France : l'immobilier reste toujours surévalué selon la Coface

le , mis à jour à 15:28
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L'immobilier français, notamment à Paris, reste à des niveaux élevés malgré la relative baisse des dernières années.
L'immobilier français, notamment à Paris, reste à des niveaux élevés malgré la relative baisse des dernières années.

La France est le sixième pays de l’OCDE dans lequel l’immobilier est le plus surévalué selon la Coface. En partant d’une observation de long terme, les prix actuels resteraient actuellement trop élevés par rapport au revenu moyen des ménages.

En France, « l’ajustement à la baisse des prix de l’immobilier [observée au cours des dernières années] n’est pas encore suffisant pour que le marché se stabilise durablement », affirme la Coface dans une étude parue mardi 24 novembre.

Pour déterminer si les prix de l’immobilier sont « surévalués » ou « sous-évalués », la Coface observe l’évolution du ratio entre les prix de l’immobilier et les revenus des ménages dans chacun des pays de l’OCDE. La moyenne de long terme définit un niveau « 100 » indicatif. À l’heure actuelle, ce ratio se situe à « 124 » en France. Autrement dit, les prix de l’immobilier seraient, en moyenne, 24% trop élevés par rapport à leur moyenne de long terme rapportée à l’évolution des revenus des résidents français.

Ainsi selon l’étude, « La France est le sixième pays de l’OCDE où le prix de l’immobilier est le plus surévalué par rapport aux revenus des ménages. Sans réelle amélioration du marché du travail pour soutenir les velléités d’accession des ménages les plus modestes [notamment chez les jeunes], les prix resteront donc orientés à la baisse en 2016 ».

Au passage, « Cette situation continuera de peser sur la solidité financière des entreprises de la construction. Dans un contexte de modération des dépenses publiques, les entreprises de travaux publics verront leur volume d’activité se réduire encore. Symptomatique de cet enlisement, en dépit du nombre considérable de disparitions, elles sont toujours surreprésentées dans les défaillances d’entreprises et leur taille moyenne augmente depuis fin 2014 », explique Guillaume Baqué, économiste à la Coface.

À noter que les cinq pays de l’OCDE où le ratio prix/revenus des ménages est plus élevé qu’en France sont la Belgique, l’Australie, la Nouvelle-Zélande, le Canada et le Royaume-Uni.

L’origine du problème : une pénurie de logements disponibles dans les grandes villes

Remettant en perspective l’évolution des prix de l’immobilier en France, l’étude explique que « L’offre de logements s’est révélée insuffisante à partir du milieu des années 1990, entraînant une hausse des prix. Dans l’ancien, les prix en Ile-de-France ont ainsi augmenté de 151% entre 1996 et 2007, et même de 161% dans les autres régions ». Le même phénomène s’est observé dans d’autres pays de l’Union Européenne.

La Coface poursuit : « Selon une étude de la FED de Dallas, [la hausse de l’immobilier] trouve sa source dans la raréfaction du foncier et non de la hausse des coûts de production. Pour 14 pays avancés, le prix des terres agricoles a ainsi doublé en termes réels depuis 1900, en raison de l’implémentation progressive de nouvelles restrictions de construction mais aussi du manque de développement de l’offre de transport. En effet, le rapide essor des réseaux de transport, notamment ferrés, a considérablement élargi l’offre de terrains constructibles en rapprochant les villes entre elles. Or, la longueur des réseaux ferrés de ce même échantillon a atteint son apogée en 1930 avant de décroître progressivement. En France, 39.000 kms de voies sont installées en 1960 contre 29.200 en 2013. Sur la même période, la population urbaine est passée de 62% à 79% ce qui participe à la raréfaction du foncier constructible ».

À noter malgré tout que la rapide hausse des prix de l’immobilier a été stoppée suite aux crises de 2008 (subprimes) et de 2011 (dettes souveraines européennes). « Depuis leur plus haut historique au troisième trimestre 2011, les prix de l’immobilier en France ont baissé de 7,1% et sont restés stables dans le neuf (+0,5%) », observe en effet l’étude.

Cette récente baisse a permis au ratio prix / revenus des ménages de diminuer légèrement : avant d’être situé à « 124 » en 2014, celui-ci était à « 133 » en 2007. La « surévaluation » des prix de l’immobilier en France tend ainsi à diminuer, mais cela passe davantage par la baisse des prix de l’immobilier que par l’augmentation des revenus des ménages.

X. Bargue (redaction@boursorama.fr)

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  • RBONHOF le mardi 1 déc 2015 à 12:17

    cependant les prix commencent à remonter, article du 30/11/2015cherchez l'erreur !

  • M5626052 le dimanche 29 nov 2015 à 08:42

    Cet article est à mettre en regard avec tous les enfumages des agences immobilières qui vous font croire qu'il faut tout acheter à n'importe quel prix.D'autre part, dans les régions les plus chères (Haute Savoie, côte d'Azur) on ne trouve pas de candidats qualifiés car les salaires en sont pas assez élevés par rapport au coût des logements.

  • aerandir le vendredi 27 nov 2015 à 19:52

    @sibileC'est juste l'inverse !@nanard83Faux, le marché doit être libre et non faussé, ce qui n'est pas le cas en France. Enlevons dans un premier temps toutes les aides dans la pierre qui favorisent en premier lieu la rente au détriment de la création, et gonfle artificiellement les prix !@broc_058Je pense aussi que c'est la solution la plus sage qui pourrait résoudre en partie ce problème ...

  • M4369955 le vendredi 27 nov 2015 à 12:15

    Le marché immobilier n'est pas un marché comme les autres, en effet c'est un marché rigide à la baisse : ceux qui ont acheté haut ne revendront pas à perte, ils retireront leurs biens de la vente (en louant et en attendant des jours meilleurs) c'est pourquoi les volumes baissent mais les prix trés peu ...

  • broc_058 le vendredi 27 nov 2015 à 11:53

    Pour réguler le marché, il suffirait de taxer les transactions immobilières comme les produits financiers au niveau des plus-values..

  • nanard83 le vendredi 27 nov 2015 à 11:31

    Arrêtez-tous , les prix de l'immobilier sont le résultat de la demande et de l'offreIls sont donc au bon niveau par rapport aux placements en bourse qui dépendent d'investisseurs qui ont encore le lait aux lèvres !!!

  • M1945416 le vendredi 27 nov 2015 à 08:48

    ça fait 30 ans qu'on a les mêmes au pouvoir, issue de la fonction publique , élus par la masse de fonctionnaires et régimes spéciaux ( qui augmente sans cesse ) et retraités de ces régimes ; qui font tout pour que rien ne change pour eux et leurs électorat , alors tant pis pour le privé et le pays, étouffé de taxe pour financer ce système , et vu leur nombre c'est pas prêt de changer

  • perriere le vendredi 27 nov 2015 à 08:31

    kpm745 a bien résumé le problème français: un pays où on joue la rente au détriment de l'innovation.On stérilise des masses énormes d'argent dans la pierre au lieu de l'investir dans le financement des entreprises par la bourse...Tant qu'on n'aura pas compris cela, que les politiques (regardez leur patrimoine) continueront de tout faire pour soutenir les prix de l'immobilier, l'économie du pays restera celle d'un pays de rentiers/retraités.

  • M4760237 le vendredi 27 nov 2015 à 01:28

    Bien d'accord avec lorant21: égalisez les taxes entre les pays, et l'immobilier français sera au niveau. Mais c'est pas demain la veille, avec toutes ces bouches à nourrir...

  • kpm745 le jeudi 26 nov 2015 à 22:18

    Vous oubliez que le vendeur est aussi acheteur : Quand un particulier vend c’est, en général, pour s’agrandir ou déménager. Celui qui en profite c’est surtout le banquier qui vend des crédits. On sait bien où les banquiers investissent : dans le casino des finances