Les promoteurs font le gros dos pour passer la crise

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En 2013, les promoteurs ont vendu seulement 74.000 logements neufs contre 115.000 en 2010.

Un point bas historique. Les promoteurs immobiliers n'ont jamais vendu aussi peu de logements: 17.339 au premier trimestre. «Et la situation ne s'est pas améliorée au deuxième trimestre», explique François Payelle, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). Une dégringolade d'autant plus spectaculaire qu'elle vient après trois années de recul de ventes très marqué: en 2013, les promoteurs ont vendu seulement 74.000 logements neufs contre 115.000 en 2010.

Ce ralentissement, les petits acteurs comme les gros en ressentent les effets. «Depuis quelques mois, le trafic dans nos "bulles" de vente s'est ralenti», reconnaît Marc Gedoux, président de Pierre Etoile, un promoteur implanté en Ile-de-France qui fait construire 300 logements par an. «Les contacts avec les prospects se raréfient depuis quelques semaines, car le dispositif Duflot ne fonctionne pas et les primo-accédants attendent pour s'engager la réforme du PTZ + promise par le gouvernement», soupire un promoteur très important.

Mais alors que la crise fait rage, très rares sont les professionnels à être en cessation de paiement ou mis en faillite. «Pour l'instant, les gens de ce métier font le gros dos», résume Marc Pigeon, le président d'un promoteur montpelliérain, Roxim, qui a présidé la FPI de 2006 à 2012. Il n'y a pas de défaillance spectaculaire comme en Espagne où le deuxième promoteur du pays, Reyal Urbis, a déposé le bilan début 2013, à cause d'une dette de 3,6 milliards d'euros.

Si les promoteurs français résistent malgré un marché en berne, c'est grâce au modèle tricolore. Dans l'Hexagone, les banques n'accordent des prêts aux professionnels que s'ils ont déjà 40 à 50 % des logements réservés dans le programme immobilier qu'ils veulent construire. Du coup, la probabilité que les promoteurs se retrouvent à payer des entreprises de BTP pour bâtir des logements non vendus une fois terminés est faible. «Fin 2014, nous risquons d'avoir dix logements livrés et non vendus, glisse Marc Gedoux. Cela ne nous était pas arrivé depuis la crise de 2009.»

Peu de frais fixes

L'autre raison qui explique l'exceptionnelle résistance des promoteurs, c'est leur modèle économique où il y a très peu de frais fixes. Ainsi, quand ils achètent des terrains pour y développer des programmes, c'est toujours sous réserve d'obtenir les prêts bancaires nécessaires pour le mener à bien.

N'empêche, avec la crise, certains petits qui n'ont plus suffisamment de fonds propres usent d'expédients. «Certains nous ont proposé de racheter les programmes qu'ils ne pouvaient plus développer. Nous l'avons fait à trois ou quatre reprises», affirme Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad. Quant aux plus gros, ils recourent désormais fréquemment aux ventes en bloc. Plutôt que d'écouler leur logement un par un à des particuliers, ils vendent donc des centaines d'unités à un seul opérateur (investisseur, opérateur de HLM...). Une formule qui présente l'inconvénient de rogner sur la marge. «Dans le quartier des Batignolles, à Paris, nous avons vendu 400 logements en bloc, confie Jean-Philippe Bourgade, le PDG de Bouwfonds Marignan qui vend 2 300 unités par an. Par ailleurs, globalement, nous avons baissé nos prix de 2 % depuis le début de l'année. Du coup, nous gagnerons de l'argent en 2014 mais moins qu'avant.»

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  • gnapi le mercredi 23 juil 2014 à 07:13

    A noter qu'un promoteur a dû vendre par lots un programme à Paris ... Or plusieurs publicité continuent à vanter les mérites d'un "investissement" à Paris. Si c'est trop cher, ce n'est pas rentable ... même pour le promoteur.