour de 7 %.

Pour les personnes qui ne souhaitent pas conserver leurs lots, la deuxième solution est bien plus rentable !
La plupart des résidences ont une petite dizaine d'années, ce serait vraiment pas de bol, si tout s' écroulait dans les 5 ans !

"Expliquez moi juste une chose, comment se fait-il que l'appart soit vendu neuf avec un rendement à disons 4.5% pour un bien de 100000€, et que vous arrivez à l'acheter 50000€ pour un rendement de 5.5% par la suite avec le même bail ?"

Qu'y a-t-il d'écrit sur un bail ? A la rubrique "LOYER-REVISION DE LOYER", c'est le montant du loyer annuel hors taxes en euros !
On ne parle jamais de pourcentage ! Le poucentage n'est qu'un argument de vente.
Je n'ai jamais écrit ce que vous dites, par contre, je vais vous expliquer comment j'achète !
Votre lot à 100 000 euros avec une renta de 4.5 % soit 4500 euros / an.
Le loyer sera revalorisé d'environ 2 %/ an.
Si la personne le met en vente au bout de 9 ans, le loyer sera d'environ 5300 euros. L'éventuel acheteur recherchera une rentabilité autour de 6.5 %, cela fixera automatiquement le prix de vente, soit 5300*100/6.5 = 81000 euros.
Pendant toutes ces années, le vendeur aura récupéré la TVA sur la construction et amorti à hauteur de 4%/an la valeur de son bien.
En gros 15 000 euros de TVA et 30 000 euros d'amortissements soit un total de 45 000 euros et une revente située entre 80 et 85 000 euros !!!
Et cela sans impôts.

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24 avril 2008 •16:14

je reviens sur ce qui est dit :
j'ai une proposition de bail commercial de resid etude sous les yeux dans l'ancien "exception faite de l'article 600" !!!

peux-t-on me confirmer qu'il n'y a pas d'article 600 chez resid etude .. auquel cas je me bat pour le faire supprimer

merci

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13 octobre 2008 •10:27

Losque l'on est jeune (25 ans pas de rp) est ce intéressant d'investir dans une lmnp ou mieux vaut-il faire du rf classique.

Peut on de nos jours trouver des loyers qui couvrent les échéances de prêt? (dans de l'ancien évidemment)

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13 octobre 2008 •10:45

En foncier classique, si le prêt est amortissable, la mensualité est rarement couverte par les loyers. Voir jamais. Et si les loyers dépassent les intérêts et les charges déductibles (frais de gestion et taxe foncière), et à moins d'avoir réalisé des travaux, il faut ajouter en trésorerie l'IR et les PS.
Chiffrer le coût de l'investiisement précisemment.
Pour les chambres étudiantes, la fiscalité BIC est moins confisquatoire et il est communément admis que la France en manque en quantité. Mais comme souvent en immobilier, le global ne fait pas le particulier: réaliser une étude de proximité.

M1697708

13 octobre 2008 •10:47

tout dépend des objectifs;

s'il y a une légère accalmie sur les prix, ou une affaire à réaliser dans l'ancien,
(il faudra privilégier du bien situé tout de même), il fudra réfléchir

mais il faut conserver en mémoire que les revenus fonciers sont taxés à TMI + PS;

pour répondre à la question sur la couverture du prêt avec le Loyer,
je n'y crois guère, il faudra mettre du cash pour y parvenir ET
il restera la fiscalité, non négligeable, qu'il faudra décaisser;

pour ce qui est du LMnP, la fiscalité est plus douce,
par contre la liquidité du bien est plus délicate; s'il s'agit de futurs revenus, oui,
c'est une opportunité, il conviendra de ne pas prendre n'importe quoi en terme
de produit, ni n'importe qui en gestionnaire,

Cdt,

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13 octobre 2008 •12:15

Oui ms à cet âge ce serait pour se constituer un patrimoine, quitte à revendre.

Avec LMNP quasi impossible.

Comment est ce qu'on peut trouver des programmes lmnp intéressants ou sur quel site puis trouver des apprts locatifs avec bonne renta?

M1697708

13 octobre 2008 •15:39

qui a 25 ans, vous ou un de vos amis:Clients ?

Cdt,

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19 octobre 2008 •11:46

moi

M1697708

20 octobre 2008 •10:08

Si vous êtes patient, j'aurais des nouvelles cette fin de mois
pour du Loueur bien situé, avec prix et renta corrects,
et disponible,

je vous enverrais les éléments, mon analyse sur points forts et faibles,
il vous restera à juger,

avez-vous une Bal Bourso ?

Cdt,

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22 octobre 2008 •22:15

Je vous ai répondu hier concernant RE.

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23 octobre 2008 •23:35

Bonsoir,

j'ai assez régulièrement des lots en rés étudiantes, par exemple actuellement j'en ai un, un lot de 2 studettes meublées sur metropole lilloise, quartier universitaire, en très bon état et très bien situé, vendus loués, rénov il y a 4ans, loyer hors charges 700euros au cumul pour les 2, l'ensemble, indivisible, vendu 80 000euros avec parkings, sera vendu très vite

F2020

24 octobre 2008 •11:37

j'ai une résidence hoteliére avec du 4,5%HT/HT net c'est à dire que toutes les charges sont prises en compte par le gestionnaire y compris la taxe fonciére!!!
Bail 11 ans, articles 605/606 à la charge du gestionnaire
Résidence livrée depuis décembre 2007 (un refus de financement sur un LMP).
Certainement l'un des meilleurs emplacement de Bordeaux.

Vu que tout le monde fait sa pub.....
Pour les détails, contactez moi

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27 octobre 2008 •11:07

Bon et bien...je ne parlerai pas des nombreuses résidences étudiantes que j'ai dans toutes les grandes villes avec les plus grands gestionnaires, mais plutôt d'une jolie Clio Rip Curl de 2007 que je mets en vente, elle n'a que 19 000 km...
SVP Messieurs, soyez un peu sérieux !
Merci

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25 mai 2012 •16:18

Les taux ont changés en
2012
http://www.lavieimmo.com/fiscalite-immobiliere/loi-lmnp-amendement-censi-b ouvard/
Il faut bien faire ses calculs aujourd'hui.

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03 avril 2013 •11:27

quelles sont les villes étudiantes en 2013 ? Les projets immobiliers ou investir??