Investir dans l'immobilier, une bonne idée, mais attention aux risques, rappelle Benjamin Nicaise (Cerenicimo).
L'investissement immobilier fait face à plusieurs problématiques actuellement : la rentabilité des investissements est devenue faible, et les loyers d'habitation pourraient se contracter avec la baisse des APL, explique Cerenicimo.
Alors que le rendement financier des livrets et des obligations est devenu faible, et que les actions sont chahutées, les particuliers sont souvent tentés de se tourner vers d'autres solutions comme l'immobilier. « Dans le contexte actuel, l'immobilier se présente comme l'un des rares supports d'investissement qui offre encore du rendement régulier », mais ce type d'investissement n'est pas non plus sans risque, explique Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo.
Immobilier d'habitation : toujours intéressant, mais attention à la baisse des rendements
Concernant l'immobilier d'habitation, qui est souvent la cible préférée des particuliers cherchant ensuite à louer leur appartement à un locataire, Benjamin Nicaise recommande l'investissement dans l'ancien. « Avec la reprise du marché, les prix devraient repartir à la hausse », estime-t-il avant d'ajouter : « en France, je pense qu'on est dans l'ensemble sur un point bas dans l'immobilier ancien ».
Dans l'ancien, la seule « menace » qui pèse sur les perspectives de rendement est le mouvement actuel de réduction des conditions d'octroi des APL (aides au logement pour les locataires). « Il n'y aura pas de choc brutal, mais il est inévitable que les aides au logement soient progressivement grignotées », explique Benjamin Nicaise. Or, on sait que les aides au logement influent sur le niveau des loyers. Ainsi, « on peut s'attendre à un ajustement des loyers de 15% à la baisse dans les années à venir », explique-t-il. Selon Cerenicimo, ce mouvement est déjà engagé, avec un recul des loyers de 1,4% depuis le début de l'année.
Attention par ailleurs : pour le président de Cerenicimo, l'investissement dans l'immobilier neuf est beaucoup plus risqué. La raison est simple : le prix au mètre dans le neuf est nettement plus élevé que dans l'ancien. L'ancien se caractérise en effet par des prix 30 à 45% inférieurs à ceux du neuf. Or, il suffit d'une dizaine d'années pour que le neuf devienne de l'ancien, et que la valeur vénale d'un bien neuf recule rapidement dans les premières années qui suivent sa construction.
Immobilier commercial (bureaux) : un investissement risqué
En-dehors de l'immobilier d'habitation, les investissements peuvent également se faire dans le domaine de l'immobilier de bureaux. Même si ce domaine reste plutôt la cible des institutionnels, les particuliers peuvent également y avoir accès, souvent indirectement.
« L'immobilier commercial, principalement représenté par les bureaux, est soutenu par la demande des institutionnels. De fait, ce marché est sensible à l'évolution des taux d'intérêt. Leur faiblesse ces dernières années a mécaniquement poussé les prix à la hausse et donc les rendements à la baisse. Ces derniers, autour de 5% pour les SCPI , restent attrayants », observe Cerenicimo.
Mais les risques restent relativement importants et il faut en avoir conscience. « Il convient de bien intégrer les menaces pesant sur ce marché. Lorsque les taux d'intérêt vont remonter, les institutionnels exigeront plus de rendement, alors que les bureaux sont [déjà] confrontés à plusieurs problématiques ».
Ces problématiques sont les suivantes : « une baisse des loyers réels », « un important stock de bureaux vacants, en particulier en Ile-de-France », et « une obsolescence impliquant d'importants travaux à prévoir dans les années à venir pour s'adapter aux changements technologiques et de modes de travail ainsi qu'aux nouvelles normes de consommation énergétique ». La société immobilière note qu'à la fin du second semestre 2015, « 4 millions de m² de bureaux étaient disponibles en Ile-de-France, soit un taux de vacance de 7,2% ».
En somme, « Des aléas pèsent sur la valeur des bureaux et sur les revenus qu'ils génèrent. Il faut s'attendre à une baisse des rendements sur ce marché », estime Benjamin Nicaise. Investir dans l'immobilier de bureaux est ainsi « typiquement devenu une mauvaise idée de nos jours », ce type d'investissement s'étant « trop fait ces dernières années », termine Benjamin Nicaise.
X. Bargue (redaction@boursorama.fr)
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