Prudence, la surface n'est pas garantie dans l'achat d'un logement

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FOCUS - La loi oblige à mentionner la surface vendue dans l’acte de vente... mais uniquement pour les lots de copropriétés. Pour une maison individuelle, rien n’est obligatoire.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, la surface évoquée n’est pas toujours garantie. La loi Carrez ne donne une garantie à l’acquéreur que dans les ventes portant sur des lots de copropriété, rappelle la Cour de cassation. Pour un lot de copropriété, cette loi de 1996 oblige à mentionner la surface vendue dans l’acte de vente. Elle permet à l’acquéreur, dans le délai d’un an, de réclamer une diminution proportionnelle du prix payé si la surface est en réalité «inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte».

En revanche, lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle, par exemple, ce sont les dispositions générales du code civil qui s’appliquent, et celles-ci n’obligent pas à indiquer la contenance dans la promesse de vente, ni même dans l’acte notarié. Le code précise seulement que si la surface est mentionnée dans les actes, le vendeur doit «délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat». Mais ce vendeur peut aussi, lorsque la surface est indiquée, ajouter une clause excluant toute garantie de contenance.

123m² au lieu des 145m² promis par l’agent immobilier

Cette clause a pour but, disait en l’espèce la cour d’appel, «de protéger la sécurité des transactions en ne permettant pas leur remise en cause, l’acheteur ayant acquis un immeuble qu’il a vu, connu, visité, et non une contenance» qu’elle qualifiait de notion «abstraite». En l’espèce, l’acquéreur d’une maison, qui avait une surface de 123 mètres carrés au lieu des 145 mètres promis par l’agent immobilier, s’est heurté à la clause de non-garantie de surface.

D’autant que l’acte notarié ne mentionnait pas la surface vendue et que, selon les juges, les mesures indiquées dans les annexes de la promesse de vente ou de l’acte notarié n’ont pas été jugées utiles. (Cass. Civ 3, 19.5.2016, W 15-11.073).

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