Le «syndic bénévole», ou quand le copropriétaire est lui-même syndic

le
0

Alors que la confiance des copropriétairesenvers leur syndic ne cesse de diminuer, une alternative s'est peu à peu développée : le syndic autonome ou bénévole.

Seuls 39% des copropriétaires français sont globalement satisfaits de leur syndic. D'année en année, la cote de confiance envers les syndics diminue comme peau de chagrin, puisque la satisfaction se chiffrait à... 49% il y a seulement deux ans. C'est le constat principal d'une étude de consommateurs CLCV en partenariat avec Notre Temps que Le Figaro a dévoilé la semaine passée. Pourquoi un tel désamour à l'égard des syndics? «Un très grand nombre de syndics ont profité du vote de la loi Alur pour fortement augmenter leurs honoraires. Dans certains cas, les hausses sont supérieures à 20 %», explique David Rodrigues, juriste à la CLCV et auteur de l'étude.

Face à ce rejet massif, les copropriétaires s'essaient à des alternatives... dont celle - de plus en plus en vogue - de faire appel à un syndic dit autonome ou bénévole. Le procédé est à la fois très simple et tout à fait légal: il suffit qu'au sein d'une copropriété, un copropriétaire se porte volontaire pour effectuer le travail de syndic. L'aspect de «bénévole» est en revanche à nuancer, dans la mesure où ce syndic a la faculté de se faire rémunérer.

C'est le cas de Jean-Pierre Petitbon, un retraité qui effectue le travail de syndic pour les 119 appartements qu'il doit gérer. Pour ce travail quotidien, il perçoit une rémunération mensuelle de 300 euros, pour une trentaine d'heures de travail hebdomadaire. «Cela paraît énorme mais c'est mon choix», assure Jean-Pierre à France 2. Du côté des copropriétaires, la solution plaît. «On préfère avoir affaire à des gens qu'on connaît plutôt qu'avoir affaire à des inconnus», explique une retraitée.

Une solution à la fois alternative et économique

Il y a une dizaine d'années, seules 5% des copropriétés optaient pour ce mécanisme qui était alors minoritaire. En 2012, une étude publiée par l'INSEE révèle que ce chiffre a plus que doublé, puisqu'il atteint alors 11%... jusqu'à 15% en 2014 selon l'Association des responsables de copropriétés (ARC). Soit environ 60.000 copropriétés en France. Mais gérer une copropriété n'est pas une chose simple. Il faut réunir et tenir les assemblées générales, commander les devis, surveiller les travaux, s'occuper du personnel, établir une comptabilité... Pourtant, les avantages sont nombreux.

Ce système de syndic autonome présente un avantage essentiel: son très faible coût. Le bénévole est désigné en assemblée par l'ensemble des copropriétaires, et il n'est - la plupart du temps - pas ou peu rémunéré. Autre avantage non négligeable: la proximité. Si le syndic fait lui-même partie de la copropriété, il la connaîtra de facto beaucoup mieux dans son ensemble: ses particularités, ses besoins... Et il sera plus réactif, car déjà sur place.

Un concept partiellement illusoire

Toutefois, ce sytème a ses limites. Et il est en partie illusoire, explique au Figaro l'avocat spécialisé en Droit de l'immobilier Emmanuel Sourdon. «Le syndic bénévole a les mêmes obligations qu'un syndic professionnel. Il doit gérer la copropriété selon des règles très complexes de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété qui a été modifiée à de nombreuses reprises. Il encourt une responsabilité civile et pénale vis-à-vis des copropriétaires et des tiers.» Et cette responsabilité peut parfois amener des problèmes... «Il a été ainsi jugé qu'un syndic bénévole qui avait omis de renouveler le contrat de maintenance de l'ascenseur jugé trop cher, était responsable pénalement et civilement des blessures subies par les passagers de l'ascenseur à la suite de la chute de celui-ci», explique Emmanuel Sourdon.

Les copropriétaires s'imaginent parfois qu'adopter un syndic bénévole peut faire baisser les charges de copropriété. «C'est en partie une erreur car, réparti entre tous les copropriétaires, les honoraires du syndic représentent des sommes peu importantes dans une copropriété de taille moyenne. Les charges de copropriété sont essentiellement composées des dépenses de la copropriété elle-même (travaux, gardien, éclairage, maintenance, et cetera)», continue Emmanuel Sourdon.

Conclusion: le syndic bénévole peut évidemment être une solution dans les copropriétés de quelques lots où les copropriétaires se connaissent et s'entendent bien. En revanche, dès qu'il s'agit d'une copropriété plus conséquente, il s'agit véritablement d'une affaire de professionnels. «On ne le dit jamais assez mais le métier de syndic est particulièrement difficile en raison de la technicité des règles impératives applicables, de la multiplication des obligations à la charge des syndics, et des multiples sollicitations des copropriétaires ou des tiers», prévient Emmanuel Sourdon.

Vous devez être membre pour ajouter des commentaires.
Devenez membre, ou connectez-vous.
Aucun commentaire n'est disponible pour l'instant