ISF et sociétés civiles immobilières: ce que dit la loi, ce qu'applique le fisc

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Menacé d'un redressement fiscal, le président de la commission des Finances de l'Assemblée, Gilles Carrez, évoque une divergence d'«interprétation» avec le fisc. Si la loi n'exclut pas explicitement les SCI de l'allègement de l'ISF au titre de la résidence principale, l'administration a en effet sa propre position sur le texte.

Faciliter la propriété et la gestion d'un bien immobilier à plusieurs, organiser la transmission d'un patrimoine ... Dans certains cas, la création d'une société civile immobilière (SCI) peut se révéler un excellent outil de gestion patrimoniale. Un outil toutefois complexe sur le plan fiscal, comme le rappelle l'affaire de divergence d'«interprétation» qui oppose le député UMP et président de la commission des Finances de l'Assemblée nationale, Gilles Carrez, au fisc.

Le député est dans le collimateur de l'administration parce qu'il a appliqué à sa maison du Perreux (Val-de-Marne) - qu'il possède avec sa femme via une SCI - l'abattement sur la valeur des résidences principales prévu pour le paiement de l'ISF. Le député était d'ailleurs à l'origine de l'amendement qui a fait passer de 20 % à 30 % cet abattement dans le cadre de la loi Tepa en 2007. Un abattement qui lui a permis, en 2011, de ne plus être soumis à l'ISF lorsque le seuil de déclenchement de cet impôt a été relevé. Or, l'administration conteste aujourd'hui ces déclarations, estimant, selon la mise au point de Gilles Carrez sur son compte Facebook, «que les résidences principales détenues dans le cadre d'une société civile immobilière de gestion (SCI) ne sont pas éligibles à cet abattement».

Que dit la loi à ce sujet? L'article 885 S du code général des impôts (CGI) est peu explicite. Inclus dans la section sur l'évaluation des biens dans le chapitre sur l'ISF, il stipule simplement qu'«un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire». Pour les spécialistes, difficile de dire si les SCI peuvent bénéficier du dispositif. Toutefois, ils relèvent que l'utilisation du mot «propriétaire» aurait de quoi lever le doute. «Dans le cadre d'une SCI, la société est le seul propriétaire du bien immobilier. Les associés, quant à eux, détiennent des parts de cette SCI, et donc indirectement des parts de ce bien», rappelle Julien Souyeaux, avocat associé du cabinet Lacourte Raquin Tatar.

La puissante doctrine fiscale

C'est dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFiP) que l'administration donne son propre éclairage de la loi. Cette base documentaire regroupe l'ensemble de la doctrine fiscale, c'est-à-dire des instructions publiées par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) suite à la promulgation d'une loi. Concernant l'abattement, elle exclut noir sur blanc du dispositif prévu par l'article 885 S «les titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, alors même que l'immeuble détenu par le redevable constituerait sa résidence principale». Ce texte s'impose aux contribuables. «Les instructions de l'administration doivent être appliquées», souligne Julien Souyeaux. «En revanche, un contribuable peut toujours contester ces instructions en justice, par exemple en arguant que le texte va plus loin que la loi, et le juge tranche.»

Une issue que Gilles Carrez ne semble pas envisager. «J'ai pris acte de cette interprétation, qui ne figure pas expressément dans l'article de loi visé ci-dessus. Comme n'importe quel contribuable, j'accepterai et j'exécuterai la décision que prendra l'administration fiscale», écrit-il sur Facebook.

Un contentieux qui apparaît d'autant plus inutile qu'il existe d'autres abattements applicables aux SCI. «L'administration tolère une décote pour illiquidité pour la détentions de parts dans une SCI, qui sont plus compliquées à revendre qu'un logement en pleine propriété», explique Alexis Katchourine, avocat associé au cabinet Lerins Jobard Chemla Avocats. «Elle est applicable, par exemple, lorsqu'un associé est largement minoritaire ou lorsqu'il est empêché de vendre ses parts.» Cette décote peut aller de 10 à 20 voire à 25%. De quoi minimiser l'ampleur du redressement que pourrait subir Gilles Carrez.

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  • 445566ZM le mardi 11 nov 2014 à 13:40

    Certains de nos dirigeants possédent des parts dans plusieurs SCI. Ont-ils vraiment déclaré les valeurs correctes sur les déclarations ISF ? Bizarrement, les journalistes ne sont pas intéressés par ces questions.

  • M1158269 le jeudi 30 oct 2014 à 21:41

    Encore faut il que l'actif immobilisé (immeubles détenus) de la SCI soit revalorisé à la date du fait générateur de l'impôt c'est à dire que la valeur vénale soit correcte et corresponde au prix du marché immobilier local !

  • frk987 le mardi 28 oct 2014 à 16:17

    Un détenteur de SCI n'est pas PROPRIOETAIRE mais détient des parts même 99%, c'est quand même clair me semble-t-il !!!!

  • M4709037 le mardi 28 oct 2014 à 16:10

    Carrez ne pouvait ignorer la doctrine fiscale. Libre ensuite il est vrai d'aller devant la juridiction administrative.