Location : les clefs pour contester un rappel de charges excessif

le
0

FOCUS - Même après plusieurs années, un propriétaires peut envoyer un rappel de plusieurs millieurs d’euros de charges dites «récupérables» à son locataire. Ce dernier est en droit de contester.

En plus du loyer, le propriétaire peut demander à son locataire le remboursement de certaines charges, dites «récupérables». Mais cette demande doit être justifiée, tant par sa nature que pour son montant. Lorsqu’un bailleur oublie de régulariser les charges annuellement et qu’au bout de plusieurs années, il envoie un rappel de plusieurs milliers d’euros à son locataire, ce dernier est en droit de contester.

• Quelles sont les charges récupérables par le bailleur? La liste des charges récupérables est fixée limitativement par le décret du… août 1987. Elles correspondent à des services rendus liés à l’usage du logement (fourniture d’eau, par exemple), à l’entretien courant et aux menues réparations des parties communes ou équipements collectifs (nettoyage du hall d’entrée, ascenseur…), ainsi qu’à des impositions relatives à des services dont il profite directement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, notamment). Sauf accord collectif local portant sur l’amélioration de la sécurité de l’immeuble (vidéosurveillance, téléalarme dans les ascenseurs…) ou la prise en compte du développement durable, le propriétaire ne peut pas exiger le remboursement de quelque autre charge que ce soit. Le locataire doit donc examiner à la loupe le décompte détaillé des charges, ventilées par postes (entretien des espaces verts, ascenseur, chauffage, frais de personnel, etc.), afin de s’assurer que celles qui lui sont réclamées en font bien partie. Si certaines charges lui semblent abusives, il peut demander à son propriétaire de les justifier.

Pendant six mois à partir de l’envoi du décompte, celui-ci doit, en effet, tenir les pièces justificatives à sa disposition dans des «conditions normales», c’est-à-dire pendant les heures de bureau, chez le gardien ou au cabinet du syndic, par exemple. Si le propriétaire refuse, le locataire peut l’y obliger en déposant une requête dite «en injonction de faire» devant le tribunal d’instance. Il peut aussi tout simplement refuser de payer le complément qui lui est réclamé.

• À quel rythme doivent-elles être régularisées? La loi impose une régularisation annuelle des charges, mais le non-respect de cette obligation n’est pas sanctionné. Il n’est donc pas rare que le propriétaire attende plusieurs années avant de faire un rappel. En cas de régularisation tardive des charges, c’est-à-dire après le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité (par exemple après le 31 décembre 2015, pour la régularisation de 2014), le locataire peut demander un paiement étalé sur douze mois de son arriéré. En outre, le juge peut condamner le bailleur négligeant à des dommages et intérêts, s’il considère que cette régularisation est déloyale et brutale.

Cela a été le cas dans une affaire où le propriétaire avait attendu cinq ans pour réclamer plus du triple de la somme provisionnée au locataire, alors que celui-ci avait sollicité en vain la régularisation annuelle des charges à plusieurs reprises (arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 21-3-12, n° 11-14174). Sachez que depuis la loi Alur, le bailleur ne peut plus attendre cinq ans pour réclamer les arriérés de charges: le délai de prescription a, en effet, été ramené à trois ans, quelle que soit la date de signature du bail. Attention toutefois: le nouveau délai ne concerne que les charges dues depuis le 27 mars 2014. Pour celles dues avant, le délai reste fixé à cinq ans.

• Quels sont les recours du locataire? Dans un premier temps, et si toute tentative de discussion a échoué, il doit adresser une lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) au bailleur pour contester la régularisation des charges et demander une rectification avec un nouveau décompte de charges conforme à la réglementation sous un délai de huit jours. S’il n’a pas reçu le décompte avec la demande de régularisation ou s’il n’a pas eu accès aux justificatifs, il peut même s’abstenir de payer le supplément de charges sans avoir à saisir la justice.

Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Le recours à cette instance de proximité est une solution plus rapide et moins coûteuse que le recours au tribunal d’instance. Cette commission privilégie le dialogue, afin que les parties trouvent par elles-mêmes un accord. Le bailleur n’a toutefois pas l’obligation de se présenter devant elle. En cas de conciliation, la commission rédige un document qui, s’il est signé par les deux parties, aura valeur de contrat. Sinon, elle rend un avis que le juge n’est pas tenu de suivre. En cas d’échec de la conciliation, et si le locataire reçoit de son propriétaire un commandement de payer, il peut enfin saisir le tribunal d’instance. La procédure est dispensée d’avocat.

Lire la suite de l'article sur lefigaro.fr

Vous devez être membre pour ajouter des commentaires.
Devenez membre, ou connectez-vous.
Aucun commentaire n'est disponible pour l'instant