Les bureaux vides et obsolètes s'accumulent en région parisienne

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VIDÉO - La région Ile-de-France abrite un immense parc de bureaux de 52,8 millions de mètres carrés. Les investisseurs institutionnels demeurent cependant «peu enclins» à transformer des bureaux en logement.

Un taux de vacance incroyable. Alors qu’au printemps dernier, pas moins de 4,43 millions de mètres carrés étaient à louer en Île-de-France - dont 330.000 mètres à Paris intra muros - les bureaux vides et obsolètes continuent de s’accumuler. Des incitations fiscales et une simplification réglementaire pourraient accélérer leur transformation en logement, constate l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (ORIE) dans un rapport publié récemment. La région Ile-de-France abrite un immense parc de bureaux de 52,8 millions de m2 dont 15% de surfaces inoccupées ont été accumulées en deux ans.

Les surfaces de bureaux dites «obsolètes» ont, elles, bondi de 46% depuis 2012, pour représenter aujourd’hui environ 740.000 m2, soit 22% des surfaces de bureaux de seconde main vides. Il existe donc «un volume non négligeable» de locaux «définitivement inadaptés à un usage de bureaux», estime l’ORIE, qui effectue son second rapport sur le sujet. Un mouvement inéluctable qui devrait se poursuivre... Ces dernières années, de plus en plus d’entreprises rationalisent leur patrimoine immobilier et regroupent leurs effectifs dans des locaux neufs à coût maîtrisé, conformes aux standards environnementaux, de mode de travail et d’organisation, note l’ORIE.

Or malgré des incitations récentes, les investisseurs institutionnels «demeurent peu enclins» à transformer des bureaux en logement, car ils peinent à boucler des montages financiers rémunérateurs, et aussi «du fait de contraintes fiscales et juridiques propres au secteur résidentiel».

Les particuliers propriétaires d’immeubles et les bailleurs sociaux sont encore à l’origine de l’immense majorité de ces opérations, qui à 93% restent d’une taille limitée, égale ou inférieure à 500 m2. Ainsi, 230.785 m2 de bureaux ont fait l’objet d’une «autorisation de changement de destination» entre 2011 et 2013 à Paris, dont 45% en habitation, 16% en hôtels, 15% en commerces notamment. Selon l’ORIE, des incitations sont nécessaires pour «lever les verrous économiques» sur ces opérations. L’observatoire préconise ainsi d’adapter l’obligation de construire des logements locatifs sociaux, pour la remplacer pendant 5 à 6 ans, par une obligation de construire des logements locatifs intermédiaires (aux loyers à mi-chemin entre ceux des logements HLM et ceux du privé).

«À Paris, dès lors que vous dépassez 800 m2 de surface de plancher, vous êtes amené à créer 25% de logement social», explique Olivier Haye, directeur de la maîtrise d’ouvrage au sein de la société foncière Gecina, qui s’est lancée dans la transformation de bureaux en résidences étudiantes. En raison de la cherté du foncier, l’équilibre financier de ces opérations est alors hors de portée, d’autant qu’à Paris une transformation lourde revient entre 2.000 et 2.500 euros le m2, un coût égal ou supérieur à celui d’une construction neuve, a calculé l’ORIE. Appliquer un taux de TVA réduit à 10% à l’intégralité de ces opérations de transformation, dès lors qu’elles réservent 25% de leurs surfaces à la création de logements locatifs intermédiaires ou sociaux, les rendrait viables économiquement.

Aussi, «étendre les dispositifs dont bénéficient les logements intermédiaires» à ces opérations et pouvoir au moins «conserver le gabarit» - hauteur de l’immeuble, proximité avec les immeubles voisins - des constructions, voire «autoriser au cas par cas des dépassements», débloqueraient certains projets. En outre, «instaurer une bourse de la commercialité, pour rendre plus transparent le marché» des droits à construire, fluidifierait ce dernier, estime l’ORIE. «Losque vous transformez du bureau en logement, vous créez un droit à faire l’inverse ailleurs: sauf que ce droit est limité à l’arrondissement dans lequel vous opérez», explique Olivier Haye.

(Avec AFP)

VIDÉO - La mairie de Paris souhaite transformer les bureaux vides en logement.

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