Crédit : Achat avec ou sans apport ?

bap74

31 janvier 2014 •02:24

il manque le loyer potentiel sur lequel viendrait s'imputer les éventuelles charges de prêt.
+ les charges de co pro? taxe foncière?
studio ancien avec travaux ou neuf (dans ce cas l'abattement forfaitaire est peut être plus intéressant).
bref pas de calcul précis possible à ce stade.

ne pas oublier qu'1 prêt c'est aussi 1 opé patrimoniale si le prêt est assuré, celà donne 1 garantie en cas de maladie et 1 patrimoine en cas de décès mais sans connaitre votre situation de famille...là encore trop de trous dans votre gruyère.
désolé mais j'ai plus de question que de réponse à ce stade.

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31 janvier 2014 •10:38

Merci pour votre réponse !

Je suis un jeune de 24 ans célibataire sans enfant.
Le studio est dans l'ancien, je compte le rafraîchir mais il est propre donc pas de gros travaux.
Charges de copro ~90/mois
taxe foncière = 730.

Vu les produits dans le coin il est réaliste de le louer 600?/mois à un étudiant, 500?/semaine pendant les 2 mois d'été donc 10000... disons 8500 en prenant une marge de 15%

bap74

08 février 2014 •17:56

Bon déjà 8.500 c'est du brut : -1100 de chge de copro-730 de foncière = 6.670 - MRH disons 170, on arrive à 6.500 e soit 540 e/mois.
si tu apportes ton ass vie, tu empruntes 75Ke à 3% (estimation pour le calcul) = 517,94 / mois hors assurance.
çà se paye mais çà veut aussi dire que vu la marge de manoeuvre quasi nulle, tu n'as pas de gros travaux, de grosse panne ou quoi que ce soit pendant 15 ans...et ce alors que tu n'es même pas proprio toi même.
Je suis en outre incapable d'estimer l'impôts (mais il ne sera pas nul) puisque personne ne peut savoir comment va évoluer la fiscalité et ta situation sur 15 ans. Tu aurais environ 2.200 e d'intrêt la 1ère année qui ne serait déductible que si tu n'optes pas pour le micro foncier. Ces 2.200 e n'effacent pas tes loyers.. Donc tu serais imposable à ta tranche maxi sur environ 4.000 à 4.300 e. Si c'est 15% c'est encore 600 e d'impôts.
6500-2200-600 = 3700 soit 3,70% de rendement (ok calcul à la hache mais pas loin)
Bref c'est bcp d'emm... pour pas gagner plus que ton ass vie qui elle ne te pose aucun soucis.
Emprunter tout donne 690,58e/mois, je l'écarte car te voilà à faire 1 effort d'épargne bloquée, taxée, alors que même pas encore proprio de ta RP...
A mon avis ce n'est interressant que si c'est ta futur RP que du coup tu fais payer qques années (tant que tu es logé à titre gratuit) par ton loc.
Attention ce n'est que mon avis. C'est ta vie et ton patroimoine, donc à toi de voir.

Ale.Duss

10 février 2014 •13:31

Hello les boyz, les girlz.
Bap74, Je ne partage pas totalement ton raisonnement. Tu fais un calcul de rendement a la hache qui ne tient pas compte des amortissements sur le principal du credit. Or, c'est a peu pres 50% des cash flows, meme s'ils sont latents. De plus, ils sont 'realistables' (donc pas si latents que ca) des que tu allonges la duree du credit,... car tu diminues alors tes mensualites. La plupart des banques proposent des clauses de ce type, ou tu peux allonger ou reduire (faut etre stupide pour reduire la maturite d'un pret en ce moment, avec des taux a 3% et une courbe de taux croissante... mais bon, on trouve meme des anes dans la nature) la duree du pret, a taux constant, sans frais... et c'est vite vu de voir que sur un credit 20 ans, tous les 2 ans, t'arrives a economiser, en gros, 10% de ton credit en terme de mensualites (en gros, car c'est pas lineaire, et plus le temps passe, moins ca l'est).
Bref, mon ami Jean Charles, t'as plusieurs solutions. La meilleure sera de te faire un petit outil de simul sur Excel qui te permet de calculer un taux de rendement interne, qui est LE rendement qu'il faut connaitre pour comparer 2 investissements. Ou alors tu demandes a qqn qui l'a fait (soit c'est un pote, soit c'est payant : je ne suis pas ton pote, mais je peux te faire ca pour pas trop cher). Dans tous les cas, il te faudra des hypotheses sur les loyers futurs, les taxes futures... et comme dit Bonapp (bon app a toi aussi!), on en sait rien. Mais au moins, avec des scenarios a peu pres realistes, tu pourras qd meme comparer 2 biens sur le marche en ayant des resultats a peu pres aussi realistes.
Dans les grandes lignes, sorti du fait qu'il est utile de se gratter la tete avant d'agir, tu n'as pas 50 options a ce que je comprends : tu devras emprunter en amortissable sur une duree de ton choix (a ta place, je prendrais le plus long possible, genre entre 20 et 25 ans pour garder de la capacite d'emprunt et beneficier des taux pas chers du moment), le plus possible pour minimiser ton apport en cash et rester dispo pour faire une bonne affaire (a ce prix-la, je ne sais pas ou t'achetes, mais ca me semble moyen). Et puis apres, tu sers les fesses, et tu te prends la tete avec des locs qui changent regulierement vu le mode de gestion que tu sembles plebiciter. Bref, sauf si t'as pas realise une super operation en terme de prix de marche, la ou je rejoins Bonaparte, c'est que tu vas te prendre le chou pour pas grand-chose. Dire que tu pourrais invesstir dans des apparts a 40K qui payent autant que ton bousin, sans gestion puisque tu delegues, avec une GRL histoire d'etre sur de palper a la fin du mois,... ca me semble quand meme pas, sur le papier, le meilleur investissement du monde, surtout quand on fait le ratio revenus / prise de tete. Mais quand on est jeune, on est optimiste.
En tous cas, avec tes 35K cash, dis-toi que t'as assez pour payer cash un bazar sur lequel tu peux decemment gagner ta vie plutot qu'avec une crasse qui rapporte pas un rond. Faut chercher, ou faut demander. La aussi, c'est pas gratos quand on demande. Mais bon, le bon tuyau a un prix.
Bon courage en tous cas.

Bob

Ale.Duss

10 février 2014 •13:32

J'oubliais, le petit conseil a 3 000 euros : si t'es herberge a titre gratuit, quand tu achetes ton studio,... fais en ta RP, renove, et refourgue : ca t'evite de payer l'impot sur la PV. Mais a mon avis, garde pas un bazar pareil, ca sert a rien.

bap74

10 février 2014 •18:12

On est OK Ale et si j'ai pas creusé plus c'est que ma conclusion (beaucoup d'emm..pour pas gd chose versus ass vie) ne m'en montrait pas l'intérêt.
N'oublie pas en outre qu'en passant de 15 à 20 ans, quand tu ''économise'' 10% en mensualité , tu augmentes le coût en intérêts de presque 30% et je ne parle même pas du coût de l'assurance.
Alors si c'est bon à court terme pour le cash flow, çà plombe forcément le rendement final (ROE).

Et puis 20 ans à serrer les fesses...tu as pensé à la constipation?? :-)

Ale.Duss

11 février 2014 •12:07

Bap, je ne suis pas d'accord sur le montant d'interets payes : c'est une information que seul un banquier de detail regarderait pour son client lambda. Mais pour des financiers de haut-vol comme toi et moi,... non. Seul le taux compte. Or, du 3.5 sur 20 ans, ou du 3.15 sur 15 ans, en terme de ROE, ca ne change pas la face du monde. Concretement, ca doit changer 50bps au final, en ROE net de tout (impots, charges, travaux...) pour un gros levier. Et l'assurance, quand t'es jeune, on te la facture pas trop cher encore... enfin bref, j'achete de l'argent sur du long terme, le plus long possible, quand l'oseille fraiche n'est pas cher (et en ce moment, il me semble que c'est le cas) ; et quand c'est cher, bah je fais l'inverse.
Et non, 20 ans ... c'est pas ouf, en fait, je fais des credits perpetuels car je rolle regulierement pour rallonger la maturite, degager de la capacite d'emprunt, et faire de la treso,... assez rapidement ca me fait des apparts qui generent 100 tous les mois et qui me coutent 50. Avec une GRL, t'as gagne, ceinture et bretelles, et ca glisse comme papa dans maman.

bap74

11 février 2014 •12:33

la question ne nous est pas posée par 1 banquier de ''haut vol'' mais par 1 particulier qui se demande s'il doit arbitrer son ass vie.
perso j'ai fais 2 cdt immo ''inutiles'' sur ton analyse que je partage sur le niveau des tx afin de me renforcer en bourse ou je fais 4 x plus que ce que me coute mes prêts, je ne sais pas si c'est du ''haut vol'' mais c'est mon profil...pas celui de JCH.
ni sa question.
il va se retrouver avec 1 capacité d'emprunt plombée par l'encours alors que son patrimoine est encore juste et qu'il n'est pas proprio, pour 15 à 20 ans, avec aucune marge de manoeuvre (pas de loc indéliquats, ni de vacances, ni de gros travaux) et pour 1 renta qui n'en vaut pas la peine.
comme je l'écrivais, ''A mon avis ce n'est interressant que si c'est ta futur RP que du coup tu fais payer qques années (tant que tu es logé à titre gratuit) par ton loc.'' et je maintiens ce point de vue.

Ale.Duss

11 février 2014 •14:10

Bap, dans les grandes lignes, je partage ton point de vue oui. Effectivement. Apres, on raisonne differemment avec l'age, les moyens, les projets et donc finalement, nos discussions de comptoir, elles doivent bien gonfler Charlus qui est venu super content pour parler de son projet et comment l'optimiser, alors qu'on fait les mickeys.
Charles, o mon Charles, desole pour ca ; j'espere que tu auras trouve une ou deux idees ou remarques pas si betes, qui te serviront (pour ca, faut faire l'effort de s'en rappeler :-) ). Et sinon, si tu cherches de l'immobilier bien trappu qui crache un peu de spread, je repete, viens voir papa, j'ai des trucs un peu plus funky sous le coude que du 8% ou 10% tire par les cheveux. T'as l'air jeune, donc c'est pour toi, si je suis la theorie de base qui consiste a dire qu'on prend des risques en etant jeune, et de moins en moins en vieilissant, pour finalement mourir lamentablement sur un lit, sans aucune autre sensation que les baffes que te met une vieille infirmiere decrepie.
Cela etant dit, eclatez-vous bien sur vos trades!

bap74

11 février 2014 •17:40

et avec assez de plus value qd on est jeune, l'infirmière peut être jeune et jolie qd on est vieux :-)
ce qui n'empèche pas de mourir certes, mais de façon plus agréable !!

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13 février 2014 •13:46

Je suis maintenant lancé j'ai pris 110% à 3.05% sur 20 ans.
J'ai donc décider de garder tte mon épargne et d'en faire ma RP au moins le temps de retaper le bien que je louerai par la suite... Ca vous parait cher au m² mais dans le coin c'est pas loin d'une belle affaire, c'est le genre d'appart qui se loue tout l'été sur les sites de type airbnb
Je me garde la possibilité de le revendre après rénovation pour tirer une PV.
A mon niveau je vois ça comme un appart payé pour moi par des banquiers payés par des locataires, je me doute bien qu'il y a des placements bcp plus rentables pour des gens rodés comme vous ! au pire je peux me permettre de sortir 100 ou 200 par mois sans me serrer trop la ceinture.
Je vais essayer de calculer ce taux de n interne, bap j'espère aussi mourir avec une infirmière sexy à mes côtés ;-) même si c'est dans longtemps j'espère.

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13 février 2014 •14:08

"Et sinon, si tu cherches de l'immobilier bien trappu qui crache un peu de spread, je repete, viens voir papa, j'ai des trucs un peu plus funky sous le coude que du 8% ou 10% tire par les cheveux. T'as l'air jeune, donc c'est pour toi"

Je suis curieux d'en savoir plus sur tes placements funky, comment envoyer un mp sur ce forum ?

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13 février 2014 •15:33

J'ai fait le calcul avec excel

variables : 500e/mois net, 3000 pour rafraîchir, 10K de PV à la revente.

TRI sans apport :
net : 13%
brut : 20%

TRI avec apport :
net : 9%
brut : 14%

Encore merci pr vos conseils, il ne faut donc jamais utiliser son cash pour un bien locatif si on vise le ROI ac les taux actuels.

Ale.Duss

14 février 2014 •16:24

Pour les MP, j'en sais trop rien, ecris moi sur jeanpaulpot@gmail.com ; je consulte rarement cette boite, mais... je consulterai si tu me dis que tu vas poster un mail.
Le TRI depend de tes hypotheses de date de revente, de prix de revente, etc, donc 13% de TRI apres impots, je dirais que c'est pas mal pour un placement. En general, mes hypotheses sur du placement, plutot que des operations de marchand, c'est de revendre entre 7 et 10 ans au prix d'achat. Pkoi 7 a 10 ans? Car en gros, c'est la date optimale pour une hypothese de revente au prix d'achat. Pkoi c'est optimal? Parce que c'est la que tu tapes le top TRI sur ta courbe de rendements,... tout simplement. Pourquoi? Parce que c'est le meilleur arbitrage entre amortissement des frais fixes (notaire en particulier) et effet de levier, qui va ensuite en diminuant.
Piree, tu viens d'avoir des conseils qui pourraient me rapporter 10K par jour en seminaire aupres d'un club de jeunes investisseurs.
Venard.

bap74

16 février 2014 •16:32

Tout à fait d'ac pour ta conclusion :''il ne faut donc jamais utiliser son cash pour un bien locatif si on vise le ROI ac les taux actuels.''

Pour le choix de l'infirmière :
https://fr-fr.facebook.com/pages/Catalogue-des-infirmi%C3%A8res-sexy-2013-2014/4 92886397442078
:-) :-)