Les villes à éviter pour bien investir en Pinel

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Le dispositif Pinel, qui permet d’investir dans le neuf en réduisant ses impôts rencontre un vif succès. Mais gare aux mauvaises surprises si l’offre de logement est supérieure à la demande. Une étude identifie 64 villes à risque dont 39 à éviter.

L’investissement locatif a le vent en poupe. Profitant de taux d’emprunt extraordinairement bas, les Français sont de plus en plus nombreux à investir dans la pierre, le plus souvent via le dispositif Pinel. Au printemps, les ventes de logements neufs, réalisés par les investisseurs locatifs ont ainsi bondi de 26,6%. Les avantages fiscaux liés au Pinel sont il est vrai intéressants: l’investisseur peut choisir sa durée d’investissement: 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôts est alors de 12, 18 ou 21 %.

Mais gare aux mauvaises surprises en investissant dans des villes où la demande de location est faible, voire inexistante et où l’offre de logements est pléthorique. Car si l’offre de logements neufs reste supérieure à la demande dans les zones tendues (zone A et A bis, comportant notamment Paris et des communes avoisinantes, la Côte d’Azur...), il n’en est pas de même dans des villes plus petites ou plus isolées.

«Nous mettons en garde les investisseurs contre la multiplication des agréments préfectoraux qui ont permis notamment à certaines communes classées en zone B2 de bénéficier du dispositif Pinel», prévient Franck Vignaud, responsable du Laboratoire de l’Immobilier. Cet observatoire a passé au crible des différentes communes éligibles au dispositif, afin «d’alerter les investisseurs sur les risques locatifs, que peuvent représenter certaines agglomérations». Son analyse du marché repose sur 5 critères, dont le taux de vacance du parc de la location, le nombre de logements construits et mis en chantier depuis 2010 ou encore le taux de remplissage des résidences.

Les 39 agglomérations «à éviter» et les 25 «à surveiller» dans le cadre du dispositif Pinel

Résultat, le Laboratoire de l’Immobilier a identifié 64 agglomérations (17 en zone B1 et 47 en zone B2) «à risque». 39 d’entre elles sont classées dans la catégorie «à éviter» dans le cadre d’un investissement Pinel, dont Bourg-en-Bresse, Vichy, Troyes, Angoulême, Dinan, Saint-Brieuc, Périgueux, Valence, Béziers, Montbéliard, Chartres, Pau, Vienne, Saint-Étienne, Roanne, Cherbourg-Octeville, Longwy, Cambrai, Douai, Boulogne-sur-Mer, Maubeuge, Chamalières, Mulhouse, Le Mans, Dieppe, Le Havre, Avignon, Fécamp ou encore Sens.

Les autres communes ont été répertoriées dans la catégorie à «surveiller». Parmi elles: Perpignan, Poitiers, Carpentras, Cluses, Colmar, Arras, Sisteron, Gap, Quimper, Alès, Angers, Laval ou encore Metz.

Perte de l’avantage fiscal faute de locataire

Les précédents dispositifs de défiscalisation immobilière, dont le Robien, ont été source de déconvenues financières pour un certain nombre d’investisseurs qui n’ont pas pu louer le logement acheté souvent par téléphone, ce qui est un comble pour de l’immobilier, situé dans des villes où la demande locative, notamment pour des biens excentrés, était quasi-inexistante. Faute de locataires, ils n’ont pas bénéficié de l’avantage fiscal et certains d’entre eux ont eu du mal à rembourser les mensualités du crédit immobilier. Sans oublier qu’ils ont ensuite rencontré des difficultés pour revendre (parfois à perte) l’appartement.

Attention donc à ne pas se laisser aveugler par la carotte fiscale. Avant d’investir, il est indispensable de réaliser une étude du marché (location, prix de l’immobilier), en se rendant sur place. Cela paraît évident, mais par le passé, un certain nombre de personnes ont investi dans des communes qu’elles ne connaissaient. Attention aussi, à ne pas surpayer le bien, ce qui est souvent le cas avec les programmes dédiés à la défiscalisation.

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  • mcarre1 il y a 4 mois

    Le journaliste ne s'est pas relu. C'est l'inverse qu'il convenait d'écrire.

  • faites_c il y a 4 mois

    "Car si l’offre de logements neufs reste supérieure à la demande dans les zones tendues "??? C'est la première fois que j'entends dire que l'offre est supérieure à la demande en région Parisienne!!! Si vraiment il y a une offre pléthorique, pourquoi est-il nécessaire d'encadrer les loyers dans cette région???