Mur mitoyen: le conseil du notaire pour éviter les conflits

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Maitre Sihem Locate se penche sur l’usage d’un mur mitoyen, son entretien et ses transformations.

Pour parler de mur mitoyen, il faut que celui-ci soit commun à deux propriétaires distincts et qu’il sépare leurs deux propriétés. Le mur est «conçu mitoyen» lorsqu’il a été édifié à l’origine à frais communs après accord des voisins entre eux, à cheval sur la ligne qui sépare leur propriété.

Si le mur est construit à cheval sur la ligne de séparation avec l’accord du voisin mais au frais d’un seul d’entre eux, il n’est pas mitoyen à l’origine mais il a vocation à l’être. Le voisin pourra acquérir la mitoyenneté par la suite en ne payant que la valeur du mur.

Enfin, si le mur est construit à cheval sur la ligne séparative au frais d’un seul des voisins mais sans l’accord de l’autre, il y a alors empiètement illicite sur la propriété du voisin, la victime de l’empiètement pourrait alors demander la démolition du mur.

Travaux nécessitant le consentement du copropriétaire

Reste ensuite à connaître les droits découlant de cette mitoyenneté. Il y a d’abord un droit d’usage. Un copropriétaire peut ainsi utiliser le mur pour des usages divers pour peu qu’ils restent conformes à la destination des lieux. Il peut y adosser ou appuyer des plantations, des treillages, installer un cadran solaire, un hangar. Il peut même céder la jouissance du mur à un tiers. dans tous les cas de figure, l’usage du mur ne doit pas aboutir à sa dégradation, ni causer de préjudice à son copropriétaire.

Dans certains cas, les travaux nécessitent le consentement du copropriétaire, notamment pour les constructions prenant appui sur le mur mitoyen ou pour la création d’ouvertures. En l’absence d’accord du voisin, les ouvrages illégalement construits peuvent être démolis sur ordre du juge. Et si l’un des copropriétaires souhaite réaliser sur le mur des travaux non nécessaires alors que le mur existant est en bon état, les frais seront supportés par lui seul.

Surélévation abusive quand il y a volonté de nuire

Chacun des copropriétaires a la possibilité de surélever le mur existant sans qu’il ait besoin de faire valoir une raison particulière, à moins qu’il ne se heurte à un droit contraire du voisin ou à une règlementation impérative (comme une servitude «non altius tollendi»). Mais si l’on prouve une intention de nuire d’un des voisins, l’exercice de ce droit peut être déclaré abusif. La surélévation est, en principe, soumise à l’accord du voisin. Quant aux frais d’entretien de la partie surélevée, ils seront supportés par l’auteur de l’ouvrage surélevé.

Concernant l’entretien, les voisins doivent se mettre d’accord pour effectuer les travaux. A défaut, une autorisation de justice sera nécessaire. Si l’un des copropriétaires a effectué seul les travaux sans avoir demandé l’accord préalable du voisin, il ne pourra en principe pas lui demander le remboursement de la moitié.

A noter: la mitoyenneté ne peut pas s’éteindre par le non-usage. Elle peut seulement s’arrêter par la disparition de la chose, l’accord des partie ou l’effet d’une expropriation, voire par une prescription acquisitive (c’est le cas notamment pour l’appropriation d’un mur par possession pendant 30 années).

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