Investir dans l'immobilier ne s'improvise plus

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Les rentabilités locatives sont de plus en plus disparates et l’investissement dans la pierre nécessite de prendre de nombreuses précautions .

Depuis trois ans, les prix des logements anciens baissent en pente douce. En 2014, ils ont encore reculé de 2 % à 3 % en moyenne selon les professionnels, après un fléchissement de près de 2 % en 2013. Cette moyenne cache d’importantes disparités, avec d’un côté les grandes villes, où les prix résistent plus ou moins et de l’autre les campagnes, où ils ont chuté de 10 % à 15 % en moyenne l’an dernier. Cela devrait se poursuivre cette année. «Si les taux d’intérêt restent aussi bas, les prix reculeront de 3 % au maximum», estime Laurent Vimont, président de Century 21. Et la Fnaim s’attend à voir les prix flancher d’environ 2 % cette année.

Dans ce contexte, l’investissement dans la pierre très prisé par les Français pour se procurer notamment des revenus complémentaires à la retraite est-il opportun? «Investir dans de l’immobilier locatif est une bonne façon de diversifier son patrimoine. D’autant que les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas», répond Gilles Étienne chez Cyrus Conseil.

Des rentabilités locatives disparates

À condition de prendre de nombreuses précautions. «Il est important de bien choisir la ville dans laquelle on investit, car dans certaines les offres de logements à louer sont très abondantes», avertit Jean-François Buet, président de la Fnaim. La qualité du bien est fondamentale et il doit être situé dans un quartier recherché par les locataires. «L’investisseur ne doit pas se demander s’il habiterait dans le logement, mais s’assurer que celui-ci correspond aux besoins des locataires de la ville», ajoute Jean-François Buet. Il faut faire une étude du marché des loyers locaux et veiller à ne pas acheter trop cher. D’autant que les chances de réaliser une forte plus-value à la revente se sont amenuisées et qu’à Paris les loyers seront encadrés cette année. «L’investisseur doit avoir un an de loyer sous forme d’épargne pour pouvoir faire face à une défaillance du locataire. Les incidents de paiement ont augmenté», ajoute Laurent Vimont.

Les rentabilités locatives sont disparates. Les villes les plus dynamiques où les prix de la pierre sont les plus élevés sont les moins rentables. On peut ainsi obtenir 4,11 % brut à Paris (avant impôt sur le revenu, CSG et impôts locaux), 3,4 % à Cannes et 4,78 % à Lyon selon la Fnaim. Mais les investisseurs peuvent encore prétendre à une rentabilité de 8,81 % à Nevers, 7,43 % à Troyes et 7,39 % à Limoges par exemple. À condition de parvenir à louer leur bien, ce qui n’est pas toujours facile dans les villes les plus touchées par la crise.

Certains investisseurs miseront sur l’ancien, d’autres préféreront investir dans le neuf via le nouveau dispositif Pinel, version améliorée de l’ex-Duflot. Dans ce cadre désormais, les particuliers peuvent opter pour trois durées d’investissement, de six, neuf ou douze ans. La réduction d’impôts est alors de 12, 18 ou 21 %. Et l’investisseur peut, après une première période d’engagement, continuer à louer son bien pendant trois années de plus. Il pourra aussi louer l’appartement à un de ses enfants (non rattaché au foyer fiscal) ou à ses parents, sans perdre l’avantage fiscal. Ces nouvelles souplesses semblent séduire les particuliers. «À l’automne, les Français ont montré leur intérêt pour ce dispositif, mais ils ont préféré attendre qu’il soit voté avant d’investir», explique François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). «Nous pensons vendre au moins 40.000 logements via ce dispositif en 2015, contre 30.000 avec le Duflot en 2014», ajoute-t-il.

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